КДО

Алексей МАСЛОБОЙНИКОВ

Одна из основных тем года, которая горячо обсуждается журналистами, профессионалами и «любителями» рынка недвижимости – планы правительства Москвы значительно увеличить строительство жилья по городскому заказу. Многие полагают, что столичные власти придумали эту меру, чтобы в условиях стагнации искусственно сократить объем предложения на рынке и тем самым избежать падения цен. Но так ли коварны московские чиновники, или есть более глубинные и долгосрочные причины для начавшегося передела рынка?

Вопрос назрел

Сейчас уже мало кто об этом вспоминает, но планы увеличить объем строительства социального жилья впервые были официально заявлены вовсе не в период стагнации, а в самый разгар ценового ралли, когда московские квартиры дорожали на 10% в месяц – в мае 2006 года. 30 мая был одобрен, а 27 июня благополучно принят в форме Постановления правительства Москвы «Прогноз социально-экономического развития города до 2010 года» (№ 449-ПП от 27 июня 2006 г.). В постановлении говорится: «…значительно вырастут затраты бюджета на жилищное строительство. Ввод жилой площади по городским социальным программам… вырастет с 1,6 млн. кв. метров в 2005 году до 2,1 млн. кв. метров в 2010 году». В постановлении шла речь не об увеличении объемов жилья, БЕСПЛАТНО предоставляемого очередникам, а о форсировании программ, которые позволяют экономически активной части очереди купить квартиру на льготных условиях - молодые семьи, социальная ипотека и т.д. Именно за счет этих программ в настоящее время и происходит рост объемов городского заказа.

В 2006 и в 2007 году план по вводу жилья в Москве практически не изменился и составляет около 4,8 млн. кв. м. (правда в прошлом году он был перевыполнен на 500 тыс. кв. м). Таким образом, социальное жилье должно к 2010 составлять 43% от общего объема. Но этот план выполнили досрочно. Не прошло и года, как в марте 2007 года руководитель стройкомплекса города Владимир Ресин заявил, что уже в этом году объем ввода социального жилья увеличится до 2,23 млн. кв. м. В конце сентября пришло подтверждение: планка будет взята. Для сравнения, в 2006 году доля социального жилья составляла 34% или 1,87 млн. кв. м.

Рынок в кармане

Почему же альтруизм властей вызвал такую бурю страстей (критические комментарии посыпались как из рога изобилия)? Дело в том, что меняется не только доля социального и коммерческого жилья, но и вся структура первичного рынка: город из регулятора превращается в главного инвестора (точнее, совмещает обе роли, что еще приятнее). В августе в Москве был создан Департамент городского заказа капитального строительства, который возглавил Леонид Маносов, генеральный директор «Москапстроя». Департамент будет не только вырабатывать стратегию, но и распоряжаться бюджетными деньгами, направляемыми на строительство по растущему городскому заказу.

Таким образом, новая структура, создает противовес Департаменту градостроительства, который в последние годы монопольно контролировал финансовые потоки в строительстве на инвестиционной фазе (другой шаг в этом направлении – создание Мосинвестконтроля под руководством госп. Рябинина, который, в частности, взялся навести порядок на вторичном рынке инвестконтрактов). Департамент городского заказа – не просто новый элемент в системе сдержек и противовесов, но и проводник нового курса на значительное увеличение инвестиционной активности города.

Хорошо забытое старое

Новый департамент невольно навевает воспоминания о ДИПСе, который в свое время под руководством Леонида Краснянского превратился в главного инвестора Москвы. Именно ДИПС создал модель инвестирования, которая была вскоре освоена коммерческими компаниями, превратившимися из подрядных организаций советской закваски в инвестиционно-строительные холдинги. Затем застройщики захотели порулить самостоятельно: они убедили городские власти, что могут не только строить коммерческое жилье, но и развивать инфраструктуру, а также помогать реализовывать социальные программы.

Вскоре надобность в городском инвесторе отпала, Краснянского, переставили на декоративную должность, а ДИПС ушел на второй план. Однако после того, как стало очевидно, что жилищный нацпроект зашел в тупик, на федеральном уровне начались разговоры о том, что неплохо бы возродить госзаказ на жилищное строительство, или даже создать национальную строительную госкорпорацию. Неожиданно социалистический почин был подхвачен Москвой. Об этом свидетельствует не только создание Москапстроя. Несколько недель назад стало известно, что к концу года планируется провести актуализацию Генерального плана, которая превратит правительство города в одного из главных игроков на рынке. Самое интересное, что чиновники больше не хотят ограничиваться социальным жильем, и намерены инвестировать также и в коммерческие проекты.

Город стал богатым и хитрым

В НИиПИ Генплана г. Москвы заявили, что «контрольный пакет по объему строительства» будет принадлежать правительству. Задача привлечения инвесторов больше не стоит, а денег в бюджете достаточно для того, чтобы «играть на свои». Новый подход, считают чиновники, позволит постепенно ликвидировать перекос, когда развитие инженерной и транспортной инфраструктуры хронически отставало от темпов жилищного строительства (как при советской власти не менее хронически отставал соцкультбыт). Эксперты НИиПИ Генплана уверяют, что жилья построено на 10 лет вперед, а строительство дорог отстает на те же 10 лет от утвержденного в 1999 году Генплана Москвы.

Влияние «социалки» на цены – вопрос вполне правомерный, но второстепенный. Конечно, предложение коммерческого жилья сокращается, но это происходит не из-за властей, а из-за вялых продаж – застройщики сами тормозят начатые проекты и не спешат начинать новые. Сегодняшняя ситуация на первичном рынке объясняется все же не пресловутым балансом спроса и предложения, а тем печальным фактом, что средний класс уже не может купить московское жилье. Разумеется, есть большое число людей, которые для покупки жилья используют средства от продажи старой квартиры. Однако большинство из них идут на вторичный рынок. Покупатели из регионов и спекулянты тоже охладели к московским новостройкам. Частные инвесторы не верят, что доходность московского рынка вернется в привычное русло. Начиная с прошлого года жилье во многих регионах дорожает гораздо быстрее чем в Москве.

Зачем нужен социальный пузырь?

И все же, зачем Москве столько социального жилья? Ответ на этот вопрос весьма прозаичен и его даже не пытаются более скрывать сами городские власти. Привлекательные свободные площадки для комплексной застройки закончились. Поэтому бесплатное жилье уже в ближайшее время будет предоставляться в Подмосковье (в одном Домодедовском районе для этого возведут 20 млн. кв. м) и на территориях выводимых промзон. А земля для коммерческих проектов будет появляться, в основном, за счет реконструкции кварталов, причем город намерен в этой сфере все активнее выступать в роли инвестора. Это будет уплотнительная, но, заметьте, не «точечная» застройка, что также в русле времени.

И разумеется, все это будет происходить под аккомпанемент парадных речей об увеличении строительства социального жилья, которые особенно уместны для поддержания мажорного предвыборного настроения у избирателей. Проблема лишь в том, что основную прибыль в строительстве получает инвестор. И захотят ли наши застройщики, вкусившие плодов рынка, возвращаться к роли скромных подрядных организаций – большой вопрос. Ведь у них есть еще «на черный день» Подмосковье и другие регионы России.