КДО

В декабре рост цен на столичное жилье практически завершился, квадратные метры дорожали на 0,1-0,2% в неделю.

В некоторых сегментах аналитики и маркетологи отмечали даже снижение стоимости. Все это дало повод для размышлений - покупать сейчас или подождать возможного обвала.

"Корректный" рынок недвижимости

Все рынки подвержены определенным законам. Один из них гласит, что за сильным движением практически всегда следует коррекция. То, что происходило на столичном рынке недвижимости в течение 2006 года, вполне подходит под определение "сильное движение". Значит ли это, что в ближайшее время нас ждет падение цен? Некоторые аналитики полагают, что оно уже началось. Строители, как им и полагается, делают хороший вид при не самой удачной игре и называют происходящее коррекцией. С точки зрения пиара ход абсолютно оправдан. Суть от этого не меняется - график цены, уверенно двигающийся к верхней рамке монитора, теперь плетется практически параллельно оси абсцисс. В отдельных сегментах цены даже упали, Например, подешевели панельные хрущевки. Впрочем, понятие "подешевели" теперь тоже относительное. 4000 долларов - годовая зарплата значительной части населения страны. Пускай даже полугодовая. Важно то, что, проработав полгода или год, эта часть сможет купить всего один квадратный метр устаревшего жилья. Если, конечно, сможет в течение этого периода не есть, не пить и не позволять себе прочих мелких радостей жизни.

Еще один закон рынков - цена на товар определяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Постулат, который в приложении к московскому рынку недвижимости вызывал немало споров. Чистой модели никак не получалось - строителей не раз обвиняли, что они искусственно занижают предложение, тем самым подталкивая вверх цены. И вот, наконец, рынок взял свое. “Сделки не проходят, покупатели не звонят риэлторам и застройщикам, а заемщики не беспокоят банки. Причина ухода покупателей с рынка - шок от высоких цен", - пишет журнал D' в номере за декабрь. Действительно, психологически сложно платить 4000 долларов за "уникальное сочетание цены и качества", которое предлагают “хрущобы”.

Спрос или предложение?

Что же остановило рынок? Газета "Бизнес" в номере от 19 декабря, уверяет, что причиной тому стало возросшее предложение. Наверное, такое объяснение должно ласкать слух строителей. Ведь именно они, как неоднократно заявляли эксперты, имеют возможность регулировать объем предложения и пользуются этим в своих интересах. В течение всего года рост цен объяснялся недостатком новых объектов.

Вынося в заголовок "Предложение остановило рынок", автор отодвинул на второй план то, что не стали отрицать аналитики одной из ведущих компаний - произошло это в силу "стагнации спроса, увеличения времени экспозиции квартир и снижения оборотов рынка".

Журнал D' не зря употребил слово "шок". Спрос и предложение - важнейшие факторы на финансовых рынках. Но есть и третье, которое сложнее измерить в цифрах, - настроение участников, их психология. Продавцы имели возможность воздействовать на спрос и частично - на психологию. Но неподвластный им фактор (спрос), а также естественная реакция участников на ситуацию на рынке оказались сильнее.

Что дальше?

Инвестиционная привлекательность жилья падает, инвесторы начинают фиксировать прибыль, продавая приобретенные ранее квартиры. Означает ли это, что нас действительно ждет откат? Такой вариант маловероятен. Снижение возможно в отдельных малопривлекательных сегментах или в рамках неудавшихся проектов. В ближайшее время стоит ожидать затишья. Потенциальные покупатели-оптимисты будут ждать спада, реалисты - копить деньги. Ожидать, что в их отсутствие рынок просядет, тоже наивно. Слишком много игроков заинтересовано в обратном.

Так, "игрой на повышение" назвал журнал "Финанс" (номер за неделю с 11 по 17 декабря) попытку чиновников искусственно ограничить спрос на столичное жилье, заставив строителей продавать 70% новостроя москвичам. Такая инициатива может нанести рынку вред как в ближайшей перспективе, так и в дальнейшем, убеждены эксперты, которых опрашивало издание. Действительно, потенциальные покупатели, услышав новость о том, что в скором времени их могут лишить инструмента для инвестиций, могут броситься оформлять сделку как можно скорее, что приведет к разогреву рынка и очередному витку роста. В долгосрочной же перспективе это приведет еще и к росту цен на вторичном рынке.

Впрочем, юристы сомневаются в возможности реализации этого проекта. "Для воплощения ограничений нужны не решения московских властей, а поправки в Гражданский кодекс. Конечно, можно соответствующее требование предусмотреть в инвестконтракте, однако договоры долевого участия регистрируются федеральными органами, которые не подчиняются столичным властям", - напоминает специалист.

Кому и зачем нужен проект, который не принесет реальной пользы, но вызовет рост цен? Вопрос остается открытым, хотя один ответ есть - точно не покупателю, который в последнее время явно чувствует как жертва экспериментов.

Тем не менее, политические факторы будут играть значимую роль в определении тенденций на рынке жилья в условии приближающихся выборов. Изменения в расстановке сил на политической арене могут привести и к переделу собственности. "Недвижимость - один из самых уязвимых видов активов: ее нельзя спрятать, вывезти за границу, защитить от действий государства, она на виду", - цитирует эксперта "Газета" в номере от 20 декабря. Поэтому в ближайшее время многие финансовые структуры могут начать избавляться от подобного рода активов.

Предновогодняя псевдораспродажа

Тему предпраздничных распродаж сейчас поднимают многие СМИ. И зачастую обнаруживается, что клиенты становятся жертвой маркетинговой политики компаний, которые перед объявлением скидки поднимают цены. Как выяснили журналы "Финанс" и $martmoney, такие проблемы существуют и на рынке столичного жилья.

В номере за неделю с 4 по 11 декабря "Финанс" опубликовал материал, получивший название "Квартирный псевдосейл". "Девелопер изначально переоценил свой объект, выставив завышенные цены. Естественно, продажи встали, и для активизации продаж могут объявляться временные акции о снижении цен и скидках. В результате таких манипуляций стоимость квартир просто приближается к среднерыночной", - так характеризуют представили строительных компаний деятельность своих коллег по рынку. По словам автора, реальная экономия, как правило, составляет 300-500 долларов. Немного, если вспомнить стоимость даже самой дешевой квартиры в Первопрестольной. Застройщики называют такие скидки "знаками внимания" и уверяют, что они вряд ли повлияют на решение о покупке.

$martmoney говорит о другом маркетинговом ходе. "Некоторые девелоперы производят хитрые маркетинговые манипуляции: сначала без широкой огласки поднимают цены в преддверии Нового года, а затем уже объявляют скидки. Последние, естественно, активно рекламируются с целью сохранения потока покупателей в мертвый сезон", - пишет издание в номере за неделю с 11 по 17 декабря.

Москва без "Москвича"

В декабре шаг к завершению сделала история с продажей легендарного "Москвича". В условиях, когда в страну хлынули потоки иномарок на любой вкус и цвет, заводу не удалось найти свою нишу. Хотя проект производства "Москвичей" с французским двигателем, который был запущен в 90-х годах, казался довольно привлекательным, - покупателю предлагалось за приемлемые деньги получить достаточно качественный двигатель приличного объема. Планировалось, что предприятие будет выпускать 110 тысяч автомобилей в год, но планам не суждено было сбыться, и в 2002 году завод стал банкротом. Причиной называют ошибки при выборе стратегии развития.

В последние годы "Москвич" часто оказывался в центре различных сомнительных историй. Вот и аукцион по его продаже не прошел без скандала. Одного из желающих не допустили к участию, а победитель торгов заплатит сумму, всего на 48 миллионов рублей превышающую стартовую. Как правило, в таких случаях говорят о сговоре участников, но на этот раз недопущенная к аукциону компания Mirax Group подала иск в Арбитражный суд с требованием признать итоги недействительными. Недовольство и готовность обратиться в суд выразили и московские власти, которые также указали на ряд странных условий, выдвинутых организаторами аукциона.

"Независимая газета" обращает особое внимание на тот факт, что "конечная сумма сделки не была озвучена сразу по окончании торгов, что дало повод другим претендентам на имущество "Москвича" выразить сомнение в ее честности и экономической целесообразности". Впрочем, приобретатель - управляющая компания "Метрополь" - объясняет этот факт очень просто: на тот момент еще не было закончено оформление всех юридических документов.

В общем, можно не сомневаться, что последнее слово в этой истории еще не сказано.

На кону стоит "Россия"

Скандальным декабрь выдался и для рынка гостиничной недвижимости. Что прискорбно, яблоком раздора выступил проект, который, по идее, должен был стать гордостью Белокаменной - строительство новой "России". Проигравшая два года назад тендер компания "Монаб" успешно оспорила решение Правительства Москвы в Высшем арбитражном суде (ВАС) - 24 октября ВАС признал итоги конкурса недействительными. Тогда столичные власти нашли хороший способ избавиться от неспокойного претендента. 6 декабря мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение "О возобновлении деятельности ОАО "Россия". В нем имевшая ранее место формулировка "строительство нового многофункционального комплекса зданий" уступила место “реконструкции”. Это полностью меняет дело, замечают "Ведомости" в номере от 8 декабря, ведь "при реконструкции здания по Закону "Об акционерных обществах" не нужно проводить никакой конкурс - все решения принимает акционерное общество".

Ситуация вокруг "России" стала настолько громкой, что в не свойственной для себя роли журналиста выступил сам Ю. Лужков. 14 декабря "Российская газета" публикует статью, подписанную столичным градоначальником. В ней он называет историю с решением ВАС "действительно громкой, разрушительной по своей аномальности и отсутствию логики" и обещает, что "сейчас Правительство Москвы будет отстаивать свое право в Конституционном суде и находить такие решения, которые не допустят, чтобы у стен Кремля существовали "сохраняемые" Высшим арбитражным судом развалины исторического и архитектурного неудачника - гостиницы "Россия". Как говаривал великий комбинатор, в этой истории, как и в истории с "Москвичом", заседание продолжается.

Поехавшие крыши и треснувшие башни

Поставщиком интересных новостей в декабре стала офисная недвижимость. Причем дело касалось не только оценок перспектив этого сегмента. Сначала московское правительство предложило решить проблему пробок при помощи дорог, которые будут проходить по крышам нежилых зданий, а затем повод для опасений дал фундамент башни "Федерация", который, по заявлению одного из депутатов, дал трещину.

В истории с гостиницей “Россия” столичный мэр выступил как блюститель старины - не позволил маститому зарубежному архитектору испортить внешний вид Зарядья. Теперь московский градоначальник проявил себя как новатор. Строительство дорог по крышам офисных зданий предложила неизвестная немецкая компания, и такой проект пока еще нигде не реализовывался. Ю. Лужков подсмотрел его на выставке в Германии, пишет "Коммерсантъ" в номере от 6 декабря, и решил применить в российской столице. "Эксперты назвали проект "экзотическим" и коммерчески спорным", - указывает автор. Одни указывают на то, что вряд ли он позволит решить проблему пробок в городском масштабе, другие сомневаются, что найдется достаточное количество желающих иметь офис, расположенный под дорогой.

Между тем спрос на офисные помещения продолжает превышать предложение. "В 2006 году столичный рынок коммерческой недвижимости снова недотянул до равновесия. Объем предложения офисов не смог удовлетворить потребностей арендаторов. По прогнозам экспертов, баланс между спросом и предложением будет достигнут только через три-четыре года", - прогнозирует журнал "Компания" за неделю с 18 по 24 декабря. Основные тенденции года - ставка на реализацию более крупных проектов, децентрализация вообще и интерес к Подмосковью, в частности. А газета "Время новостей" (номер от 13 декабря) добавляет еще и "рост требований к качеству офисных помещений", который свидетельствует о переходе рынка в зрелую стадию.

Александр Дмитриев