КДО

Элина ПЛАХТИНА

Сегодня только ленивый не говорит об американском кризисе ипотеки. Одни говорят о том, что он носил локальный характер и уже в прошлом, другие считают, что кризис ипотечного рынка, стартовавший в США, приобретает все больший масштаб, захватывает в свою орбиту новые страны и регионы, и уже вплотную подошел к России. Пока же эксперты спорят и выясняют, кто прав, в теме ипотечного кризиса до сих пор остается масса вопросов, требующих ответов: является ли  ипотечный кризис в США уникальным? каковы основные риски ипотечного сектора в нашей стране? ждет ли Россию ипотечный кризис?

На последний вопрос глава Минэкономразвития РФ Герман Греф ответил, что «в России повторение ситуации, которая наблюдалась в США абсолютно нереально». «Ипотека  только развивается, и в ближайшие 8-10 лет будет главным инструментом решения жилищных проблем, - сказал он. -  В настоящее время с помощью ипотечных кредитов в России приобретается менее 10% жилья». При этом он подчеркнул, что государство продолжит субсидирование ипотечных кредитов для молодых семей и ряда других категорий граждан.

Итак, по словам Германа Грефа, повторение американского сценария ипотечного кризиса в России не возможно по причине совершенно разного уровня и принципа развития жилищного кредитования.

Ипотечная лихорадка

Напомним, что кризис в США произошел тогда, когда в стране наблюдалась настоящая ипотечная «лихорадка». Банки выдавали кредиты больше чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал  120% -  130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Такой вид кредитования является очень рискованным, потому что, при наступлении дефолта сумма, полученная от продажи недвижимости не покрывает  расходы и задолженность заемщика по  ипотечному кредиту. Кроме того, американские кредиты выдавались на длительные сроки. А  платеж состоял из двух частей: первая, самая большая – это уплата процентов, вторая-  погашение основного долга. И соотношение  между ними 99:1. Постепенно соотношение между ними изменяется, и выплаты по процентам уменьшаются. Когда некоторые кредиты были признаны дефолтными, оказалось, что деньги, которые вносились в банк, не  намного уменьшили основной долг. 

По словам ведущих аналитиков и специалистов, главной причиной кризиса американской системы ипотечного кредитования явилось бесконтрольное повышение привлекательности  и доступности ипотечных программ. Способами повышения привлекательности было занижение месячных платежей, что фактически эквивалентно нерыночному снижению эффективной процентной ставки по кредитам. Банки – ипотечные кредиторы не несли долгосрочных рисков по таким кредитам, т.к. выданные кредиты рефинансировались (продавались) в первый же месяц после выдачи. Такая политика на фоне постоянного роста цен на недвижимость создавала иллюзию благополучной ситуации на ипотечном рынке.

Однако в  последние полтора года цены на жилые дома  и квартиры снижались. В результате значительное количество заемщиков потеряло экономические стимулы для дальнейшего исполнения своих обязательств по взятым ипотечным кредитам. Это вызвало существенное повышение рисков, связанных с невозвратами и досрочным погашением кредитов.

По мнению американских экспертов, возникший кризис демонстрирует опасность искусственного снижения стандартов выдачи ипотечных кредитов, в том числе с помощью использования нерыночных процентных ставок.

Снижайте цену, а не ставку   

По мнению Владимира Пономарева, вице-президента Ассоциации Строителей России, председателя Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, в российских условиях снижение процентных ставок приведет к трудностям с рефинансированием российских ипотечных кредитов и невозможностью размещения ценных бумаг, обеспеченных такими кредитами.

По его словам, в России, помимо искусственно занижаемых процентных ставок, существуют до конца неиспользуемые возможности повышения доступности жилья и ипотеки для нуждающихся категорий граждан в рамках выделения адресных программ социальной ипотеки и социального найма жилья без негативного влияния на  остальные сегменты рынка ипотечного кредитования и строительства.

«Главный фактор недоступности жилья и ипотеки в конечном итоге  - недоступно высокие цены на жилье, а не высокие процентные ставки, - сказал В.Пономарев. – Поэтому мы должны использовать механизмы предоставления адресных жилищных субсидий нуждающимся гражданам, механизмы стимулирования застройщиков, прямые бюджетные вложения на инженерное обустройство площадок под жилищную застройку». Это, по словам вице-президента АСР, позволит компенсировать часть расходов по приобретению, найму или строительству жилья для этих граждан без влияния на рынок в целом.

Ипотека умерла?!

По мнению Александра Казакова, председателя  комитета по секьюритизации Национальной Ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) российская система ипотечного кредитования на сегодняшний день исчерпала свой потенциал в качестве средства решения жилищного вопроса для населения. По его словам, для того, что бы ипотека в стране действительно заработала нужно существенно доработать российское законодательство об ипотеке. Во-первых, ипотечные кредиты должны быть доступны для приобретения жилья в строящихся домах. Это создаст дополнительный источник финансирования для застройщиков  и позволит стимулировать строительство нового жилья. Во-вторых, государственная поддержка отдельных категорий населения, приобретающих жилье по ипотечным программам должна исходить из принципа адресности. В–третьих, государство должно и может стимулировать строительство доступного жилья с использованием механизмов госудаственно-частного партнерства и широким использованием налоговых освобождений.   Кроме того, А. Казаков считает, что
участие Пенсионного Фонда РФ в качестве инвестора на рынке ипотечных ценных бумаг позволило бы сделать ипотеку доступной для большего количества людей.

Итак, по мнению большинства экспертов, ипотечного кризиса подобного американскому нам еще долго можно не боятся, так как дефицит квадратных метров в нашей стране на лицо, поэтому дешеветь недвижимость в ближайшие лет 10-15 не будет, да и ипотека пока слишком мало развита.