КДО

Единственным источником средств для продолжения строительства крупных комплексов стало участие конечных потребителей, число которых значительно уменьшилось. Перспективный некогда сегмент оказался менее востребованным в изменившихся экономических условиях. Девелоперы, специализировавшиеся в этом сегменте, оказались в ловушке собственных проектов.

Безудержный рост цен прошлых лет был вызван рядом факторов, в том числе и спекулятивной составляющей. В кризис ситуация изменилась. Неопределенность цен на жилье и наличие более прибыльных вариантов инвестирования сделали рынок недвижимости не столь привлекательным, как раньше. Однако следует отметить, что в ряде проектов на этапе строительства наблюдается высокий и инвестиционный, и спекулятивный, и потребительский спрос. Но все эти объекты продаются с дисконтом к средней цене по Москве, зачастую по стоимостным показателям переходя в эконом-категорию.

Тенденция смещения платежеспособного спроса в эконом-класс отмечается девелоперами бизнес и элитного сегментов. В этой связи многие из них переориентируются или делают акцент в своей деятельности на доступное и быстровозводимое жилье.

Те девелоперы, которые продолжают развивать новые или имеющиеся проекты бизнес-класса, адаптируются к новым правилам игры. Во-первых, среди принимаемых мер – дисконт на объекты относительно конкурентов, во-вторых, гарантии окончания строительства, в-третьих, повышенное качество строительства. Соблюдение этих правил улучшает привлекательность объекта для потребителей.

Выживание в изменившихся потребительских условиях требует выполнения целого комплекса мероприятий: снижения себестоимости строительства, оптимизации персонала, повышения эффективности управления, контроля качества и других действий. Их осуществление – неотъемлемый элемент работы компании в условиях рыночной экономики, поэтому говорить о предпринимаемых застройщиками мерах как о кризисных явлениях не приходится. Изменения рынка, которые мы сейчас наблюдаем, – благо и для компаний, и для потребителей.

В ходе эволюции отрасли компании могут либо уйти с рынка, либо адаптироваться. Исчезают с рынка те девелоперы, долговая нагрузка которых не позволяет им продолжать бизнес. В этом случае компанию ждет банкротство, объекты – долгострой, дольщиков – проблемы. Подобное развитие событий характерно для небольших компаний. Если же девелопер известен на рынке и его объекты представляют коммерческий интерес, или если государство считает его социально значимым, то, вероятнее всего, найдется крупный инвестор либо кредитор, который не позволит застройщику исчезнуть и возьмет его в свое управление.

Адаптация компаний к текущим условиям проходит двумя путями. Первый из них предусматривает снижение цен на продаваемые объекты. В этой связи стоит отметить, что по итогам года жилье подешевело в среднем на 15% (и это с учетом того, что объекты достраивались, и в силу более высокой степени готовности должны предлагаться дороже). Второй путь -  переориентация на более востребованный сегмент жилья.

По экспертным оценкам, в конце 2009 года в сегменте бизнес-класса в Москве предлагалось более 2 миллионов квадратных метров жилья, то есть около 25 тысяч квартир. С учетом текущего уровня платежеспособного спроса этого объема хватит на 1 год реализации. Однако следует учитывать, что большая часть этого жилья проектировалась и возводилась еще в 2007-2008 годах, когда продавалось практически все, что предлагалось на рынке. В текущих условиях выгодно будут смотреться как раз новые проекты, разработанные с учетом существующих тенденций и с учетом актуальных требований покупателей.

Проблема спроса в этом году будет самой важной. И рыночными методами без экономического подъема в стране эту проблему кардинально не решить. Так что говорить о бурном развитии рынка пока не приходится - нет тех инвестиций, которыми оно было вызвано 2-3 года назад. Однако много косвенных примеров эволюционного роста. Успех будет у тех, кто наиболее эффективно выстроит корпоративную структуру управления. Однако как бы ни развивались события, будущее у жилья бизнес-класса есть, в Москве концентрация обеспеченных людей наивысшая в России. Поэтому недвижимость этого сегмента будет востребована и в краткосрочной, и в долгосрочной перспективе.

Средняя цена жилья бизнес-класса в Москве в разрезе по кварталам за 2007-2009 гг.

Период времени   Цена кв. м в долларах США   Изменение цены
1 кв. 2007                               5567                                      ----- 
2 кв. 2007                               6172                                   +10,9%
3 кв. 2007                               5640                                     -8,6%
4 кв. 2007                               6035                                    +7,0%
1 кв. 2008                               7137                                    +18,3%
2 кв. 2008                               7874                                    +10,3%
3 кв. 2008                               7616                                       -3,3%
4 кв. 2008                               6677                                     -12,3%
1 кв. 2009                               5300                                     -20,6%
2 кв. 2009                               5476                                      +3,3%
3 кв. 2009                               5214                                       -4,8%
4 кв. 2009                               5450                                      +4,5%

____________________________________________________________________________
Инвестиционно-девелоперская компания «Сити-XXI век» работает на рынке более 12 лет. За время деятельности компания инвестировала в строительство более 50 объектов жилой недвижимости в различных районах Москвы и Московской области. Сейчас  «Сити-XXI век» реализует крупные девелоперские программы, предусматривающие создание новых микрорайонов жилой застройки с индивидуально продуманными архитектурно-планировочными решениями и развитой инфраструктурой.