КДО

В III квартале 2009 года на рынке складской недвижимости наблюдалась некоторая стабильность, которая количественно проявилась в минимальных колебаниях уровня вакантных площадей и ставок аренды. Игроки рынка перестали ждать изменений и перешли к конкретным действиям. Как следствие, в III квартале на рынке был отмечен рост объема сданных в аренду складских площадей. Об этом говорится в обзоре компании
Colliers International.

По данным компании, за III квартал на рынок складской недвижимости московского региона вышло около 227 000 кв. м площадей. Таким образом, прирост предложения за первые 9 месяцев текущего года составил около 557 000 кв. м. Общий объем существующего предложения складских комплексов класса А московского региона на начало октября составил 2 857 000 кв. м (без учета площадей, находящихся в собственности конечных пользователей). До конца года ожидается выход около 96 000 кв. м складских площадей.


На конец сентября уровень вакантных складских площадей класса А составил около 18%. Такой показатель во многом обусловлен большим количеством складских комплексов, введенных в эксплуатацию в сентябре. Ввиду того, что до конца года планируется выход на рынок незначительного количества площадей, доля вакантных площадей определенно будет сокращаться, отмечают эксперты.

Согласно данным исследования, в субаренду предлагается около 15% площадей. При этом площади, сдаваемые повторно, часто совпадают с предлагаемыми в субаренду, поэтому бывает затруднительно оценить размер площадей, сдаваемых повторно. По оценкам Colliers International он находится на уровне 9%.

Если говорить о девелоперской активности в региональных городах, то ситуация такова, что за исключением ряда отдельных проектов, строительство которых начато до кризиса и продолжается сейчас, новых проектов нет, говорится в обзоре.

Эксперты отмечают, что спрос со стороны ранее являвшихся основными пользователями складских площадей – логистических операторов в настоящее время невысок: около 7% от общего объема запрашиваемых площадей. Сделки по аренде заключаются преимущественно сетевыми торговыми операторами и дистрибьюторами: их доля заключает около 36% общего объема спроса. Также с учетом значительного снижения уровня арендных ставок, незначительного сокращения стоимости строительства и удорожания проектного финансирования появился дополнительный спрос на аренду со стороны компаний, планировавших ранее собственное строительство складских объектов. Потенциальные арендаторы стремятся заключить договоры и приступить к эксплуатации арендуемых площадей до наступления основного сезона (новогодних праздников).

На сегодняшний день в наиболее сложном положении находятся складские проекты, которые еще не введены в эксплуатацию. Шансы подписать предварительный договор аренды до ввода в эксплуатацию объекта, как это было в прошлом году, очень низкие. Наиболее успешными могут стать те проекты, где предлагаются более гибкие условия аренды, а также где есть возможность выделения небольших по размеру блоков. Так, например, раньше минимальный блок в качественных складских проектах зачастую составлял 5 000 кв. м, сейчас же некоторые арендодатели готовы выделять площади от 2 000 кв. м. Таким образом, удается сократить простои складских площадей и увеличить количество арендаторов, считают в компании.

По данным исследования, ставки аренды складских площадей класса А составляют $100–110/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи), складских площадей класса В – $90–100/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи). Предлагаемые ставки аренды, скорее всего, будут оставаться на таком же уровне, возможен незначительный дисконт – около 5%. Во многом динамику ставок аренды будут определять колебания курса доллара. Однако основными факторами, влияющими на ставку аренды, станут срок аренды, валюта договора аренды, а также условия выхода из договора.

В настоящий момент арендодатели стали более гибкими по условиям договора аренды. Так, например, некоторые из них для быстрой сдачи своих площадей пошли на значительные скидки по ставке аренды (до 30% от уровня ставок в прошлом году). Появилась возможность краткосрочной аренды качественных складских площадей на срок 1-2 года (ранее меньше, чем о 5 годах аренды говорить не приходилось), отмечают эксперты.