КДО

Сергей НЕЧАЕВ

Последние годы россияне слишком увлеклись «бесплатной» приватизацией жилья, не понимая, что за этим скрывается. При этом практически нигде в мире доля собственного жилья горожан не превышает 3/4 его объема (в Нидерландах - 55%, во Франции - 56%, в Великобритании - 69%), остальное - это доходные дома, в которых жители снимают квартиры сообразно своему материальному уровню. В России же все совершенно иначе.

Очевидно, что собственным жильем могут владеть только люди состоятельные, которые могут его содержать. Семьи же с низкими доходами в развитых странах являются объектами различных государственных программ поддержки. Эта поддержка осуществляется как путем строительства и последующего распределения социального жилья, так и путем предоставления различных субсидий (на оплату коммунальных услуг, на капитальный ремонт и т.п.).

Сложившаяся в современной России структура жилищного фонда по формам собственности является неэффективной. Она представляет собой своеобразную ловушку, основным признаком которой стало смешение форм собственности в многоквартирных домах.

С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) стало ясно, во что власть намерена вмешиваться, а во что нет. В частности, выяснилось, что планируется сохранить социальное жилье, причем в качестве серьезного сегмента жилищного фонда, то есть на уровне 15-20% (точную цифру можно будет сказать только после того, как станет известно количество жилья, которое будет приватизировано до окончания бесплатной приватизации в 2010 году). За социальное жилье (или жилищный фонд социального использования) должны отвечать органы местного самоуправления, они же должны его и строить из средств своих бюджетов.

Доступность где-то рядом…

Планируется… Должны… А как все обстоит на самом деле?

На самом деле, сейчас, похоже, все силы государства направлены на выполнение национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Никто уже не обещает «каждой семье - отдельную квартиру», как это было совсем недавно. Обещают всего лишь «доступное жилье». Однако жилье что-то никак не хочет становиться доступным. Более того, нет даже ни одного повода к тому, чтобы среди заоблачно растущих цен и недостаточных объемов строительства квадратные метры вдруг стали доступными основной массе россиян.

Много говорится об ипотеке, но и она пока далека от массовой. По словам председателя Совета Федерации Сергея Миронова, «системой ипотеки, которая сейчас действует в стране, могут воспользоваться не более 5% населения». Остальные же «в течение ближайших 15-20 лет никогда, ни по каким схемам не смогут приобрести жилье в собственность».

Что же делать?

По мнению Сергея Миронова, надо строить качественное, но дешевое социальное жилье, и «это жилье надо давать людям в социальный найм, так, как это было до 1991 года».

Конечно, надо. Но кто будет этим заниматься?

Власть знает ответ и на этот вопрос. Тот же Сергей Миронов видит путь к созданию социального жилья в том, чтобы «предложить строителям возводить дома по фиксированным ценам за квадратный метр». «Если им будет гарантировано получить заказы на 10-15 лет, то они согласятся на норму прибыли 25%, а не 100-150%, как сейчас», - уверен председатель Совета Федерации.

Планов громадье

Очень правильные слова, но это лишь слова и не более того. Впрочем, в Москве, по заявлению Владимира Ресина, уже «приняли решение отдавать приоритет строительству социального жилья, чтобы затем предоставлять новые квартиры москвичам по различным городским социальным программам». По мнению первого заместителя мэра города, для выполнения этого стратегического решения «надо сделать так, чтобы строителям было экономически выгодно строить социальное жилье».

Конечно, это не значит, что в Москве перестанут возводить элитные коммерческие дома. Будет продолжено строительство самого разнообразного жилья, просто приоритет будет отдан недорогим типовым проектам.

В 2006 году в Москве для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, для переселения жителей из сносимых пятиэтажных ветхих и аварийных жилых домов, а также по программе «Молодой семье - доступное жилье» и по другим городским социальным программам было выделено 1,87 млн.кв.м общей жилой площади (114,9% к уровню 2005 года).

На 2007 год запланировано строительство 2,234 млн.кв.метров социального жилья за счет всех источников финансирования и целевых субсидий (119% к уровню 2006 года), в том числе: по программе «Молодой семье - доступное жилье» - до 370 тыс.кв.метров, по программе социальной ипотеки - до 200 тыс.кв.метров.

Всего к 2010 году в Москве должно быть построено 11,5 млн.кв.метров социального жилья.

А претенденты кто?

Кто же будет получать это социальное (бесплатное) жилье?

Новый ЖК РФ коренным образом изменил порядок, по которому граждане могли получить бесплатную квартиру от государства. Раньше встать в очередь могли те, кто имел жилплощадь меньше установленной социальной нормы. Теперь это необходимое, но не достаточное условие. Нужно еще, чтобы человек или семья были признаны малоимущими и подтвердили этот статус на момент получения квартиры. Кроме того, в социальном жилье автоматически окажутся все те, кто не захочет или не успеет приватизировать его до конца отведенного для этого срока.

Порядок признания гражданина малоимущим устанавливает закон соответствующего субъекта РФ. При этом должны приниматься во внимание не только доход, но и стоимость имущества, находящегося в собственности семьи и подлежащего обложению налогом.

Минимальную норму квадратных метров определяют органы местного самоуправления в зависимости от того, насколько фонд жилья социального найма конкретного муниципального образования в состоянии обеспечить нуждающихся. Имеет значение и размер оставляемой жилплощади. Вселять в одну комнату лиц разного пола можно только с их согласия (к супругам это условие, понятное дело, не относится).

Согласно закону, очередь, сформированная на 1 марта 2005 года, то есть до вступления в силу нового ЖК РФ, сохраняется. Очередники получают жилье по договору социального найма, однако приватизировать его они не имеют права. Кроме того, в социальном жилье не предусмотрена возможность разделения лицевого счета. Сделано это для того, чтобы помешать искусственному созданию коммунальных квартир.

Ни продать социальное жилье, ни завещать его, ни распорядиться им каким-либо иным образом нельзя. Но все это при условии, что оно получено после 1 марта 2005 года.

И последний вопрос: почему речь идет о договоре социального найма? Дело в том, что собственником жилья остается государство, а гражданин (наниматель) заключает с ним договор о передаче ему жилого помещения в бессрочное владение и пользование на условиях, установленных ЖК РФ.