КДО

Прокомментировать итоги прошедшей весны, а также поделиться своим мнением по поводу дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости мы попросили представителей ведущих риэлторских и строительных компаний Москвы. Несмотря на различия во взглядах, все единодушны в том, что падения цен на рынке недвижимости ждать не стоит, а, наоборот, следует ожидать пусть медленного и небольшого, но уверенного роста цены столичного квадрата осенью. Чтобы понять, куда же все-таки движется столичный рынок недвижимости, мы задали всем три вопроса: назовите наиболее значимые события на рынке недвижимости, которые произошли в этом сезоне; какие из них повлияли на деятельность вашей компании; каковы ваши прогнозы на лето 2007 года?

Денис Афанасьев, руководитель аналитической службы MIRAX GROUP:

1. В марте 2007 года MIRAX GROUP заключила крупнейшую сделку на рынке коммерческой недвижимости - продала 102 тыс. кв. м площадей в строящемся комплексе "Миракс Плаза". Приобретателем стала компания "Газпромстрой". Сумма сделки составила порядка $650 миллионов. "Газпромстрой" приобрел 71 тыс. кв. м офисных площадей и часть паркинга на 1,5 тыс. машино-мест.

Среди крупных событий можно назвать объявление об IPO Группы компаний ПИК, а также продажу комплекса зданий ЮКОСа, где цена была неоправданно завышена (более 100 млрд рублей).

Кроме того, многие строительные организации выступили с программами льготного ипотечного кредитования, которые осуществляются совместно с банками - СУ 155 с Банком Москвы, “Квартал” с МДМ-Банком, MIRAX с ВТБ-24.

2. Любое событие на рынке недвижимости так или иначе влияет на деятельность корпорации, т.к. мы анализируем рынок и стараемся извлечь уроки из удач и неудач наших партнеров и конкурентов.

3.Привлекательным инструментом на рынке жилой недвижимости для многих граждан становится ипотека. Если в 2005 году объем рынка ипотечного кредитования составлял $4,5 млрд, то в 2006 году - уже $13,5 млрд, а прогноз на 2007 год - $17 миллиардов. Доля Москвы составляет на данный момент не менее 50% от всего объема рынка ипотечных услуг. Очевидно, что в Москве рынок ипотечного кредитования начал формироваться раньше, чем в регионах, ввиду высокой концентрации финансовых потоков именно в столице, однако, как представляется, в будущем доля Москвы будет постепенно снижаться, а доля регионов возрастать.

На рынке загородной недвижимости Москвы обозначилась тенденция превышения предложения над спросом на коттеджные поселки верхнего ценового сегмента и нехватка поселков экономкласса. В начале 2007 года сразу несколько компаний заявили о намерениях развивать это перспективное направление. Возможно, расширение предложения поселков экономкласса будет являться решением жилищного вопроса для многих семей и приведет к некоторому оттоку покупателей с рынка недвижимости мегаполиса.

В 2007 году при растущих доходах населения, относительной развитости ипотечного кредитования и дефиците площадок под строительство (особенно на рынке Москвы) говорить о заметном "проседании" рынка не стоит. Остановка роста цен в конце 2006 года была вызвана в основном тем, что цены стали недоступными для людей с относительно высокими доходами, значительная часть которых прибегала к услугам ипотечного кредитования. Поэтому, учитывая стабильную ситуацию в стране, продолжение динамичного развития бизнеса и, как следствие, постепенный рост доходов населения, можно ожидать, что к концу лета или началу осени мы будем наблюдать заметное повышение цен на рынке недвижимости, который, однако, будет далеко не столь скачкообразным, как в 2006 году.

Желание граждан улучшить свои жилищные условия будет подталкивать рынок к дальнейшему росту. На 2007 год в России запланирован ввод 56 млн. кв.м жилья, возможно, эта цифра будет превышена. Однако этого совершенно недостаточно для удовлетворения спроса. По нашему мнению, цифра в 100 млн. кв.м в год обеспечит приемлемое насыщение рынка.

Светлана Фуфаева, пресс-секретарь группы компаний "МИАН":

Московский рынок вступил в стадию автоматической корректировки цен в отдельных переоцененных сегментах. Это старые панельные и кирпичные дома 70-х и ранее годов постройки. Это жилье не пользуется спросом, и падение его стоимости может достигнуть 15-20% к концу года. Монолитное, кирпичное (качественный кирпич) жилье и сталинки на вторичном рынке также являются переоцененными, но пользуются устойчивым спросом (который в настоящий момент возвращается на рынок после длительного ожидания). Здесь коррекция цен будет небольшая - не более 7-10% к концу года, и само собой она будет сопровождаться увеличением спроса и сокращением предложения.

На первичном рынке Москвы снижение стоимости панельных домов мало вероятно (не более 3-5%) ввиду стабильного спроса. Монолит на первичном рынке не должен дать существенного снижения: отдельные прецеденты в течение месяца будут "погашены" активизирующимся спросом.

Предполагаем, что большая часть сделок откладывалась покупателями на 2-4 месяца ввиду необходимости понимания дальнейшей конъюнктуры цен, а традиционного снижения потребительской активности этим летом в обоих сегментах рынка жилой недвижимости не предвидится. Потребительский интерес подстегнет и корректировка цен.

Таким образом, корректировка цен будет иметь место благодаря нормальному для рынка процессу - подстраиванию структуры предложения под структуру спроса через механизм ценового выравнивания. Главное, что этот процесс будет ограничен по времени (2-3 месяца), после чего объем предложения качественного жилья в некоторых категориях может существенно сократиться.

Пресс-служба Группы Компаний "СУ-155":

1. Во-первых, это заявление Правительства Москвы об увеличении доли социального жилья, которое должно повлечь за собой рост общих объемов строительства.

Во-вторых, это ипотека, которая становится все более доступна в качестве инструмента приобретения квартиры. В частности, недавно впервые было объявлено о процентной ставке по ипотечному кредиту в размере 7,5% в валюте.

В-третьих, это действия крупных игроков на рынке недвижимости по вложению средств в производственные базы, а также крупные сделки по приобретению активов в виде земельных площадок.

2. Рост цен будет идти темпами, чуть опережающими инфляцию. Инфляция держится на уровне 9-15%, т.е. рост цен за год составит 15-20%, если рынок не столкнется с ажиотажным спросом, как это было в прошлом году.

Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ":

Последние полгода значимы тем, что в это время было заявлено много проектов комплексного развития территорий, например, масштабных мегапроектов не только в Москве, но и в регионах.

Значимым явлением весны следует назвать отсутствие ожидаемого сезонного увеличения активности покупателей на рынке. Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области за весенние месяцы заметно увеличился, приблизившись к рекордным своим значениям. На сегодняшний день можно говорить не о рынке продавца, диктующего свои условия, а о рынке покупателя.

Следует также отметить такую наметившуюся в последнее время тенденцию: все больше инвесторов и девелоперов заказывают у профессиональных консультантов анализ предполагаемых проектов, понимая, как важно стало не ошибиться с выбранной концепцией. Практически все застройщики сейчас начинают новые проекты с того, что заказывают консалтинг, причем, как правило, не у одного консультанта, а у двух.

Подготовила Элина Плахтина