КДО

Большинство современных монолитно-кирпичных домов продаются со свободной планировкой. С точки зрения зарубежных покупателей такие квартиры это не жилье, а полуфабрикат, но в наших реалиях найти дом-новостройку, в котором можно было бы сразу поселиться, почти невозможно.

Поскольку с первых лет жилищного рынка покупатели вынуждены были брать, что дают, то эта аномалия уже стала казаться нормой. Только в 2006 году на рынке появились первые предложения квартир с отделкой в домах по индивидуальным проектам. Правда, тут застройщики сразу впали в другую крайность - в квартирах не только построили все стены, но положили плитку и паркет, поклеили и покрасили все, что можно и даже предлагали сразу завезти мебель, выбранную по каталогу (разумеется, все это с хорошей наценкой).

Однако большинство покупателей вынуждены со "свободой" мириться. В первую очередь, покупателю нужно понять, что означает эта "свобода" с практической точки зрения. В квартире, которую он получит, будут наружные и межквартирные стены, пол, потолок, окна, входная дверь (на выброс). Внутри квартиры будут канализационные стояки, в квартиру будут заведены трубы горячего и холодного водоснабжения и отопление. Электропроводка будет доведена только до щитка. Остальное предстоит строить самому. Если в квартире есть хоть одна внутренняя стена, то она несущая и трогать ее нельзя. Можно прорубить в ней проем, но его расположение и ширину обязательно нужно согласовывать. Также нельзя закладывать существующие и прорубать новые окна, переносить входные двери.

Отводимая на каждую квартиру электомощность обычно достаточна, если вы не собираетесь делать сауну или что-то еще более энергоемкое. Но если вам по какой-то причине "маловато будет", то необходимо получить разрешение на выделение дополнительной мощности. Чтобы подключить квартиру к электроснабжению, то есть завести в квартиру 220 или 380 Вольт, потребуется разработка и согласование в Энергонадзоре отдельного проекта, включающего схему разводки электричества.

Бумага и жизнь

Квартиры в монолитных домах согласно проектам все же имеют планировку. Узнать о ее существовании можно либо из документов, либо по кирпичам, любезно разложенным строителями на месте воображаемых стен. Казалось бы, передвинуть такую стену не сложно, но на деле все не так просто. Для того чтобы "бумажную" планировку изменить на придуманную дизайнером, потребуется… множество бумаг. Прежде всего нужно будет заказать изготовление технического заключения и проекта перепланировки квартиры в проектной организации, имеющей лицензию Росстроя. Разработка такого проекта обходится в $50-100 и даже более в расчете на 1 квадратный метр площади. Умножьте это на площадь квартиры (допустим, 100 кв. м) и вы получите $5-10 тысяч. Заниматься этой волокитой можно самостоятельно, либо подключив дизайнера, который чаще всего работает не сам по себе, а в архитектурном бюро. В бюро за подобные услуги берут с хозяина квартиры немалые деньги, но делают все сами сотрудники бюро.

Многие застройщики предлагают разработку необходимых проектов и получение соответствующих разрешений за дополнительную плату. Стоимость может составлять 1,5-2% от цены квартиры (для квартиры бизнес-класса это может составить $10 тыс.). Можно обратиться и в независимую фирму, специализирующуюся на согласовании перепланировок. Однако в этом случае процесс согласования и утверждения разработанных проектов планировок будет возможен только после получения покупателем документов о праве собственности на квартиру, что может занять порядка двух лет после начала заселения или трех лет от сдачи дома госкомиссии. Таким образом застройщики фактически вынуждают обращаться в их "карманные" структуры со всеми вытекающими ценовыми монопольными последствиями.

Согласование перепланировки квартир со свободной планировкой займет 2-4 месяца и обойдется в $2500-3000. В общем, покупая квартиру без стен нужно быть готовым к многомесячным и довольно дорогим мытарствам. Правда, есть в этой бочке дегтя и ложка меда - квартиры оформляются в собственность очень долго, однако жилищная инспекция Москвы, понимая, что люди не могут ждать столько времени, разрешает перепланировки на основе тех документов, которые москвичи заключили с инвестором (договоры о соинвестировании и им подобные). Это не в полной мере соответствует закону, но другого пути разрулить ситуацию нет. Поэтому при сдаче документов в "одно окно" в ряде случаев, как уверяют профессионалы рынка, можно обойтись не свидетельством о собственности, а инвестиционным контрактом.l

Согласно московскому законодательству, перепланировка жилья возможна только после получения соответствующего разрешения в межведомственной комиссии префектуры округа.

Что требует согласования:

1. Перенос и разборка жилых перегородок.
2. Перенос и устройство дверных проемов.
3. Устройство и переоборудование тамбуров.
4. Остекление балконов.

Эти мероприятия допускаются при условии сохранения:

1. Конструктивной прочности здания.
2. Систем жизнеобеспечения дома.
3. Несущих опор и балок.
4. Систем вентиляции и водоснабжения.
5. Газовых труб.

Ольга Сторожко