КДО

Если посмотреть на любой московский дом старой постройки, нетрудно заметить, что большинство балконов остеклены. Новостройки не отстают: на их фасадах появляется все больше кондиционеров и спутниковых тарелок. Многие собственники квартир даже не подозревают, что все эти изменения требуют получения разрешения. Внутри квартир картина аналогичная.

Кто-то сделал "темную комнату", кто-то сломал стену, объединив санузел, не говоря уже о тех странных людях, кто уничтожает вентиляционный короб или выносит отопление на балкон. Новый Жилищный кодекс, казалось бы, упорядочил перепланировку и переустройство жилых помещений. Но в реальной жизни "закручивание гаек" пока коснулось только покупателей новостроек.

Трудно требовать исполнения закона, когда значительная часть квартир уже претерпела изменения, выходящие за рамки закона. Поэтому власти задумались, как бы провести некую перепланировочную амнистию, чтобы узаконить хотя бы те изменения, которые не несут опасности для здания и не ущемляют интересов соседей. В частности, весь прошлый год эту животрепещущую тему обсуждала специальная комиссия при Минэкономразвития. Не забыли спросить мнение и у профессионалов рынка недвижимости. Риэлторское сообщество в этой комиссии представлял Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость", который любезно поделился с читателями КДО своими размышлениями на эту тему.

Миллионы нарушителей

На комиссии было заявлено, что до 80% квартир в Москве имеют признаки незаконных перепланировок. Понятно, что привлечь к ответственности большинство городского населения невозможно даже технически, не говоря о политической целесообразности. Ситуация осложняется тем, что законодательство в этой сфере не раз менялось. Как известно, закон не имеет обратной силы, то есть собственник может заявить, что работы были проведены до вступления в силу соответствующего московского закона или федерального Жилищного кодекса. Однако заблуждаются те, кто полагает, что в советские времена не было никаких норм и запретов. В то же время властям не нужна лавина бесполезных судебных исков, поэтому задача стоит в том, чтобы четко определить, что можно узаконить, а что нельзя.

"Если взглянуть в корень этой проблемы, то она восходит к советским временам, когда появилось разграничение общей и жилой площади, - говорит М.Гороховский. - Это произошло еще в 1920-е годы, когда стали в массовом порядке появляться коммуналки. Отдельные квартиры тоже предоставлялись но нормам жилой площади. Хотя сейчас смысла в таком делении нет, но БТИ по-прежнему использует старые подходы, поэтому любое безобидное изменение перепланировки, меняющее соотношение площади жилых и нежилых помещений, требует согласований".

Причина массовости перепланировок кроется в том, что в современном комфортном жилье нет необходимости в комнатно-коридорной системе, а доля нежилых помещений гораздо выше. Если же используется "американская" открытая планировка, то жилая площадь (спальни) может составлять меньше трети площади квартиры. Беда в том, что перепланировкой считается не только радикальное "переформатирование" квартиры, но даже создание безобидной "темной комнаты" или встроенного шкафа из легкого гипсокартона, который весит меньше, чем обычная мебель.

Невозможно, но положено

При сегодняшних реалиях следовало бы не считать площадь каждого закутка квартиры (таких "помещений" может быть больше десятка), а ограничиться запретом на изменение общих габаритов квартиры и рядом ограничений на изменение конструктивных элементов и инженерных коммуникаций. Но для этого нужно менять всю систему. "На сегодня мы имеем абсурдную ситуацию, когда хвост крутит собакой, - говорит М. Гороховский. - Чрезмерные и зачастую невыполнимые требования культивируют правовой нигилизм, а власти не могут провести различие между действительно важными и избыточными требованиями. Иногда думаешь, неужели у нас нет других проблем? Жилищный фонд изношен, фасады домов в плачевном состоянии, инженерия требует замены, а мы делаем вид, что живем в идеальном мире и хотим бороться с неправильно остекленными балконами и встроенными шкафами".

Пока в требованиях государства не наблюдается ни простоты, ни прозрачности. Тем не менее М. Гороховский советует все же не нарушать существующий закон, поскольку можно не только столкнуться с санкциями проверяющих органов, но и оказаться в сложной ситуации в случае продажи квартиры. Радует лишь то, что в случае предъявления претензий, перепланировку можно согласовать задним числом. Так что проявлять инициативу или ждать "пока гром грянет", каждый решает сам. Пока подавляющее большинство от тех 80% семей, которые что-то со своей квартирой сделали незаконно, предпочитает подождать и посмотреть, чем кончится вся эта дискуссия. Глядишь, и правда, какую-нибудь амнистию объявят.

Петр Чернов