КДО

История вопроса

Несколько лет назад в Москве состоялось заседание Конституционного суда, привлекшее пристальное внимание не только специалистов в области недвижимости, но и широкой общественности. На этом заседании рассматривался ряд однотипных дел, в которых ответчики, добросовестно приобретшие жилплощадь, были лишены ее по решению суда. Некоторые дела были связаны даже не с прямым мошенничеством, а с белыми пятнами, существовавшими в законодательстве.

Конституционный суд принял решение в пользу добросовестных приобретателей, постановив, что если гражданин честно купил недвижимость, ничего не зная о махинациях либо неточностях при определении прав предыдущих собственников, то эта недвижимость не может быть отчуждена. Большинство юристов заявило, что это серьезнейший прецедент, и правоприменительная практика должна теперь повернуться лицом к добросовестному приобретателю. Впрочем, при отсутствии прецедентного права в нашей стране суды сохраняют возможность для творчества при рассмотрении аналогичных дел.

Так что же происходит сегодня? Какова судебная практика и как добросовестному приобретателю застраховаться от возможной потери права собственности на честно купленную квартиру? С этими и иными вопросами мы обратились в Московскую областную коллегию адвокатов “Правовая защита”. На наши вопросы отвечали адвокаты Алексей Голованов и Юрий Поляков.

Прежде всего, респонденты единогласно заявили, что ситуацию на рынке недвижимости на сегодня вряд ли можно назвать простой, ибо суды подобными делами буквально завалены, причем каждый суд - это свой подход, и даже опытный адвокат не всегда может точно сказать, какое решение этот суд примет. В каких-то случаях суды защищают добросовестного приобретателя больше, чем так называемых ущемленных граждан, в каких-то - наоборот. Приведем два примера.

Торжество чистой совести

Пример первый. Четыре года назад в Бабушкинском районе гражданин продал комнату в коммунальной квартире добросовестному приобретателю. Комната эта принадлежала этому гражданину, но на момент продажи он состоял в законном браке, при этом с женой у него были далеко не лучшие отношения. Через некоторое время после продажи жена заявила, что супруг не имел права продавать комнату без ее согласия (что правда) и обратилась в районный суд с иском о признании сделки ничтожной. Суд этот иск удовлетворил.

Добросовестный приобретатель это решение обжаловал, и это обжалование совпало по времени с вышеупомянутым решением Конституционного суда. Мосгорсуд постановил, что приобретатель не обязан был знать о семейных неурядицах продавца и оставил комнату в его владении. Ущемленная жена после этого начала судиться со своим супругом, чем это кончилось - все уже забыли, но добросовестный покупатель в этих разбирательствах уже не участвовал.

Пример второй. Молодая женщина проживала в Москве с дедушкой. Дедушка переехал к ней из Костромы (так как нуждался в повседневном уходе), но его квартира в Костроме продолжала находиться в его собственности. Существовало официально зарегистрированное завещание в пользу внучки, и после смерти дедушки она, вступив в права наследования, эту совершенно ей ненужную квартиру продала добросовестному приобретателю.

Через короткое время в суд явился сын нашего покойного дедушки от первого брака, который, будучи на пенсии по инвалидности, заявил, что ему по закону причитается обязательная доля в наследстве (что опять же, правда) и призвал суд произвести отчуждение дедушкиной собственности. Внучка, естественно, заявила, что она о своем новоявленном дядюшке никогда не знала, а потому торжество справедливости представляет совершенно по-своему. Вообще говоря, тут история темная: не знала или не хотела знать, но добросовестному приобретателю суд квартиру оставил.

Тени ущемленных собственников

На этом можно было бы поставить точку, но, увы, добросовестность - это отнюдь не повод для спокойного сна после покупки квартиры. А потому поговорим о примерах противоположных. Как правило, суд принимает сторону первоначального владельца квартиры в тех случаях, когда ему удается доказать, что он либо являлся на момент сделки недееспособным, либо сделка была вообще совершена без ведома законного владельца квартиры. Не так давно некий гражданин обратился в суд с иском о признании сделки о продаже им квартиры ничтожной, мотивируя это тем, что на момент продажи он стоял на учете в наркодиспансере на предмет алкоголизма и не осознавал в полной мере все последствия предложенной ему сделки.

Суд первой инстанции заглянул в глаза истцу и постановил: воистину, не осознавал. Далее суд признал и эту, и все последующие сделки с данной квартирой ничтожными и вернул квартиру первоначальному владельцу, отобрав ее у последнего приобретателя, кстати, вполне добросовестного, т.к. мошенничество (если оно вообще было) имело место на предыдущей стадии цепочки перепродаж. Конечно, в этом случае приобретатель может в порядке регресса вчинить иск гражданину, непосредственно продавшему ему квартиру. Но, как показывает опыт, возврата денег в таких случаях можно ждать неограниченно долго, ибо последний в цепочке перепродаж владелец на руках денег уже давно не имеет и если и согласен их возвращать, то по семь-восемь сотен рублей в месяц по исполнительному листу.

Другой случай из той же серии, еще более грустный для добросовестного приобретателя, которая за две перепродажи до этого была продана по фальшивой доверенности (чего покупатель, естественно, не знал). Вся цепочка сделок была признана ничтожной, и квартиру пришлось вернуть.

Советы группам риска

Вообще, по опыту адвокатов, одинокие владельцы московских квартир, страдающие алкогольной зависимостью, уязвимы невероятно. Часто такие люди просто пропадают, и хорошо, если они, выйдя из очередного запоя, обнаруживают себя в какой-нибудь старенькой избушке в отдаленной губернии. Что им можно посоветовать: сразу бить во все колокола, идти в ближайшее отделение милиции с заявлением о том, что кто-то воспользовался их беспомощным состоянием, в наркологический диспансер и так далее: чем больше инстанций - тем больше шансов вернуть себе квартиру обратно.

Кстати, любопытный юридический казус на эту тему: если наш алкоголик успеет умереть, то его родные дети получить ожидаемое наследство уже не смогут, так как являются с юридической точки зрения лицами незаинтересованными. Поэтому свою заинтересованность им лучше проявить заранее и почаще интересоваться, как поживает их проблемный родственник.

М.Оськин