КДО

Первый квартал 2010 года Mirax Group заканчивает с долгом в 550 млн долл. До конца года компании Сергея Полонского предстоит выплатить 274 млн долл.: только в марте надо вернуть 4 млн долл. Альфа-банку и 27 млн долл. МДМ-банку. Ранее для выплат по кредитам Mirax Group уже взяла кредит на 53 млн долл. у Банка проектного финансирования. Деньги были выданы под «рекордные» 29% годовых, другие банкиры готовы ссужать С.Полонскому не менее чем под 15%.

Банки готовы возобновить кредитование столичных застройщиков, но только под хороший залог. У банков первой тридцатки ставки по кредитам в рублях под залог недвижимости варьируются от 15 до 17% годовых. Более сговорчивые банки, занимающие места с 50-го до 100-го, готовы давать деньги под 18-18,5% годовых в рублях.

До конца года Mirax должна вернуть или рефинансировать 274 млн долл. Сейчас проектный портфель Сергея Полонского составляет 12 млн кв. м, из них «в активной работе» находятся проекты почти на 5 млн кв. м. Среди них и долгострой в «Москва-Сити» - башня «Федерация», а также Mirax Plaza на Кутузовском проспекте и Mirax Park на проспекте Вернадского. Формально такие активы могут стоить миллиарды долларов, но за год все объекты не достроить. Сегодня с трудом можно оценить портфель проектов и объектов Mirax Group, так как за каждым из них висит серьезная кредитная история, отмечает старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский.

В Mirax готовы уступить покупателям только готовые объекты. Эти доходы должны покрывать хотя бы обслуживание задолженности по банковским кредитам и облигациям: в 2010 году процентные расходы составят около 70 млн долл. и 215 млн руб. Выручка компании в 2009 году составила 600 млн долл. (кредиторам вернули 280 млн долл.). В 2010 году возможный доход бизнеса С.Полонского оценивается в 700 млн долл.

Выручить дополнительные средства можно за счет продажи проектов и площадок. Но, по словам Олега Косована, директора по управлению инвестпроектами Mirax, компания пока не собирается продавать площадки под будущие проекты и недострой.

Опрошенные участники рынка полагают, что продать такие активы за хорошую цену на посткризисном рынке трудно. Тем более что часть из них находится в залоге. По словам А.Закревского, заложенные активы требуют серьезного дисконта: продавать их нецелесообразно, так как найти альтернативу на вырученные деньги сегодня невозможно. По мнению инвестаналитиков, свободные от залогов активы также могут быть проданы со «страшным дисконтом» - в четыре-пять раз дешевле их реальной цены.

Банкиры же только усугубляют ситуацию, ориентируясь на высокие проценты по ранее выданным кредитам. «Если БПФ выдал короткий кредит (на полгода) под 29% годовых, вряд ли ставка для Mirax опустится ниже 20%», - говорит один из кредиторов застройщиков.

Банки ориентируются и на высокую доходность облигаций компании Сергея Полонского, даже в сравнении с другими компаниями, которые также находятся в сложной долговой ситуации. Единичные сделки с бумагами Mirax идут по цене не выше 35% от номинала.

«Возможностей для рефинансирования текущего долга у Mirax немного. Об этом свидетельствует высокая стоимость кредита в БПФ, - говорит Леонид Игнатьев, аналитик Банка Москвы. - Вряд ли часть долга, срок выплаты которой наступает сегодня, будет погашена в полном объеме». По его словам, замороженные объекты, которые не в залоге у банков, можно реализовать только с большим дисконтом. «Даже в первом приближении это не может быть приемлемо для Mirax», - уверен Л.Игнатьев.

Источник: газета «РБК daily»