КДО

Коммерческая ипотека, то есть кредитование покупки коммерческой недвижимости под ее же залог, - это относительно новое явление на российском рынке. При этом во всем мире она распространена уже достаточно широко. Как и в любом новом деле, трудностей здесь возникает масса. Пока можно утверждать, что во всей цепочке у нас нет ни одного звена, которое было бы полностью приспособлено к массовому развитию коммерческой ипотеки.

Сначала купи, а потом кредит получи

Схема коммерческой ипотеки во многом схожа со схемой ипотеки жилья: здесь имеют место те же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса и т.д. Главное и принципиальное отличие состоит в том, что законодательство пока не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи (в Законе "Об ипотеке" прописано, что заложить недвижимость в момент заключения сделки можно лишь в случае жилых помещений).

Таким образом, нарушается логическая последовательность действий: объект (например, магазин или офис) нужно сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить кредитные средства. Обычная ипотечная схема, при которой заемщик вносит какой-то первоначальный взнос, а остальную сумму занимает, постепенно расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, здесь пока не работает. В связи с этим в нынешних условиях может практиковаться следующая схема: объект покупается на компанию, которая является дочерней по отношению к банку-кредитору; в эту компанию заемщик переводит около 25-40% средств (это, по сути дела, и есть его первоначальный взнос); остальную сумму вносит банк. В дальнейшем дочерняя фирма банка передает объект заемщику.

Что касается оценки объекта, то приобретаемая коммерческая недвижимость оценивается с точки зрения доходности и ликвидности. Очевидно, что получить кредит на покупку, например, офисного здания, находящегося в центре Москвы и уже имеющего постоянных арендаторов, можно относительно без проблем. А вот с недвижимостью более низкой категории дело обстоит гораздо сложнее: ее в качестве залога банки вообще предпочитают не рассматривать.

Что касается оценки заемщика, то претендовать на получение коммерческого ипотечного кредита может только открытое юридическое лицо. Банкам-кредиторам необходимо предоставлять всю финансовую отчетность, бизнес-план, показывать оборотный капитал и т.д. На это по разным причинам готовы далеко не все российские компании.

Потенциальные заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки же, в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить свои риски и предпочитают отказать в получении кредита.

Явными проблемами, отягощающими жизнь желающего получить коммерческий ипотечный кредит, являются сроки кредитования, которые здесь короче, чем при ипотечном кредитовании жилья, и высокие требования к первоначальному взносу. Кроме того, заемщику приходится брать на себя ряд дополнительных расходов, например, он обязан застраховать объект залога и оплатить его оценку.

Игроков на рынке пока мало

Такая услуга, как коммерческая ипотека на московском рынке фактически начала развиваться в 2005 году. При этом круг банков, оказывающих подобные услуги, очень узок. И это - несмотря на то, что спрос на эту услугу постоянно растет.

В качестве примера работы на данном сегменте ипотечного рынка можно назвать "Абсолют-банк" и компанию "МИЭЛЬ-Недвижимость", которые в апреле 2006 года объявили о начале реализации совместной программы по ипотечному кредитованию юридических лиц для приобретения объектов коммерческой недвижимости.

Программа эта предполагает предоставление кредитов сроком на три года с возможностью последующей пролонгации. Размер кредита может достигать 70% от рыночной стоимости приобретенного имущества, при этом процентная ставка составляет от 12% годовых в валюте. Программа рассчитана на приобретение всех типов коммерческих объектов: нежилых зданий и помещений, используемых под торговые площади, офисов, коммерческих складов, а также производственных помещений и земельных участков.

Также в начале 2006 года о начале предоставления ипотечных кредитов под нежилые объекты объявил Москоммерцбанк. Программа "Бизнес-ипотека" этого банка имеет следующие параметры: кредит предоставляется в долларах США, процентная ставка - от 12% годовых, срок кредитования - 10 лет, сумма кредита - от 20 тыс. до 1 млн. долларов, собственные средства заемщика - от 20 процентов. В качестве залога используется приобретаемая недвижимость.

В целом программа "Бизнес-ипотека" достаточно перспективна, поскольку брать деньги в кредит всего на три года невыгодно, так как коммерческая недвижимость очень дорога и регулярные платежи получаются очень большими. При этом срок окупаемости большей части коммерческих объектов составляет более 5 лет.

Пока все в перспективе

В настоящее время в России даже ипотека жилой недвижимости, о которой так давно и так много говорят, пока еще не стала по-настоящему массовым явлением. Коммерческая ипотека и подавно - скорее перспективное понятие, чем реальное явление на рынке. Такой вид ипотеки при всех ее плюсах доступен сейчас не для всех и не всегда. И это притом, что спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса уже сформирован (коммерческая недвижимость по отдельным категориям дорожает быстрее жилой, и покупка офисов может быть очень выгодным бизнесом).

Раз так, то должно появиться и предложение. Для этого прежде всего должны быть внесены необходимые дополнения в Закон "Об ипотеке". Главная задача состоит в том, чтобы коммерческие ипотечные кредиты стали доступными не только горстке монстров крупного бизнеса, но и стали вполне массовым явлением. Это позволит малым и средним предприятиям выжить в конкурентной борьбе, быстрее и чаще обновляя оборудование, внедряя новые технологии, увеличивая ассортимент услуг и выпускаемых товаров.

Сергей Нечаев