КДО

Сергей НЕЧАЕВ

Конституция закрепляет право каждого гражданина иметь в собственности то или иное имущество, в том числе недвижимость, а также владеть, пользоваться и распоряжаться им. Как обстоит дело с частными домами, более или менее понятно. А как быть с многоквартирными домами, в которых живут сотни семей с разным уровнем запросов и доходов?

В жилищном законодательстве сказано, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление домом при минимальном вмешательстве органов власти. Таким образом, управление многоквартирным домом - это согласованная деятельность всех собственников помещений в этом доме, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания.

Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления многоквартирными домами:

• непосредственное управление;
• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ);
• управление управляющей организацией.

При непосредственном управлении многоквартирным домом жильцы сами решают все вопросы, связанные с содержанием своего дома и дворовой территории. Будучи собственниками, они сами заключают договоры со сторонними организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги (Мосводоканал, Мослифт и т.п.) и ежемесячно перечисляют на их расчетные счета плату за потребление ресурсов и эксплуатацию дома.

Считается, что такой вариант применим для небольших домов, количество квартир в которых не превышает двадцати, а состав жильцов более или менее однороден.

ТСЖ - выбор мегаполисов

В варианте с ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу (то есть юридическому лицу, ими созданному). Коммунальные платежи жильцов при этом поступают непосредственно на счет ТСЖ для дальнейшего распределения на нужды дома. После регистрации ТСЖ жители-собственники, которые не захотели стать членами ТСЖ, заключают договор управления с ТСЖ своего дома.

Жилищным кодексом РФ полномочия Правления ТСЖ ограничены. Такие серьезные вопросы, как образование и сбор дополнительных средств в резервные фонды на восстановление и ремонт дома, получение заемных средств и банковских кредитов, а также размер оплаты работы самого Правления ТСЖ, относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников-членов ТСЖ.

Считается, что это наиболее удобный вариант для больших мегаполисов, который делает возможным повышение качества обслуживания дома, а также и экономию средств коммунальных платежей. При этом ТСЖ - это единственное жилищное объединение, которое может быть управляющей организацией для многоквартирного дома. Следует, впрочем, отметить, что если в доме более 50% квартир принадлежат государству, то создавать ТСЖ не имеет смысла, поскольку решающее право голоса все равно будет принадлежать крупнейшему собственнику, то есть государству.

Все сделают «за вас»

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают договор управления с выбранной управляющей организацией, а та, в свою очередь, заключает договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг от имени собственников помещений в доме. В этом случае жильцы лишь платят деньги, а всеми вопросами по управлению многоквартирным домом (заключение договоров с подрядными организациями, сбор и дальнейшее распределение коммунальных платежей и т.д.) «за них» занимается управляющая организация. Отличие от советского варианта с ЖЭКами и ДЭЗами заключается лишь в том, что жильцы имеют право сами выбирать управляющую организацию (частную или государственную), а также поменять ее, если она плохо выполняет свои обязанности.

Почему так мало и медленно?

Напомним, что процесс выбора сособственниками жилья управляющих компаний должен завершиться к 1 мая 2008 года. В случае если граждане до этого времени не примут решения, управляющие компании для многоквартирных домов будут назначаться решением муниципальных властей.

По информации заместителя министра регионального развития Юрия Тыртышова, «доля жилищного фонда, в котором граждане выбрали форму управления, постоянно и достаточно активно возрастает». Если на конец 2006 года в целом по стране способ управления был выбран всего для 15-20% многоквартирных домов, то в настоящее время эта цифра составляет 60%.

При этом значительная часть населения еще не выбрала способ управления своими многоквартирными домами.

По мнению заместителя министра, это связано с низкой информированностью жителей о реформах ЖКХ и механизмах создания ТСЖ. Кроме того, эффективности проведения реформы мешает бюрократия. Создание ТСЖ, как заявил Юрий Тыртышов, затягивается до полугода, «а иногда это длится годами при попустительстве органов местного самоуправления и даже открытом противодействии».

Что касается местных властей и ТСЖ, то самым главным для последних является межевание земли, выделение придомовой территории и опись общего имущества жильцов, а вот тут-то местные власти обычно и не показывают особой расторопности. Более того, серьезной проблемой является и распространенное незаконное изъятие властями этого общего имущества жильцов многоквартирного дома (например, приносящих немалый доход подвалов).

Заместитель министра регионального развития также сообщил, что по состоянию на 1 июля 2007 года собственниками многоквартирных домов в соответствии с Жилищным кодексом РФ было выбрано около 4 тысяч управляющих организаций. «Из них 37% - это государственные и муниципальные предприятия, 7% - муниципальные учреждения, 7% - организации смешанной формы собственности и индивидуальные предприниматели и 49% - частные организации», - уточнил Юрий Тыртышов.

Процесс выбора жильцами многоквартирных домов способа управления ими в настоящее время в масштабах страны идет неравномерно. По словам Юрия Тыртышова, он «зависит от активности мэров и руководителей субъектов федерации». При этом заместитель министра отказался конкретно назвать регионы, отстающие по темпам проведения данной реформы.

Очевидно, что дело здесь не только в «низкой информированности жителей» или «активности мэров». Серьезным сдерживающим фактором в выборе способа управления многоквартирными домами является несвоевременное проведение капитального ремонта многоквартирных домов в течение последних 15-20 лет. Люди просто не понимают, как они на свои средства будут решать вопросы, например, по замене сломанных лифтов или прогнивших батарей и стояков. И дело тут не в способе управления многоквартирным домом, а в том, что у большинства людей на это просто нет денег. Кстати сказать, согласно проведенному недавно ВЦИОМом исследованию, примерно 45% опрошенных россиян не готово управлять жилищно-коммунальным хозяйством собственных домов.