КДО

С января по сентябрь 2009 года корректировка стоимости жилья в регионах продолжилась: цены на новостройки снизились на 7-29%, вторичное жилье подешевело на 11-33% (в среднем по России падение составило -20-25%). Лидерами по снижению стали Ростов-на-Дону и Перми – более 30% за 9 месяцев, в Челябинске, Волгограде и Новосибирске — -25-30%, Нижнем Новгороде, Уфе, Липецке и Туле — -20-25%. Об этом говорится в исследовании агентства недвижимости МИАН.

Эксперты компании отмечают, что в конце лета – начале осени в большинстве городов присутствия МИАН наметилась устойчивая тенденция уменьшения темпов снижения цен на жилье. В целом, III квартал рынок недвижимости закрылся в «легком» минусе: снижение цен на первичном рынке составило -1,3%, на вторичном — -4,5%. Ценовая ситуация характеризуется разнонаправленным движением: в ряде регионов падение уже практически не наблюдается, в других – прекратилось, но частично (в зависимости от сегмента), а в некоторых – уже наметился и незначительный рост.

Хорошим стимулом для осеннего оживления рынка стало и постепенное восстановление рынка ипотеки. За последние 2-3 месяца большинство банков возобновило кредитование новостроек. Кроме того, многие банки снизили процентные ставки по рублевым займам и увеличили срок выдачи кредитов, добавляют эксперты.

По итогам сентября количество сделок в регионах несколько увеличилось. Тем не менее, уровень спроса еще далек от докризисного показателя: в Москве, например, разрыв в объемах продаж строящихся площадей составляет 3,5 раза, во вторичном сегменте - как минимум - 2 раза. Во многом объясняется это тем, что далеко не все покупатели психологически готовы приобретать жилье по ценам, которые представлены на рынке, даже несмотря на корректировку цен. Такая тенденция отмечена в Туле, Воронеже, Рязани, Екатеринбурге, Твери и Новосибирске, говорится в исследовании.

По словам экспертов, в течение всего прошедшего периода спрос на новое жилье оставался на низком уровне, интерес ко вторичному рынку постепенно усиливался.  Основной спрос в сегменте новостроек сосредоточился на объектах высокой стадии готовности преимущественно эконом-класса, при этом, опасаясь риска незавершения строительства, покупатели практически не рассматривают строящееся жилье. Еще одной причиной снижения спроса на новостройки является снижение качества сдаваемых объектов, которые предлагаются без отделки, что было зафиксировано в Ярославле и Набережных Челнах. 

Среди нескольких регионов, где спрос на новостройки продолжает оставаться на достаточно высоком уровне, можно выделить город Тверь. По словам директора отделения МИАН в Твери Ольги Микляевой, на рынке первичной недвижимости Твери спрос остается на достаточно высоком уровне, тенденций к снижению не просматривается. По ее мнению, интерес к новостройкам вызван приближающимся дефицитом нового жилья – значительно уменьшилось количество застройщиков, гарантирующих сдачу ГК в ближайшее время.

По данным компании, за январь-август 2009 года в России было введено около 29,7 млн. кв.м жилья, на 1,2% выше, чем за аналогичный период 2008 г. Однако, несмотря на сохраняющиеся темпы сдачи жилых площадей, в свободной продаже в настоящее время находятся в основном только те объекты, строительство которых было начато не позднее IV квартала 2007 года. При этом значительная часть новостроек не укладывается в запланированные сроки сдачи ГК. Строительство домов на 30-60% площадок (в зависимости от региона) - приостановлено. В результате к концу III квартала 2009 года практически во всех регионах обозначилась тенденция сокращения числа новостроек на разных стадиях готовности. В условиях отсутствия собственных финансовых средств и возможности привлечения банковских кредитов подавляющее большинство застройщиков не могут осваивать площадки и реализовывать новые проекты. По словам директора отделения МИАН в Белгороде Максима Щербака, строительство новых объектов  на сегодняшний день не закладывается. С ним соглашается Борис Калганов, директор отделения МИАН в Перми: «Квартиры постепенно раскупаются, а новых домов строится мало».

Количество новых строительных площадок за последние полгода по сравнению с докризисным периодом сократилось в 4-5 раз. Квартиры в возводимых домах постепенно поглощаются рынком, а также выкупаются государством под различные целевые программы. В существующих условиях с высокой степенью вероятности в ближайшее время можно предположить заметное сокращение количества свободных квартир, что ко второй половине 2010 года приведет к ощутимому дефициту жилья, отмечают эксперты.

Особенностью спроса на вторичном рынке является резкое увеличение количества альтернативных сделок – до 80% в общей структуре. При этом, если в Москве все большую популярность приобретает «trade-in» так называемого прямого обмена (в ходе которых квартира меняется на аналогичную без привлечения дополнительных денежных средств – доплат и компенсаций), то в регионах - до 80% покупок совершается посредством продажи имеющегося жилья плюс привлеченные дополнительные средства в виде собственных накоплений, материнского капитала, военных сертификатов и т.п., поясняют эксперты.

По итогам трех кварталов эксперты отмечают сокращение количества предлагаемых квартир и комнат на вторичном рынке по сравнению с предыдущими годами в среднем на 10-40% в зависимости от региона.

В отличие от предыдущих месяцев, в сентябре сценарий развития региональных рынков недвижимости стал более понятен. На рынке четко обозначились «пионеры» - регионы, сектор недвижимости которых уже практически полностью восстановился, и, по динамике которых уже сегодня можно строить предположения о тенденциях развития областей «второго эшелона» (т.е. рынков близких к стабилизации). Что касается цен, то, несмотря на то, что покупатели еще будут стараться «нащупать» некоторое «ценовое дно», процент корректировки при прочих равных условиях относительно макро- и микроэкономической ситуации последних месяцев будет крайне незначителен. После этого, в регионах, где цены еще продолжают снижаться, скорее всего, наступит их стабилизация, и, как только рынок «нащупает дно», весь отложенный спрос в течение 3-5 месяцев устремится на рынок. Однако в каждом конкретном регионе продолжительность этого периода будет напрямую зависеть от процессов нивелирования последствий кризиса (изменения уровня жизни населения, баланса спроса и предложения, дефицита/переизбытка нового жилья и т.п.). Учитывая, что цены на новостройки в большинстве регионов уже практически вплотную приблизились к себестоимости и некоторые застройщики вынуждены работать с нулевой прибылью, чтобы сохранить бизнес, этот сегмент рынка начнет восстанавливаться быстрее всего. Уже сейчас в прайсах застройщиков на 2010 год цена на наиболее ликвидные объекты нижнего ценового сегмента повышена на 10-15%. Определенный рост покажут и цены на квартиры в старом фоне с оптимальным соотношением цена-качество и с наиболее востребованными сегодня у потенциальных покупателей характеристиками (1-2х комнатные в домах нижнего ценового сегмента, эксплуатируемых не более 20 лет, и, расположенных в районах с развитой инфраструктурой). На первом этапе эти квартиры «отыграют» в цене как минимум, то, что потеряли в первые месяцы кризиса прошлого года, т.е. около 5% (в зависимости от региона – от 1% до 12%). Продолжая увеличиваться в цене (особенно интенсивно, начиная со второй половины следующего года), общий прирост стоимости таких квартир к концу года, скорее всего, составит не менее 10%. На рост цен повлияет и общая инфляция, говорится в исследовании.

Безусловно, нельзя исключать и обратную ситуацию, спровоцированную ухудшением макроэкономического состояния в стране (сокращение доходов, усугубление проблем с ипотекой и т.п.). Хотя, даже если экономика пойдет по консервативному сценарию развития (согласно МЭРТ: стагнация экономики вследствие продолжающегося сокращения инвестиционного спроса, включая государственные инвестиции, при слабом росте потребительского спроса, запасов и т.п.), рынок, скорее всего, будет сохранять видимость ценового постоянства (в официальных прайсах), на практике сопровождающего явными диспропорциями между реальной ценой сделки и ценой предложения, заключают эксперты.