Наибольшие улучшения с точки зрения прозрачности за последние два года отмечались в Дубае, Румынии, Украине и России (см. табл. 1).
В рейтинге предусмотрена строгая схема сравнения уровня прозрачности на рынках недвижимости 82 стран мира. По данным рейтинга, почти в половине стран, изученных в 2006 году, за два года произошло значительное улучшение прозрачности. Во многих странах мира прозрачность улучшается, потому что их правительства стремятся устранить регулятивные и юридические преграды для движения капитала и корпораций через границы. Уровень прозрачности в этом году снизился по сравнению с 2006 годом только в Венесуэле, главным образом из-за новых правительственных постановлений и налоговых правил, касающихся иностранных инвесторов.
Как и раньше, одними из самых прозрачных в мире являются рынки недвижимости Австралии и США. С учетом новых переменных, связанных с качеством и частотой оценок, прозрачностью оплаты за обслуживание и прозрачностью финансирования, самым прозрачным в мире рынком коммерческой недвижимости была признана Канада (см. табл. 2).
Таблица 1. Наибольшие изменения в уровне прозрачности в 2006-2008 гг.
Страна |
Изменение показателя |
Дубай |
1,04 |
Румыния |
1,02 |
Украина |
0,76 |
Россия, города 1 уровня |
0,57 |
Египет |
0,56 |
Саудовская Аравия |
0,52 |
Польша |
0,36 |
Чешская Республика |
0,34 |
Панама |
0,33 |
Китай, города 1 уровня |
0,33 |
Вьетнам |
0,29 |
Италия |
0,26 |
Бразилия |
0,25 |
Португалия |
0,25 |
Венесуэла |
-0,13 |
Таблица 2. Десять стран с самым высоким уровнем прозрачности в 2008 г.
Место в рейтинге 2008 г |
Страна |
Количество очков в 2008 г. |
Общий уровень в 2008 г. |
1 |
Канада |
1,17 |
1 |
2 |
Австралия |
1,20 |
1 |
3 |
США |
1,20 |
1 |
4 |
Новая Зеландия |
1,21 |
1 |
5 |
Великобритания |
1,31 |
1 |
6 |
Нидерланды |
1,33 |
1 |
7 |
Франция |
1,34 |
1 |
8 |
Швеция |
1,43 |
1 |
9 |
Бельгия |
1,48 |
1 |
10 |
Ирландия |
1,52 |
2 |
Впервые в рейтинг был включен ряд стран «пограничных рынков», причем Беларусь, Судан, Алжир, Камбоджа и Сирия были определены как «непрозрачные». Другие новые участники рейтинга, такие как Бахрейн, Болгария, Эстония, Латвия, Хорватия, Абу-Даби и Литва, попали в группу «полупрозрачных», тогда как Оман, Катар, Марокко, Кувейт, Пакистан и Казахстан были отнесены к группе с «низкой прозрачностью».
Компания Jones Lang LaSalle предупреждает, что высокий уровень прозрачности не устраняет риск и не гарантирует высокий доход на инвестированный капитал или рентабельность корпоративных транзакций. Высокая прозрачность не предохраняет от рыночных колебаний, так как даже самые прозрачные инвестиционные инструменты в сфере коммерческой недвижимости – зарегистрированные ценные бумаги на недвижимость – могут быть нестабильными.
В «Рейтинг прозрачности рынков недвижимости в 2008 году» добавлено несколько новых показателей и 26 новых стран. Были включены новые показатели по условиям сделок по предоставлению долгового финансирования, услуг для арендаторов, а также услуг по управлению проектами и расценок на них. Результат оценки транзакционного процесса может быть полезным для корпораций, которым нужно знать размер общих расходов на аренду и осуществление транзакций, или для институциональных инвесторов, которым необходимо анализировать обширные статистические рыночные данные и прошлые показатели результативности.
Жак Гордон, управляющий директор LaSalle Investment Management, заявил: «Стабильное улучшение прозрачности, особенно в течение последних четырех лет, тесно связано с глобализацией, которая заставляет инвесторов выходить на зарубежные рынки в поиске более высоких доходов с поправкой на риск. Это движение капитала и корпораций во всем мире обусловило еще более сильную потребность в информации о рынках. Оно также побудило правительственные органы устранить бюрократические методы, препятствующие свободному движению капитала между мировыми рынками.
Многие зарубежные инвесторы акцентируют свое внимание на наиболее зрелых, открытых и прозрачных рынках недвижимости, таких как Великобритания, Канада, Нидерланды и Гонконг. Вместе с тем, предприимчивые инвесторы задумываются о полупрозрачных развивающихся рынках, менее зрелых и открытых, однако им необходим более высокий доход для компенсации более высокого риска, связанного с пониженной прозрачностью. И только самые конъюнктурные инвесторы рассматривают полупрозрачные рынки Восточной Европы, Латинской Америки и Юго-Восточной Азии. Непрозрачные рынки, такие как Алжир, Беларусь и Камбоджа, остаются очень проблематичными и для инвесторов, и для корпоративных арендаторов».
Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle комментирует: «Результаты исследования еще раз подтверждают тот факт, что Россия продолжает уверенно продвигаться по пути интеграции в мировую экономику. В последние годы мы наблюдаем значительный рост качества проектов, повышение профессионализма игроков рынка. Основной прогресс достигнут за счет приобретенного опыта в работе над проектами, их финансового анализа и структурирования, в подготовке и заключении сделок. Отдельно стоит отметить улучшения в вопросах, связанных со взаимодействием с государственными структурами, как со стороны предпринимателей, так и среди чиновников. Рост интереса к российскому рынку недвижимости у иностранных девелоперов и инвесторов, получивший отражение в растущих объемах сделок, является яркой характеристикой прогресса в этой отрасли. При этом текущая ситуация указывает на то, что этот успех получит дальнейшее развитие в ближайшие годы».
СПРАВКА
1.«Рейтинг прозрачности мировых рынков недвижимости» (Global Real Estate Transparency Index) составлен совместно Jones Lang LaSalle и LaSalle Investment Management. Он охватывает 82 страны, территории и административных области на шести континентах. Он составляется на основе исследования прозрачности, в ходе которого оцениваются пять важнейших атрибутов прозрачности рынка недвижимости: показатели результативности, базовые рыночные показатели, зарегистрированные инструменты, юридические и регулятивные условия, а также транзакционный процесс. Оценка производится по шкале от одного до пяти, причем один соответствует самому высокому уровню прозрачности, а пять – самому низкому. Страны разделены на следующие группы: страны с высоким уровнем прозрачности (уровень 1), прозрачные (уровень 2), полупрозрачные (уровень 3), с низким уровнем прозрачности (уровень 4) и непрозрачные (уровень 5).
2. LaSalle Investment Management и Jones Lang LaSalle используют широкий подход к прозрачности, не приравнивая «низкую прозрачность» к «коррупции». Наличие или отсутствие коррупции – это только один из компонентов прозрачности рынка недвижимости. Другие компоненты включают последовательность применения и интерпретации законов и норм, уважение прав на частную собственность, доступ к инвестиционным показателям за любой период времени и к базовым рыночным данным, а также этические стандарты специалистов рынка коммерческой недвижимости.
Информация о компании Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle - единственная компания в сфере недвижимости, вошедшая в список «100 Лучших компаний, где стоит работать» и в список «400 Лучших крупных компаний» журнала Forbes, имеет свыше 170 представительств, работающих на рынках более чем 700 городов в 60 странах.
Оборот компании в 2007 году составил около 2,7 миллиардов долларов. Jones Lang LaSalle предоставляет комплексные услуги в области недвижимости и управления капиталом на местном, региональном и глобальном уровнях собственникам, арендаторам и инвесторам. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет более 1,2 миллиардов кв.м по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью около 50 миллиардов долларов.