КДО

Сколько стоит эксплуатация здания?

Как узнать, сколько стоит платить за эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости? Всегда ли цена адекватна качеству услуг, предоставляемых эксплуатирующими компаниями?

Этим темам была посвящена бизнес-конференция "Эксплуатация коммерческой недвижимости. Как рассчитать справедливую цену?", которую организовала Гильдия управляющих и девелоперов.

На рентабельность объекта коммерческой недвижимости, его рыночную стоимость влияет множество факторов. Неоправданно завышенные затраты на эксплуатацию здания, равно как и экономия средств, приводят к снижению доходности объекта.

В первом случае - из-за снижения эффективности, во втором - из-за увеличения затрат на устранение возникающих аварий и технических проблем и одновременно с этим потерей привлекательности объекта у нынешних и потенциальных арендаторов. С ужесточением конкуренции на рынке коммерческой недвижимости, с ростом числа эксплуатирующих компаний вопрос определения справедливой цены эксплуатации недвижимости становится основным.

Для покупателя услуг эксплуатирующей компании - собственника или девелопера объекта коммерческой недвижимости - и, соответственно, продавца - самой эксплуатирующей организации - расшифровка понятия "справедливая цена" будет различной.

"Любой покупатель изначально желает получить качественную услугу по минимальной цене. В свою очередь, продавец стремится продать услугу требуемого заказчиком качества ровно за столько, сколько это стоит", - резюмирует заместитель генерального директора по управлению недвижимости компании "ВМБ-Траст" Юрий Кольцов. При этом понятно, что компромисс может быть достигнут после проведения тендера.

Однако, как отмечали докладчики, тендеры среди эксплуатирующих компаний, как правило, проводятся по двум схемам. Первая: заказчик поверхностно оценивает фронт работ по эксплуатации, исходя из этого устанавливают цену, обычно намного ниже, чем реальная стоимость услуг; рассылает предложение эксплуатирующим компаниям и ждет, кто из них согласится. Второй вариант: когда заказчик дает предельно четкие технические условия, перечень требуемых услуг и уровень качества, консультируется о приблизительной стоимости и проводит тендер в несколько этапов, встречается крайне редко.

Причина неверного определения цены за эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости заказчиком в том, что не учитываются многие нюансы, факторы, влияющие на себестоимость эксплуатации в целом и ее отдельных сервисов, в частности. На себестоимость влияют такие факторы, как техническое состояние здания и его инженерных систем, классность, размер и удаленность объекта, количество потребителей услуг, требования арендаторов.

"Эксплуатация бизнес-центра класса А на 35-40% выше, чем офисов класса В", - отмечает начальник управления эксплуатацией компании "Сити-Галс" Вадим Ковшов, - более того, в бизнес-центрах класса А на себестоимость влияет и количество потребителей услуг: если их число увеличится хотя бы на 10-15%, себестоимость возрастет в 2 раза". Удаленность объекта от места базирования выездных аварийных бригад эксплуатирующей компании повышает себестоимость на 6 процентов. Стоит отметить, что в последнее время многие эксплуатирующие организации не держат на объектах высококвалифицированных специалистов по устранению сложных технических аварий и проблем - это слишком дорого. Такие специалисты работают в режиме аварийных бригад, а на самом объекте дежурят менее оплачиваемые специалисты, способные устранить несложные неполадки. Именно поэтому так важны местоположение конкретного объекта и его удаленность от места базирования аварийных подразделений.

В отдельных составляющих эксплуатации объекта недвижимости, а именно: построении и обслуживании телекоммуникационных сетей тоже есть немало нюансов. Так, заместитель генерального директора по продажам компании FACILICOM Наталья Скачкова отметила, что в себестоимости клининговых услуг очень многое зависит от технологий и используемого оборудования.

"К примеру, на одном из наших объектов мы стали применять технологию сухой уборки, и у нас резко возросла производительность труда, сократились затраты".

Впрочем, эффект от использования современных технологий и оборудования для оптимизации затрат может оказаться ниже ожидаемого, если при проектировании объекта были допущены просчеты. Например, проектировщики не предусмотрели возможность для расширения технологических отсеков для прокладки дополнительных инженерных, телекоммуникационных сетей или были использованы не самые удобные для эксплуатации отделочные материалы и т.д.

Именно поэтому, отмечает главный инженер компании Becar Commercial Property Виктор Груздев, в идеале эксплуатирующая компания должна начинать работать на объекте уже на стадии проектирования. В этом случае можно избежать очень многих ошибок, выбрать верное техническое решение.

Валерий Котельников