КДО

М.Оськин

Идея переезда из мегаполиса в ближайшие (и не очень) пригороды уже который год не только активно пропагандируется практически всеми участниками рынка недвижимости, но и является важной составной частью многих федеральных целевых программ. Под давлением взрывообразно росших несколько последних лет цен на московскую недвижимость, эта идея стала активно проникать в массы, но, тем не менее, сколько-нибудь заметных материальных результатов этого проникновения мы пока не наблюдаем.

Почему? Почему, несмотря на рекламу с многомиллионным (и отнюдь не в рублях исчисляемым) совокупным бюджетом, несмотря на активную законодательную поддержку (как части федеральных программ), несмотря на прочие естественные предпосылки, ситуация с миграцией населения из мегаполиса развивается столь противоестественным образом? Где тот «подводный камень», который играет роль плотины на пути миграционного потока, и каковы перспективы разрешения этой ситуации? С этими и другими вопросами мы обратились к Евгению Ивановичу Шлеменкову, директору департамента девелопмента и консалтинга Управления недвижимостью известнейшей риэлторской компании «Миэль».

По словам Е. Шлеменкова, основная интрига наблюдаемых событий заключается отнюдь не в том, начнётся ли экспансия мегаполиса в ближайшие пригороды, а в том, какие именно формы она примет. Объективные законы развития мегаполиса отменить невозможно, и любой «особый путь» и «национальное своеобразие», о которых так любят говорить некоторые СМИ, способны изменить лишь «внешний вид», а отнюдь не направление развития ситуации. Любой мегаполис в любой стране в первой фазе своего развития концентрирует в себе наиболее активное население страны (по вполне объективным причинам, прежде всего потому, что в этот момент такой мегаполис – «точка роста» и «город возможностей»), а на следующих, опять-таки по чисто объективным причинам, таким как ухудшающаяся экология и дороговизна жизни – начинает вытеснять это же население в пригороды. В этой фазе удорожание земли в мегаполисе прежде всего заставляет мигрировать из него промышленные предприятия (лишая тем самым целую прослойку квалифицированных рабочих средств к существованию). Если этот процесс «пустить на самотёк» и никак не корректировать, то в пределе он кончается тем, что город делится на две части: нежилую, офисно-магазинную – для «новых богатых», и гетто-даунтаун – для «новых бедных».

Без плана и контроля - никуда

Собственно, именно отсутствие пристального контроля и централизованного планирования на всех этапах жизни мегаполиса и приводит к такому противоестественному  развитию ситуации, которое мы в данный момент и наблюдаем в Подмосковье. На земли, ранее уже однажды заселенные, изобилующие полигонами для ТБО, начинают хаотично селиться люди и перебираться промышленные предприятия. Последствия этого хаоса мы и начинаем сегодня пожинать. На данный момент и все основные игроки рынка недвижимости, и власти, отчётливо ощутили жизненную необходимость грамотного координирования усилий Москвы и Подмосковья буквально во всех областях деятельности: и в транспортном обеспечении, и в энергетике, и в связи, и в инфраструктуре, и в управлении людскими ресурсами. Все заинтересованные стороны отлично понимают, что без резкого углубления взаимной интеграции невозможно дальнейшее развитие ни Москвы, ни области, но, как обычно от понимания до реальных действий – «дистанция огромного размера», ибо интеграции этой мешают вполне объективные причины.

Кратко перечислим основные из них: прежде всего – это отсутствие единого плана развития территорий (при очевидной необходимости его существования, признаваемой руководством обоих отдельных субъектов РФ: и Москвы, и Подмосковья). Выработка его осложняется прежде всего, так сказать, структурно-управленческими проблемами: интегрироваться-то готовы оба субъекта, но… на условиях выгодных исключительно для каждого из них, и компромисс между их позициями пока не достигнут, а каждый шаг к нему даётся с огромным трудом.

Вторая беда России

Необходим и единый план развития транспортной сети, которого опять-таки не существует, и, несмотря на то, что обеспечение транспортной связности территорий – вопрос федерального масштаба, в строительстве транспортной сети на данный момент «первую скрипку» играют узкоместнические интересы, и строительство это то и дело выливается в эдакий чемпионат по перетягиванию «налогового одеяла». Например, как только за счёт Москвы была построена МКАД – по внешней её стороне, принадлежащей области, начали расти отнюдь не жилые районы, способные хоть как-то разгрузить город, а разнообразные оптовые магазины, автосервисы, и тому подобные предприятия. Аналогично, вокруг реконструированной на московские же средства Ленинградки моментально выросли склады и таможенные терминалы, а область с удовольствием занялась их налогообложением (правда, пообещав изыскать средства на постройку шоссе-дублёра, но… и воз и ныне там, и обещанного три года ждут, и ждать, судя по темпам решения этой проблемы, придётся ещё долго). Да и Москва в этом «чемпионате местничества» тоже отметилась: построенная на федеральные средства Новая Рига упирается в МКАД (то есть, при нынешней интенсивности движения – практически в пробку), и причина этому вполне очевидна: для того, чтобы дотянуть эту магистраль хотя бы до третьего транспортного кольца, необходимо существенно ущемить интересы владельцев земли в Серебряном Бору, что Москве крайне невыгодно.

Рубильник и вентиль – символы настоящего

Аналогично обстоят дела и с газо- водо- и энергоснабжением: если в советские времена инженерные сети строились по единому плану и основным требованием к ним являлась надёжность работы сети в целом даже в условиях аварий на отдельных участках (отсюда и практика «закольцовывания» магистральных водоводов и теплопроводов, и весьма нерациональные с точки зрения экономики коэффициенты запаса в энергосетях, и соединение районных телефонных узлов по принципу «каждый с каждым», и многие другие инженерные реалии эпохи «расцвета застоя»), то в нынешние времена «невидимая рука рынка» весьма прочно взялась за рубильник и газовый вентиль, потеснив соображения надёжности. Очевидно, что наименее затратный путь повышения рентабельности для всяческих обл- и горэнерго – это «корректировка» коэффициентов запаса мощности в принадлежащих им сетях и выделение  средств на развитие и обслуживание сети «по остаточному принципу». Но результаты такого подхода мы уже начинаем ощущать «на собственной шкуре», например, горевшая два года назад подстанция «Чагино» в Капотне, была построена в 1963 году и ни один из основных её узлов с тех пор не заменялся. Конечно, частичное отключение энергии в Московской, Калужской и Тульской областях, которое было спровоцировано пожаром на ней, по сравнению с Калифорнией-2001 и -2006 выглядит не слишком зрелищно, но если существующий подход к обеспечению надёжности работы инженерных сетей не изменится, то известный некогда девиз «догнать и перегнать Америку» по этому параметру мы воплотим в жизнь легко и непринуждённо.

А без воды и не туды, и не сюды

Следующая проблема – отсутствие цивилизованного водопользования (которое создает проблему водоснабжения вообще – у нас даже подземные горизонты уже обезвожены) и проблема загрязнения малых рек и прудов и окружающей среды в целом. Нужны принципиальные решения и в этих вопросах. На живых еще малых речках дружно ставятся подозрительные сооружения, которые выдаются их авторами за современные очистные, и безжалостно губят их. Скоро умрет речка Ржавка в Зеленограде вместе с чудесно богатым рыбой искусственным прудом – новые «очистные» на ее истоках строятся буквально ударными темпами.

Декрет о земле

Еще одна проблема – традиционно болезненный для России вопрос о земельных отношениях. Грамотное вовлечение подмосковных земель в хозяйственный оборот сегодня – реально сложный процесс. Здесь мы пожинаем плоды предыдущих ошибок (а именно – «обвальной» приватизации по Чубайсу, который «отметился» не только в электроэнергетике). Как известно, первыми серьёзными собственниками подмосковной земли стали колхозники (в 1991-1994 году), которым выделялся пай в среднем в 1,7-2 гектара на душу, а общая площадь приватизированной таким образом в Подмосковье бывшей колхозной земли составила не менее четырёхсот тысяч гектар (по различным оценкам, поскольку общей статистики по таким сделкам не существует).. На тот момент не только земельного кадастра, но и сколько-нибудь внятного земельного законодательства вообще,  практически не существовало, и земля эта приватизировалась скорее не по закону, а «по понятиям», вплоть до того, что ориентирами и границами таких паёв служили естественные объекты, например такой-то участок – «от ручья и до болотца». Естественно, что такой подход породил массу юридических коллизий и неясностей. Потом к ним добавились последствия скупки этих паёв следующим «поколением» владельцев, а именно: банками и аффилированными с ними структурами (единственными, у кого в тот момент были «живые» деньги), поскольку и эти сделки происходили в условиях весьма противоречивого земельного законодательства, практически «на общих условиях» с другими объектами купли-продажи.. Причём новые собственники заниматься сельским хозяйством и не собирались, а рассматривали эту землю исключительно как финансовый актив. В результате в настоящее время сложилась весьма неприятная ситуация: пока собственник не пытается вывести эту землю из сельскохозяйственного оборота – его, как правило, никто не трогает, но как только он начинает проходить все необходимые для этого процедуры – всплывают все вышеупомянутые «тонкости» и «неточности», и получение необходимого для перевода этой земли в статус, скажем, выделенной под ИЖС пакета документов, становится практически нереальным. Поэтому большинство собственников таких «нехороших участков» предпочитают выжидать у моря погоды. От ожидания этого они ничего не теряют (а напротив, весьма сильно выигрывают), ибо цены на подмосковную землю только растут. Для ориентировки, если в 1996-1997 году стандартный колхозный надел (около двух гектар) стоил восемь тысяч долларов, то сегодня – четыре тысячи долларов за сотку (то есть, цены выросли примерно в сто раз). Если же разрешение на строительство всё же удаётся получить, то собственник спешно застраивает свою землю с максимально возможной плотностью убогими многоэтажками или не менее убогими коттеджными поселками, заботясь лишь о том, чтобы побыстрее извлечь максимальную прибыль. Сегодня все это покупается и перепродается, ибо народ наш не избалован изысками и комфортом, и плохо понимает, что это такое, но завтра мы будем ломать голову над тем, как же от этого избавиться, и решить эту проблему будет куда сложнее и дороже, чем расселить хрущевские пятиэтажки в Москве. Хорошими примерами такого «строительства» являются Павшинская пойма, Новые Химки, Андреевка и Голубое.

Особенности национальной собственности

Ещё один существенный момент: при таком подходе к застройке из-за отсутствия Генерального плана «левая рука не ведает, что творит правая», и рядом с элитным поселком может возникнуть огромный складской или производственный комплекс, а рядом с терриконом полигона ТБО (в просторечии – свалки) – жилой массив. С частными землями в небольших городах и стародачных посёлках ситуация не лучше: эти участки в свое время делились между наследниками до бесконечно малых величин и превратили эти поселения в скопище бессистемно возведенных трущоб – пройдитесь по Фирсановке или некоторым районам Сходни. И таких «шанхаев» с полуразрушенными сарайчиками, в которых проживают бомжи и бродячие собаки, в Подмосковье весьма много. Соседство это – малоприятное, но поделать с ним практически ничего нельзя, поскольку владельцы этих сарайчиков продавать их не собираются опять-таки из-за непрерывного роста цен на землю. А уж без вида на свалку или заброшенную промплощадку не обходится практически не одно поселение в ближнем Подмосковье.

Ну и не стоит забывать о проблеме главной и перманентной: все построенное нужно грамотно и толково содержать и эксплуатировать. А стандартов эксплуатации - нет, взаимопонимания между собственниками и эксплуатирующими организациями - нет, застройщик, как правило, на эту тему «не парится» - быстренько наваял, продал и забыл. Да и наша система собственности недвижимости, когда у одного дома иногда до нескольких сотен хозяев, мягко говоря, не способствует разумному подходу к его содержанию и эксплуатации.
Приведенный список проблем – далеко не исчерпывающий, и новые проблемы в этой области ещё будут возникать, поскольку Москва находится сейчас в самом начале процесса организованной интеграции с Подмосковьем, но все эти проблемы нужно решать, планомерно и по возможности грамотно, ибо от этого зависит то, каким мы оставим город и область нашим детям и внукам.