КДО

Очевидно, что строительный рынок — один из самых административно зависимых: товар продается там и только там (в стране и регионе), где он производится, он всегда стоит на дорогой земле (а на дешевой, «в голом поле», и строить незачем), он социально значим (и одновременно весьма затратен). Отсюда следует, что никакой внешний фактор не влияет на рынок недвижимости в той же мере, как действия администрации, федеральной и региональной, вольные или невольные. Наверное, власти имеют право гордиться успехами строительной отрасли. А если что-то пошло не так?

Ипотека, тудыть ее в качель

На одном из последних заседаний правительства вице-премьер Александр Жуков сообщил президенту, что темпы роста объемов жилищного строительства за первые 5 месяцев этого года резко снизились. С января по май объем введенного в строй жилья увеличился только на 6% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Притом, что за пять месяцев 2007 года рост по сравнению с пятью месяцами 2006 года составлял 41%. Конечно, снижение темпов роста это не снижение самого объема строительства. Но напомним, что продекларированная цель нацпроекта «Доступное жилье» — довести ежегодный ввод жилья до 1 кв. м. на человека в год. В прошлом году даже по официальным данным в стране было построено менее 0,5 кв. м. на человека.

Главную причину обвала строительной отрасли Александр Жуков увидел в удорожании ипотечных услуг. Странное объяснение, учитывая то, что в России строили и до развития ипотеки. А также учитывая недавнее заявление главы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Семеняки о том, что с привлечением ипотечных кредитов в России совершается только около 14% сделок. Более того, несмотря на ужесточение условий кредитования (только процентная ставка выросла с начала года на 1-1,5% и более), банки на отсутствие клиентов не жалуются. Призыв: «Берите сегодня — завтра будет дороже!» из уст того же А. Семеняки и руководителей крупнейших банков, работает как никогда эффективно. В общем, «кризис по-русски»: чем хуже дела, тем больше покупают. Вторая причина, приведенная вице-премьером — нехватка земельных участков с полностью подготовленной инженерной инфраструктурой — также оставляет вопросы: в годы «последовательных рекордов роста» площадок с подготовленной инфраструктурой было еще меньше. Так в чем же причина «обвала темпов»?

Горячее лето 2007-го

За несколько дней до наступления нового года, то есть в режиме свершившегося факта, а не прогноза обрадовал россиян заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик: «Объем ввода жилья в РФ по итогам 2007 года увеличится на 30,4% по сравнению с 2006 годом и составит 66 млн кв. м. Результаты превзошли все наши ожидания: прогнозировали, что в этом году рост ввода в строй нового жилья составит 20%, а получились и все 30%». Удивительнейшее заявление в устах чиновника, курирующего жилищное строительство в стране, дом ведь не два дня строится. Очевидно, с той же точностью, с которой замминистра оперировал метрами и процентами в конце декабря 2007 года, он владел цифрами в мае или августе. Что значит, «прогнозировали 20%, а получились и все 30%»? Как могло случиться, что тайком от Минрегионразвития строители преподнесли стране сюрприз почти в 6 млн. кв. м.? Хуже другое. Более ранние заявления С. Кулика (несомненно, специалиста, владеющего реальной ситуацией в отрасли, и здесь уже без шуток) свидетельствуют о том, что замминистра Минрегионразвития не прогнозировал на 2007 год и 20% роста! То есть не прогнозировал и 60 млн кв.м по сравнению с 50,2 млн кв. м., построенными в 2006-м. Не прогнозировал до самой середины 2007 года.

В новогоднем поздравлении (декабря 2006 года, размещено на официальном сайте Федерального агентства по строительству и ЖКХ — Росстрой) С. Круглик говорил о том, что в наступающем 2007 году планируется построить 55 млн кв. м. жилья. Кстати, там же он оценил количество построенного в 2006 году жилья в 49 млн. кв. м. (а не 50,2 согласно последующей статистике). Но миллион для нашей статистики это такая мелочь, что здесь и ниже не стоит обращать на это внимания. Только в июле 2007 года С. Круглик пересмотрел свой прогноз: «Мы надеемся, что к концу года выйдем не на 56 миллионов запланированных квадратных метров, а на большую цифру». И назвал эту новую цифру: всего в 2007 году будет построено 60-61 млн кв. метров жилья, что «превзойдет все плановые показатели». Опять недооценил? Вряд ли. В августе того же года свой прогноз в 60 млн. кв. м. жилья в 2007 году дал такой уважаемый человек в строительном мире, как президент Российского союза строителей Виктор Забелин. А тогдашний глава Минрегионразвития Владимир Яковлев и в августе продолжал настаивать на реальности 56,7 млн кв. м. жилья по итогам года. Как же образовались 66 миллионов метров жилья?

Загадочные «строительные циклы»

Сомнения в реальности «отрапортованных» объемов ввода жилья в 2007 году укрепляет и серьезная диспропорция между объемами жилья, введенными в первых трех и в последнем квартале. По данным Росстата, в первом полугодии было введено 21,1 млн кв. м. жилья (в среднем — 3,52 млн в месяц), а за январь-сентябрь — аж 34 млн (в среднем 4,3 млн кв. м. в месяц с июля по сентябрь: ускорение, как видим, не слишком впечатляющее). Еще интереснее декабрьская справка Росстата, согласно которой за 11 месяцев с января по ноябрь 2007 года было введено в эксплуатацию 44 млн кв. м. (всего по 5 млн за октябрь и ноябрь — даже с меньшим «ростом темпов», чем в июле-сентябре). Но самое замечательное: из этой же справки следует, что в декабре было сдано 22 млн кв. м. (66 – 44 = 22)! Последний месяц года показал рост, который в годовом исчислении означали бы 264 млн кв. м. —почти два кв. м. на россиянина!

Загадочные «строительные циклы»? Ну, да, конечно. Хотя если посмотреть рекламу, то мы увидим, что проектные сроки ввода объектов примерно одинаково распределены между всеми кварталами, а обещания: «сдача в четвертом квартале» — срываются так же часто, как и остальных кварталах. Можно посмотреть и статистику. Ведь строительные циклы не в прошлом году появились. Скажем, в 2003 году в России было построено 36 млн кв. м. жилья, из них в январе-сентябре — 23,3 млн кв. м. или 65% годового объема. В то время как за девять месяцев 2007 года только 52%. С чего это строители стали «тормозить» в начале года, и ускоряться в конце? Понятно, конец года— громы и молнии с небес, подбивание баланса, аврал и прочие бухгалтерские традиции. А тут еще то непонятный нацпроект образовался, то закон о долевом строительстве серпом прошелся, дольщики под ногами путаются, а напоследок еще одна напасть — выборы — декабрьские и предстоящие, но очень ответственные мартовские — «цикл», одним словом.

Сугубо чиновничий пузырь

Логично предположить, что примерно с 2004 года региональные, а с ними и федеральные власти окончательно втянулись в традиционную практику приписок и часть достраивающегося жилья засчитывают в сданное «авансом». Соответственно, сдача объектов в первой половине каждого года все ниже проседает, чтобы выровняться, повторив финт в конце года. Иногда играть с цифрами можно довольно долго. Но это напоминает поведение «несостоятельных застройщиков», которые перебрасывали средства, собранные на новом объекте, для завершения старого объекта. В конце концов, встали все объекты. Конечно, в нашем случае пирамида приписок непосредственно к кризису, к остановке строительства не приведет. Лопается лишь сугубо чиновничий пузырь отчетностей.

Кстати, в I полугодии 2007 в России было построено 32% от сомнительных итоговых 66 млн. кв. м жилья. В марте руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин пообещал, что в 2008 году в городе будет построено 5,3 млн кв. м. жилья. В мае мэр Юрий Лужков подписал постановление, в котором фигурирует та же цифра. В I полугодии 2008 года в Москве было введено 1,16 млн.кв. м. жилья — менее 22% годового объема. «Внутренних резервов» чтобы покрыть «недостачу» практически не осталось. Первые этажи многоэтажек давно уже засчитаются вместе с жилыми метрами. А потом еще раз уже как коммерческая недвижимость. Ну, еще говорят, до 20 млн. кв. м. граждане строят сами, без всякой надежды на нацпроект и региональные власти, но почему бы и это регионам не присчитать? Даже если ни копейкой субсидий государство гражданина не поддержало. Но ведь строится же.

***

Вырваться из такой западни очень сложно. Плановые задания продолжают увеличиваться, внеплановый «задор» — тоже. Срок покрытия приписок растягивается. А потом обязательно что-то случается. Даже когда власть в том или ином регионе (да чего в регионе — в районе!) меняется относительно мирно, это тут же приводит к переделам на строительном рынке. Вспомните смену инвестора на комплексе «Звезда России» в Химках и первое перекрытие дорог «обманутыми дольщиками». А тут мировой кризис ликвидности, глобальная катастрофа. Рост процентных ставок для ипотечных заемщиков в 1,5% — это легкий щелчок по сравнению с тем ударом, который обрушился на мелких застройщиков: для них ставка по кредитам выросла в разы. Вот и посыпалась «статистика»...

«Ситуация непростая, но показатели не просто так были придуманы, надо выполнять», — сказал президент Дмитрий Медведев вице-премьеру Александру Жукову. «Цифры не те, которые ожидали, но итоговые показатели выполним», — ответил Александр Жуков Дмитрию Медведеву.

Строительство жилья в России

По данным Росстата