КДО

Михаил ЗИМИН

Современный жилой дом стоит не в чистом поле. Вокруг него существует масса интересных объектов: скверы да спортплощадки, газоны да садики. А также разные постройки: «технические» первые и последние этажи, экс-бойлерные, утратившие назначение трансформаторные будки, действующие (и бездействующие) клубы, подвалы… Москвичи, уже привыкшие распоряжаться своими квартирами как собственностью, давно с вожделением поглядывают на эти лакомые кусочки собственности, справедливо подозревая – «местные» жильцы тоже вправе распорядиться ими по своему усмотрению.

Само собой, усмотрения у всех разные. Тем, кто помоложе, хочется круглосуточных клубов и танцполов. «Средний класс» ратует за хороший сервис – магазины, парикмахерские и автомойки. А бабушки-старушки, дай им волю, заставили бы все до горизонта лавочками, на которых можно с утра до вечера обсуждать глобальные проблемы человечества в одном, отдельно взятом дворе… И, наконец, всем хочется иметь некую зеленую зону для отдыха. Хотя и здесь есть нюанс: представления о качественном отдыхе у граждан расходятся порой диаметрально. Так кто же вправе «прийти и володеть», «вязать и решать» судьбы придомовых объектов?

Решаем только сообща

В теории все просто. Новым Жилищным кодексом РФ, вступившим в силу с 1 марта 2005 года, придомовая территория отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, на придомовую территорию, как, например, на лестницы, лифты, технические этажи и пр., устанавливается режим общей долевой собственности (ст.36 Жилищного кодекса РФ). В первую очередь это означает, что бремя содержания общего имущества непосредственно ложится на плечи жильцов.

Ранее контроль за соблюдением гражданами правил содержания жилого дома и придомовой территории возлагался, в числе прочего, на многострадальные ЖЭКи. Зато теперь в любом многоквартирном доме собственники отвечают за состояние не только принадлежащих им жилых помещений, но также и за придомовую территорию и иное имущество. Согласно ч.1 ст.158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. В отличие, кстати, от нанимателей жилых помещений, которые несут какие-либо обязанности только в отношении самих помещений.

Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего лицу на праве собственности. Проще говоря, чем больше площадь вашей квартиры, тем больше придётся отчислять денег.

Придомовая территория, как объект общего имущества, целиком или частично может быть передана по решению общего собрания собственников в пользование каким-либо третьим лицам, в соответствии с ч.4 ст.36 ЖК РФ. Однако и в этом случае вопрос о заключении договора аренды должен решаться общим собранием, и, что самое важное, доход от такой аренды должен также распределяться между всеми собственниками. Само собой, разрешить открыть в своем доме, скажем, игровой клуб – дело куда более прибыльное, чем, скажем, молочную кухню. Но вот вопрос «что нужнее народу?» и кто с каким соседством готов мириться – решать придется «всем колхозом», всеобщим голосованием жильцов.

Отметим, что собственник помещения не вправе осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности в натуре. Нельзя «застолбить» часть придомовой территории и продать, например, «квартиру с садом». Тем более нельзя продать такой «сад» отдельно. Необходимо иметь в виду, что коль скоро придомовая территория находится в общей собственности, усложняется процедура оформления землеотвода. Например, при переводе помещения на первом этаже из жилого в нежилое и возведении пристройки, нужно опять же получить согласие всех собственников и заключить с ними либо договор аренды той части участка, которая занята такой пристройкой, либо выкупить её.

Лучше взять в свои руки   

Возникает закономерный вопрос: как определить тот участок земли, который является придомовой территорией? Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусматривает, что для перехода в общую долевую собственность земельный участок, на котором расположен дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимости и придомовая территория, должен пройти процедуру формирования земельного участка и постановки на государственный кадастровый учёт. Для этого лицо, уполномоченное общим собранием, должно обратиться в органы госвласти или местного самоуправления с соответствующим заявлением.

Разумеется, пройти такую процедуру стоит. Жители многоквартирных домов редко остаются довольны результатами деятельности ЖЭКов, а те, в свою очередь, просто не в состоянии выйти за рамки скудного бюджета и обеспечить реальные потребности обслуживаемого объекта. Кроме того, ни о каком контроле со стороны собственников за качеством выполняемых ЖЭКом работ и расходованием выделенных бюджетных средств не может быть и речи – это просто не предусмотрено.

Однако в настоящее время в Москве насчитывается 1372 ТСЖ. Маловато, а в чем причина? Дело в том, что организовать ТСЖ вправе лишь «группа товарищей», которая владеет не менее чем 50 % долей в праве на общее имущество. Желающих набирается не всегда, а многих собственников и отыскать-то нелегко: квартиры свои они сдают в аренду, а живут за городом, а то и за границей. Вместе с тем ТСЖ лишь представляет интересы жильцов и не является единоличным владельцем помещений и территории, находящихся в общей собственности. Поэтому в случае недобросовестного исполнения ТСЖ своих обязанностей или превышения возложенных на него полномочий собственники вправе ликвидировать его. Для этого достаточно обратиться в префектуру, которая проведет конкурс и передаст управление домом специализированной организации. И все же статистика свидетельствует: в домах, где действует ТСЖ, нет разбитых окон, грязных подъездов, рациональнее расходуются средства жильцов на эксплуатацию дома. Неудивительно, что повышается и рыночная стоимость такого жилья. Все это говорит о том, что собственники в состоянии обеспечить наиболее цивилизованное и оптимальное управление домом. Вот только получат ли они все нужные полномочия?

Все, что за гранью периметра – отдельно и не сейчас

Оформление земельных участков под дома ТСЖ, ЖСК или других собственников жилья должно осуществляться лишь по периметру зданий, все остальные вопросы, которые касаются, в частности, детских площадок и спортивных объектов, должны решаться отдельно. Такое мнение высказал недавно на заседании городского правительства мэр Москвы Юрий Лужков. Теоретически мэр на стороне москвичей: заявление было сделано в контексте многочисленных акций протеста против пресловутой «точечной» застройки. Однако, зная нашу действительность, нетрудно предположить: под эгидой этих красивых слов к нам могут вернуться прежние всесильные ДЭЗы, ЖЭКи, РЭУ – только в новом обличье. Новый Градостроительный кодекс власти обещали довести законодательной «кондиции» еще до Нового, 2008-го года. Там и посмотрим, какой «подарок» нам преподнесут. А пока, если у вас есть какие-либо наполеоновские планы – например, устроить в заброшенной котельной фитнесс-центр – торопитесь ходить по инстанциям!

Не исключено, что «халявы» осталось – около месяца…