КДО

Малый бизнес во все времена являлся основой любой экономики. Развивать и направлять его - одна из приоритетных задач государства. Однако, прежде чем делать какие-либо глобальные шаги в этом направлении, государству следует задуматься о том, чего на сегодняшний день не хватает малому бизнесу. Денег? Денег как раз-таки в стране полно, а вот подходящие объекты коммерческой недвижимости, в которых можно было бы разместить офис, склад или торговую точку, в скором времени могут стать дефицитным товаром.

Дело за малым

Одна из самых больших проблем, стоящих на сегодняшний день перед российской экономикой, наряду с высокой инфляцией, низкой инвестиционной активностью и большим внешним долгом, является значительная степень ее структурной деформации.

Между тем, как показывает международная практика, на сегодняшний день без решения данной проблемы невозможно добиться какой бы то ни было макроэкономической устойчивости. Точно также, как наличие значительной доли среднего класса является барометром социально-политической стабильности общества, так и процент малых предприятий в структуре экономики определяет степень ее финансового здоровья.

В России на сегодняшний день численность малых предприятий не превышает один миллион. За период 1999-2005 годы видна положительная динамика численности малых предприятий: если в 1999 году их насчитывалось около 890 тыс., то на начало 2005 года эта цифра составляла порядка 953,1 тысячи. В то же время доля малого бизнеса в структуре ВВП составляет 10-12% против 40-50% в развитых странах.

Казалось бы, чего может не хватать малому бизнесу в нашей стране, учитывая обилие финансовых ресурсов, мобилизованных на его поддержку. Одна только "Комплексная программа развития и поддержки малого предпринимательства в городе Москве" 2004-2006 годов привлекла в эту сферу почти 9 млрд рублей. К сожалению, некоторые проблемы нельзя напрямую решить с помощью денег. Одной из таких проблем и является дефицит площадей коммерческой недвижимости.

Вектор развития

Данный тезис на первый взгляд достаточно уязвим для критики, действительно, чего-чего, а объектов коммерческой недвижимости сейчас строится не так уж и мало. По данным United Realty Group, только за последние полгода были введены в эксплуатацию около 350000 кв.м офисных площадей, из них 25% - класса А и 75% - класса В; 73% - новые здания и 27% - объекты реконструкции.

Между тем этот рынок на сегодняшний день постоянно подвержен изменениям и не является чем-то незыблемым. Ларьки сносятся, офисы повышаются или понижаются в классе, гигантские торговые центры за пределами МКАД уже давно перестали быть экзотикой. В целом все структурные сдвиги обычно можно увязать с двумя-тремя основополагающими в среднесрочном периоде тенденциями. Опрошенные эксперты выделяют несколько таких тенденций. Так, директор департамента коммерческой недвижимости NAI Global Russia Владимир Журавлев отмечает растущую децентрализацию во всем секторе коммерческой недвижимости, обусловленную дефицитом земли в центре. По его словам, имеющиеся в районе МКАД территории позволяют девелоперам возводить более масштабные объекты, что, в свою очередь, объясняет тенденцию к увеличению средней площади застраиваемых объектов. Если ранее ТЦ более 50 тыс. кв.м был редким явлением на рынке, то сейчас из проектов, заявленных к открытию в ближайшие 2-3 года, многие превышают этот размер. Кроме того, новым стимулом для развития сегмента торговой недвижимости может стать четвертое транспортное кольцо, строительство которого предоставит доступ к крупным участкам под коммерческую застройку.

Еще одним вектором развития, способным коренным образом изменить внешний облик этого рынка, называют повышение классности застройки. “Новое строительство, как правило, ведется в высоких сегментах, потому что, приобретая участок земли за большие деньги, инвестор стремится получить от него максимальную отдачу, а добиться этого можно путем реализации и выведения на рынок дорогого объекта”, - объясняет данный феномен, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Андрей Бушин.

Нездоровая конкуренция

В этом то и заключается одна из главных проблем малого бизнеса. Смещение интереса девелоперов в сторону проектов с более высокой добавленной стоимостью, а значит, - и арендными ставками на фоне сохраняющегося дефицита предложения, а также перманентное обострение конкуренции за уже построенные объекты приводят к постепенному вытеснению малого бизнеса в менее цивилизованные сегменты рынка.

Действительно, малому бизнесу в борьбе за доступные объекты на рынке коммерческой недвижимости приходится нелегко. В первую очередь, потому, что приходится конкурировать с сетевыми ритейлерами, ведущими агрессивную маркетинговую политику, которая включает размещение на самых выгодных и востребованных площадях. Кроме того, сетевики, конечно, имеют большие финансовые возможности по сравнению с представителями малого бизнеса. Поэтому малому бизнесу достаются места по остаточному принципу. “Бурный рост торговли приводит к тому, что все мало-мальски интересные площадки уже заняты”, - комментирует ситуацию руководитель направления коммерческой недвижимости "МИАН-Агентство недвижимости" Сергей Лобкарев.

С ним соглашается и А. Бушин, поясняя, что малому бизнесу нужны малые площади - 100-200 кв.м - не больше. В то же время нарезка площадей, например, в тех же бизнес центрах начинается от 300 кв. метров. И даже если встречается такой объект (площадка в бизнес-центре на 4-6 рабочих мест), то для арендатора он оказываются неподъемным. Мы делали расчет для одного из таких объектов. И получилось, что площадка под ключ на 4 человека в бизнес-центре класса А обойдется арендатору в 3000  долларов в год. Для малого бизнеса это сумма неприемлема.

Спасти малый бизнес

Глупо надеяться, что проблема рассосется сама собой. Земля дорожает из года в год, поэтому, несмотря на то, что в ближайшие пару лет рынок пополнится сразу несколькими масштабными проектами, такими как White Square, Москва-Сити, "Серебряный город", в некоторых случаях плотность застройки уже позволяет говорить о формировании новых деловых районов. В частности, на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе к функционирующему в настоящее время выставочному центру "Крокус-Сити" прибавится комплекс офисных башен. Тем не менее, все это позволит лишь частично удовлетворить спрос и замедлить рост арендных ставок и вряд ли улучшит позиции малого бизнеса.

Поэтому в интересах государства обратить внимание на эту проблему, стимулировав создание специализированных инкубаторов и бизнес-парков, основными клиентами которых стали бы малые предприниматели.

Евгений Бондарчук