КДО

Профессионалы рынка недвижимости по-разному прогнозируют ценовую динамику до конца года, однако сходятся в том, что на московском рынке недвижимости наметилась явная тенденция снижения спроса.

Профессионалы рынка недвижимости по-разному прогнозируют ценовую динамику до конца года, однако сходятся в том, что на московском рынке недвижимости наметилась явная тенденция снижения спроса.

Сравнивая сезон зима-весна 2006 и 2007 годов, в компании "Пересвет-Групп" отмечают, что в прошлом году спрос превышал предложение в два раза. Но уже в сентябре 2006 г., если судить по базе компании, число предложений на 6% превышало число покупателей, что связано с двумя факторами: предел покупательской способности и ожидание снижения цен потенциальными покупателями. В 2007 году эта тенденция получила дальнейшее развитие. Это, в частности, привело к "вымыванию" с рынка так называемых инвестиционных покупателей. В "Пересвет-Групп" полагают, что число мелких инвесторов на жилищном рынке по сравнению с прошлым годом снизилось с 30-50 до 5-7 процентов.

Тем не менее эксперты "Пересвет-Инвест" считают, что в 2008 г. баланс сил изменится, и цены опять пойдут вверх. В качестве аргументов они приводят сохраняющийся дефицит строительных площадок в Москве, снижение темпов строительства, начавшееся после вступления в силу Закона о долевом участии в строительстве, и уменьшение объемов жилья в свободной продаже. При этом в "Пересвет-Инвест" уверяют, что объемы реализации в компании выросли в первом квартале 2007 года на 12,3% по сравнению с четвертым кварталом 2006 года, правда, признают, что это во многом связано с выводом на рынок новых площадок, оформление которых в соответствии с новым законодательством шло с 2005 года.

Не надо паники

В холдинге "МИЭЛЬ" полагают, что по сравнению с прошлым годом объем реализации квартир изменился, но несущественно. В этом снижении нет ничего особенного, поскольку в четвертом квартале 2006 года объем реализации всегда больше, чем в первом квартале. Виной тому долгие январские праздники и сезонное затишье рынка. Так что о тенденции пока говорить рано.

"Интерес к первичному рынку не уменьшился, - уверяет Борис Флексер, директор Исследовательского центра управления новостроек холдинга "МИЭЛЬ". - А вот поведение покупателя несколько изменилось. Зафиксировано увеличение "дистанции" между первым обращением в компанию и непосредственной покупкой. Интерес же к рынку, выраженный в том числе и количеством звонков, первичных и повторных обращений и т.п., остается на прежнем уровне".

Инвесторы, выставляющие на продажу ранее приобретенные квартиры, не являются конкурентами для застройщиков, считают в "МИЭЛЬ". По оценке экспертов компании, доля "откровенных" инвесторов никогда не превышала 10% даже в условиях активизации рынка. "Летом мы ожидаем умеренного и незначительного роста цен, который не превысит темпов инфляции. Осенью же возможен более интенсивный рост цен, который, если и будет обгонять инфляцию, то крайне незначительно", - прогнозирует Б.Флексер.

Некоторые оценки еще более оптимистичны. По данным аналитического центра агентства недвижимости "Домострой", объем реализации квартир в компании по сравнению с концом 2006 года увеличился на 57 процентов. По словам заместителя директора компании по маркетингу Ольги Денисовой, в настоящее время наблюдается стабилизация рынка: цены практически не растут, а спрос является нормальным для стабильного рынка. Интерес покупателей к первичному рынку новостроек не изменился. При этом в "Домострое" признают, что на рынке действительно наблюдается небольшой дисбаланс покупателей и продавцов с преобладанием последних. Что касается распределения спроса между новостройками и квартирами, оформленными в собственность, то на вторичном рынке жилой недвижимости заявки на продажу составляют 60% от общего числа заявок.

Спекулянт не пройдет!

О.Денисова не верит в то что спекулянты способны обвалить рынок: "Серьезную конкуренцию застройщикам частные инвесторы, продающие недавние новостройки, представлять не могут. Это связано с небольшими объемами инвестиционных квартир, выводимыми ими на продажу". По мнению О.Денисовой, продолжится снижение цен на квартиры с малопривлекательными характеристиками: неудобной планировкой, плохим месторасположением, но летом не стоит ждать значительного снижения цен на жилую недвижимость московского региона. Платежеспособный спрос на столичную недвижимость поддерживается состоятельными россиянами из других регионов.

В холдинге "МИЭЛЬ" с осторожностью относятся к прогнозам, отмечая, что в предвыборную пору на краткосрочную и среднесрочную перспективу что-либо однозначно утверждать не стоит. Велика вероятность того, что на цены могут оказывать влияние неэкономические факторы - различного рода социальные и политические заявления о недопустимости высоких цен и т.п. Это может сформировать отложенный спрос: кто-то решит переждать политически активный сезон, кто-то понадеется на предвыборные призывы и обещания.

Алла Либерман