КДО

Прямые инвестиции в торговую недвижимость в континентальной Европе во II квартале 2009 года выросли на 85% по сравнению с первым. Об этом говорится в обзоре компании Jones Lang LaSalle.

По словам экспертов, этот рост был скорее обусловлен не количеством сделок, а площадью проектов. Во втором квартале было заключено 38 сделок; в первом квартале их было 33. Общий объем сделок составил около 1.9 миллиарда евро во втором квартале, по сравнению с 1 миллиардом евро в первом квартале – то есть, около 3 миллиардов евро в первом полугодии. Этот объем сопоставим с показателями аналогичного периода в 2004 году. Однако объем сделок в первом полугодии 2009 года был на 63% ниже, чем в тот же период в 2008 году. Тем не менее, в первом полугодии 2009 года было заключено несколько крупных сделок, в том числе девять сделок, объем каждой из которых превысил 100 миллионов евро, говорится в исследовании.

«Основными тенденциями в 2009 году стали структурированное финансирование, а также финансирование со стороны продавца. Так как кредитные средства остаются недоступными на большинстве европейских рынках, возможность таких вариантов финансирования позволило заключать сделки крупного масштаба, - комментирует Джереми Эдди (Jeremy Eddy), директор европейского подразделения инвестиций в торговую недвижимость компании Jones Lang LaSalle. - Перспективы для инвестиций в торговую недвижимость в континентальной Европе во втором полугодии оцениваются очень осторожно. Сделки, обусловленные вынужденными продажами, пока не стали частым явлением, а оценка стоимости торговых проектов, проведенная в середине года, пока не обнаружила серьезных проблем с ликвидностью. Однако мы знаем о нескольких крупных сделках, которые уже были заключены или вот-вот будут заключены, в особенности в Германии, и мы считаем, что наибольший интерес для инвесторов будут представлять высококачественные проекты».

Также как и в первом квартале, Западная Европа заняла основную долю по объему сделок (95%). Активность в Центральной и Восточной Европе была ограниченной, так как инвесторы сосредоточились либо на собственных рынках, либо на основных европейских рынках. Объем сделок во Франции достиг 693 миллионов евро и 360 миллионов в Испании. Среди значительных сделок – приобретение компанией Pramerica торгового центра «Le 31» в Лилле у фонда Foruminvest за 160 миллионов евро и приобретение Plenilunio Park в Мадриде компанией Orion у компании Banif за 235 миллионов евро, что стало самой крупной сделкой на данный момент в континентальной Европе, отмечают эксперты.

Торговые центры в континентальной Европе составили львиную долю всех торговых сделок в первом полугодии 2009 года (2 миллиарда евро и 69% от общего объема), и сильно превысили свою долю за предыдущий квартал. Торговые улицы (high street) остаются привлекательными во всех странах, благодаря площади и стабильному доходу. Рынок покупки с последующей арендой также очень активен, особенно в продовольственном сегменте. Эта активность обусловлена как необходимостью в капитале со стороны торговых операторов, так и интересом со стороны инвесторов в долгосрочном и стабильном доходе. Рынок торгово-складской недвижимости пережил особо сильное падение в первом полугодии 2009 года, и доля сделок в этом секторе составила всего 13%, по сравнению с 30% в первом полугодии 2008 года, говорится в обзоре.

Фонды и институциональные инвесторы стали наиболее активными покупателями, и их доля составляет около 40% всего объема сделок. Очевидно, что существующие проблемы с получением кредита означают, что для покупателей, использующих кредитные ресурсы, любое приобретение становится сложным, отмечают аналитики.

Согласно данным обзора, инвестиций в торговую недвижимость в Великобритании в первом полугодии 2009 года составили 1,8 миллиардов евро. В основном, это сделки, которые были заключены в первом квартале; во втором квартале было меньше транзакций и очень небольшое предложение на рынке. Доходность высококачественных площадей стабилизируется, и, хотя спрос и настроения среди инвесторов улучшаются, возможность дефолта со стороны арендаторов и падение арендных ставок по-прежнему сказываются на ценах, особенно на вторичном рынке. Покупатели с собственным капиталом доминируют на рынке, так как кредитный рынок до сих пор остается в очень сложном положении. Кроме того, покупатели готовы платить премию за долгосрочный, стабильный доход.

«В России инвестиционная активность в торговую недвижимость в последнее время была довольно низкой. Тем не менее, инвесторы продолжают демонстрировать интерес к этой категории активов, что обусловлено устойчивой покупательской активностью потребителей. Основным показательным моментом станет конец падения арендных ставок, что будет свидетельствовать о предстоящей коррекции рынка. А пока инвесторы продолжают искать предложения активов с высокими скидками», - рассказывает Владимир Пантюшин, глава отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в России и СНГ.