КДО

В конце 2006 года рынок московской недвижимости замер в ожидании. Поскольку никто точно не знает, чего ждать, все стали более внимательно прислушиваться к разноречивым оценкам профессионалов рынка. Наибольший интерес сегодня вызывает мнение риэлторов, которые постоянно держат руку на пульсе. Своим мнением о сегодняшних тенденциях рынка и о путях развития риэлторского бизнеса с КДО поделился Юрий ХЛЕСТАКОВ, генеральный директор одной из ведущих риэлторских компаний "Русский дом недвижимости".

- Сейчас многие пытаются найти объяснение, почему за год (с осени 2005 года) цены на московское жилье выросли вдвое. Каково ваше мнение?

- Действительно, удвоение цен за один год - событие экстраординарное. С осени 2005 года после летнего затишья началось активное движение на рынке. Новых объектов практически не появлялось, а старые начали активно раскупаться. Однако надо заметить, что наиболее активный рост начался не осенью 2005 года, а в начале 2006 года и продолжался около полугода. Весной 2006 года цены росли почти на 10% в месяц, а это 120% в годовом исчислении. Естественно, что такой темп не может продолжаться долго, поскольку это означало бы трансформацию поступательного роста в геометрическую прогрессию.

- И все-таки, в чем же причины?

- Основная причина ценового скачка, на мой взгляд, в том, что одновременно "сдетонировали" несколько экономических и психологических факторов. Участники рынка поверили в дальнейший рост цен на недвижимость, а значительное отставание объема предложения спровоцировало ажиотаж. Затем ситуация развивалась как снежный ком: часть избыточной ликвидности, накопившейся в экономике, хлынула на московский рынок жилья, и продавцы смогли успешно сыграть на повышение.

- Спрос на жилье в Москве давно и безнадежно отстает от предложения. Что-нибудь изменилось в 2006 году?

- Насчет безнадежности я бы не согласился. Баланс спроса и предложения - это не только вопрос объемов, но и вопрос цены предложения. Чем выше цена, тем больше вымывается контингент потенциальных покупателей, располагающих необходимыми средствами. Есть, конечно, ипотека, но и за счет кредитования невозможно безгранично расширить базу покупателей, ведь даже при нулевом первоначальном взносе, чтобы выплачивать кредит, нужен определенный уровень доходов. Собственно, сейчас мы и наблюдаем, что платежеспособный спрос и предложение временно сбалансировались на новом уровне, именно это вызвало стабилизацию рынка.

- Значит, при уровне цен начала 2006 года спрос оказался намного выше?

- Безусловно. Другой вопрос, что часть этого спроса имела спекулятивный характер, но суть от этого не меняется. Уже много говорилось о пресловутом Законе о долевом участии в строительстве. Причем для профессионалов рынка было очевидно, что его действие будет отложенным. Это объясняется природой инвестиционно-строительного процесса. Проще говоря, после принятия закона еще достраивались и продавались новостройки, начатые по старым правилам. Сейчас этот ресурс почти исчерпан. Нетрудно предположить, что именно в начале 2006 года отложенное действие закона, наконец, сработало. Частично и сами застройщики, не имея больших объемов для реализации, приблизили "час икс", придерживая предложение.

- Сыграл ли 214-й закон свою роль как инструмент защиты потребителя?

- К сожалению, нет. Ни один закон не может защитить от мошенников. Если застройщик решил создать финансовую пирамиду и убежать с деньгами вкладчиков или дольщиков, он любой закон просто нарушит. Федеральный закон №214 только создал дополнительные сложности и издержки для застройщиков. А они то и другое переложили на потребителя, предложив ему новые схемы продажи и увеличив цены. Таким образом, закон, не сумев оградить потребителя от рисков, сильно усложнил для бизнеса "вхождение в площадку".

- Некоторые аналитики полагают, что цены на новостройки не являются определяющими, поскольку вторичный рынок в Москве более емкий.

- Насчет емкости - это верно. Однако именно первичный рынок является локомотивом, если так можно сказать. Дело в том, что людям нужно не просто жилье. Им нужно современное жилье, а это в первую очередь новостройки - там большие площади, нетривиальные планировки, интересная архитектура. Вопрос подтверждения своего статуса для многих покупателей очень важен.

- Значит, доступное жилье так и останется недостижимой линией горизонта, которая удаляется по мере приближения?

- Доступность может быть обеспечена для части населения за счет социальных программ. Возможно, будут появляться доходные дома. До сих пор жилищный нацпроект буксует, поскольку власти изначально пытались работать с ценой, а не с ее составляющими. Если же говорить о рынке, то парадокс в том, что на бытовом уровне все, вроде бы, хотят, чтобы жилье было подешевле. Но реально никто из тех, у кого есть деньги или жилье, совершенно не заинтересован в снижении цен. Продавцы не хотят снижать цены, а покупатели тоже не хотят, чтобы цены пошли вниз, когда они станут собственниками. Для участников рынка важнее не абсолютный уровень цен, а направление, в котором они движутся. А тем, у кого нет ни жилья, ни высоких доходов, о ценах на квартиры в Москве как бы и незачем беспокоиться.

- Ваш ценовой прогноз на зимний сезон?

- Стабилизация стала фактом, но вопрос: долго ли она продлится. В ближайшей перспективе я бы предположил сдержанный рост цен с небольшим опережением инфляции. Вероятно, ситуацию на рынке будут в большей степени определять покупатели, реально нуждающиеся в жилье, а не те, кто просто ищет возможности вложения свободных средств. Кроме того, уже сейчас заметна тенденция к ценовой дифференциации жилья разного качества. Сейчас уровень цен таков, что покупатели гораздо внимательнее оценивают потребительские качества жилья. А это значит, что современное комфортное жилье будет дорожать опережающими темпами. В итоге разрыв цен между старым и современным жилым фондом увеличится.

- Как вы думаете, придем ли мы к состоянию рынка, когда покупатель сможет приобретать квартиры в готовой новостройке, сразу оформляя их в собственность?

- Мы к этому состоянию двигались, но дойти не успели. Например, в 2004 году, я помню, мы продавали квартиры в готовом доме в Куркино по такой же цене, как в аналогичном объекте, расположенном по соседству, который находился на нулевой стадии строительства. Потом законодательные катаклизмы и растущие цены привели к тому, что до продажи квартир в готовых домах дело обычно не доходит. Но есть и исключения. Например, наша компания продает квартиры в доме, который сдан госкомиссии, и мы ожидаем, что оформление в собственность в нем будет проходить достаточно быстро. Хотя, конечно, таких примеров на сегодня на рынке почти нет.

- Расскажите немного об этом предложении.

- Это дом на Нижегородской улице, который строил ДИПС. "Русский дом недвижимости" уже много лет является уполномоченным риэлтором по реализации жилья, построенного ДИПСом. Хороший дом и корректная цена. Что интересно, покупатели зачастую не верят своим глазам и ждут какого-то подвоха: почему готовый дом, почему не слишком дорого? Людям кажется, что это слишком хорошо, чтобы быть правдой.

- Велика ли доля инвестиционных покупателей?

- Любой, кто говорит, что знает, сколько инвестиционных покупок на рынке, немного лукавит. Даже в рамках одной компании определить это невозможно. Но я могу точно сказать, что клиенты активно интересуются ценовыми перспективами каждого объекта, так что инвестиционная привлекательность покупки для большинства является важным моментом. Практически каждый покупатель, узнав цену квартиры в строящемся доме, спрашивает, сколько она примерно будет стоить, когда дом будет готов.

- Каковы ваши приоритеты в бизнесе?

- Для нас самое главное - это качество сервиса. Ведь риэлтор - это не продавец недвижимости, а брокер, поэтому суть услуги - это именно сервис. Сейчас мы разработали концепцию реструктуризации компании, основой которой является четкий клиентоориентированный подход. Клиент, который остался доволен услугой, - это самый ценный капитал, который есть у любого агентства недвижимости. Он вернется сам и приведет друзей и знакомых.

- Вы планируете расширять сеть филиалов в Москве?

- Мы планируем расширять компанию, но не в формате создания сети филиалов, а за счет открытия представительств. Сейчас эта программа уже запущена, первое представительство открыто в районе Соколиная Гора.

- Комиссионные для клиентов на вторичном рынке у вас фиксированные или это предмет переговоров?

- Комиссионные могут отличаться, но это не должно быть предметом торга. Цена зависит от набора услуг: одно дело простое сопровождение сделки, другое - доскональная проверка ее юридической чистоты. В идеале, я думаю, мы придем к тому, чтобы предлагать определенные пакеты услуг, каждый из которых будет иметь свою цену.

- Что если клиент выбирает программу минимум?

- Это его право. Но важно, чтобы клиент понимал, зачем нужна каждая услуга. Приведу вам пример на тему"программы минимум. К нам пришли продавец и покупатель, которые хорошо друг друга знали. Юридические риски их не волновали, они хотели, чтобы мы просто оформили сделку и даже готовы были сами провести все расчеты. Мы подготовили документы, сдали их на регистрацию. И вот, когда покупатель получил права собственности, он к нам прибегает с шальными глазами и кричит: "Вы что сделали? Им выписываться некуда!" О чем это говорит? Люди очень плохо представляют себе реалии операций с недвижимостью.

- Прописка - это, наверное, еще не самая большая проблема. Всегда ли клиенты представляют себе риски, связанные с возможной потерей права собственности?

- Большинство из тех, кто впервые приходит на рынок, имеют об этом представление, но довольно смутное. Некоторым кажется что, если сделку зарегистрировали, то все нормально. Другие что-то слышали про защиту прав добросовестного приобретателя. Приходится объяснять, что все не так просто. При этом клиенты, которые уже сталкивались с рынком недвижимости, обычно хорошо понимают комплексный характер услуги риэлтора и значение каждого этапа агентской работы и юридической проверки. А таких клиентов с каждым годом больше. Поэтому будущее, я думаю, за теми агентствами, которые делают ставку на качество сервиса.

Беседовал Петр Чернов