КДО

Альберт Акопян

«Мое мнение такое: цены на жилье эконом- и бизнес-класса будут незначительно меняться и, скорее всего, пойдут вниз», — заявил на недавней пресс-конференции первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин. Нельзя сказать, что для цен на недвижимость мнение главы столичного стройкомплекса — последняя инстанция. Достаточно вспомнить прогноз Ресина, что в 2006 году цены «будут расти на уровне или чуть-чуть быстрее уровня инфляции в стране». А в конце прошлого года предсказывал устойчивый рост, но тут интересно обоснование: «цемент дорожает». И это когда уже было принято решение о снижении ввозных пошлин на этот материал, а отечественные цементники вложили миллиарды в развитие производства. Напомним также, что по словам главы Федеральной антимонопольной службы Игоря Артемьева, доля цемента в строительной себестоимости составляет не более 4-5%. В этом году цены на цемент действительно упали.

Их мнение такое

Тем не менее, г-н Ресин назвал и бесспорные признаки возможного падения цен: «Сейчас многие все свои акции превратили в деньги и вывели их за рубежи или как-то не торопятся тратить их на недвижимость». Кроме того, «в банках стали труднее давать кредиты нашим строительным организациям, и сейчас очень непростая ситуация с деньгами». Лечение, как всегда, предложено нешаблонное: если у застройщика не хватает собственных денег на завершение объекта, нужно бороться со спекулянтами, которые покупают квартиры на начальных стадиях строительства (покупают — значит, дают деньги застройщику — КДО). «Купили квартиру и ждут перепродажи. Это неправильно», — пожаловался глава столичного стройкомплекса, и добавил: «Но у нас, к сожалению, нет способа повлиять на это». И тут же посоветовал федеральному правительству повысить налоги на владельцев «лишних» квартир. Одна проблема: количество инвестиционных сделок в последние полтора года резко упало. Сам же Владимир Иосифович за минуту до этого признал, что не торопятся состоятельные россияне тратить деньги на недвижимость. А несостоятельным и тратить нечего. Да и нет уже в Москве такого разброса цен на разных стадиях строительства. Мелкие компании с рынка выбиты, а у крупных средств на завершение строительства пока хватает, чтобы с самого начала продаж «заряжать» высокие цены. Правильнее сказать, у крупных столичных компаний есть крупный столичный банк, со 100%-ным городским участием, который их всегда по-свойски выручит. Владимиру Иосифовичу этого ли не знать?

Большие надежды на рост спроса давала ипотека. Все, вроде уже не дает, «корректируют» ипотеку. Похоже, ни цемент, ни «растущий платежеспособный спрос», ни ипотека, уже не работают. А на чем, собственно, сегодня основаны прогнозы дальнейшего роста цен на недвижимость? Есть ли такие прогнозы вообще? Эти вопросы мы задали специалистам столичного рынка недвижимости.

Дисбаланс — как разумный аргумент

Специалисты высказались в целом осторожно. «Практически под любую позицию можно подвести свое убедительное обоснование, — считает управляющий директор CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский. — Так и сейчас есть как те, кто говорят о том, что рост цен на недвижимость продолжится едва ли не более высокими темпами, так и те, кто утверждает обратное. Однако найти более разумные аргументы, чем дисбаланс спроса и предложения, весьма затруднительно».

По мнению эксперта, в основе соотношения спроса и предложения лежит макроэкономическая ситуация и соответственно платежеспособность населения: «Ни растущая стоимость земли, ни дорожающие стройматериалы и подключение к сетям, ни социальная нагрузка и «коррупционная» составляющая инвестконтрактов не могут даже в сумме полностью отразить динамику на рынке недвижимости». Е. Скоморовский напоминает, что на стабильность рынка в целом работает его разделение на два сектора: более консервативный вторичный придает определенную прочность первичному. Слышатся и встревоженные голоса. «Предсказывать рост цен на данный момент наверное было бы неразумно, — говорит президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. — Однако многие иностранные инвесторы, на чье финансирование при комплексном развитии территорий рассчитывали наши девелоперы, заняли выжидательную позицию, среди прочего в связи с событиями на Кавказе. Жаль, что политика и экономика так тесно связаны». Как отразится замедление нового строительства на ценах, гадать не приходится.

Однозначно «за снижение» высказался аналитик «КомСтрин» Олег Борисенок: «Цены сегодня замедлили свой рост. Более того, никаких макроэкономических предпосылок для их роста просто нет. Существует большая вероятность повторения прошлогоднего сценария, когда цены затормозили осенью 2007 года, а затем стали снижаться в зимний период. При этом снижение сегодня может быть более значительным, чем в прошлом году. Основная причина в том, что общемировая финансовая ситуация по-прежнему неблагоприятна, и прогнозы пока неутешительны».

А вдруг цены упадут? А вдруг будут расти быстрее?

Эксперты, не сомневающиеся в устойчивости рынка недвижимости, приводят довольно солидный набор аргументов.

«Если говорить не только про Москву, но и про весь рынок в целом, то предпосылки для дальнейшего роста основываются на росте экономики страны и увеличении платежеспособного спроса, — уверен коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Алексей Медведев.

Отметив ряд объективных факторов, таких как общее сокращение предложения на рынке и падение фондового рынка, вызвавшее частичный «переток» капиталов в недвижимость, генеральный директор «Дом.ру – Тимирязевский» Елена Вартумян посчитала необходимым упомянуть один из субъективных факторов активности рынка: «Существует и эмоциональная составляющая. Люди принимают решение о покупке или продаже очень часто из-за того, что опасаются: «Вдруг что-нибудь случится? А вдруг цены упадут? А вдруг будут расти еще быстрее?».

«Аналитики компании Blackwood считают, что в ближайшей перспективе рост цен на жилую недвижимость в Москве сохранится, — говорит управляющий партнер компании Константин Ковалев. — Этому способствуют такие факторы, как значительная активизация покупателей, сохранение ограниченности предложения на рынке, ограниченные возможности строительства в городе, достаточно высокая инфляция».

На растущий спрос, по мнению некоторых экспертов, влияет и пример Европы. «Уровень обеспеченности жильем в Москве (21 кв.м на человека) более чем в два раза ниже, чем в крупных европейских городах (40 – 50 кв.м на человека), — напоминает директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. — Цель, поставленная нацпроектом - 30 кв.м на человека. Таким образом, потребность москвичей в жилье составляет более 100 млн. кв.м. Платежеспособный спрос на квартиры, конечно, значительно ниже данного значения. Ежегодно, несмотря на растущие цены, в городе продается около 2 млн. кв.м. жилой недвижимости. Сегодня спрос подпитывается за счет высоких мировых цен на углеводороды».

В порядке дружеской критики

На таком фоне резким диссонансом звучит мнение управляющего директора Vesco Realty Сергея Салниса: «Стоимость отечественного цемента действительно упала, т.к. в последнее время увеличился приток иностранного. Ипотечный кризис тоже повлиял незначительно, т.к. по ипотеке приобретается всего около 20% всего жилья. Отчасти рост цен вызван ростом уровня инфляции, но не более чем на 10%. В первую же очередь на цену квадратного метра влияет сам рынок недвижимости. И в основном ценообразование обуславливается спекуляциями девелоперов: стоит одному застройщику поднять цены, как происходит цепная реакция в виде всеобщего скачка цен».

Не менее критичен к коллегам директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев: «На сегодня у большинства компаний действительно нет серьезных аргументов для увеличения стоимости собственных объектов. Компании, ранее переоценившие свои проекты, в настоящее время потенциалом для роста стоимости не обладают. Однако на рынке остались застройщики, которые не завышали искусственно цены на свои объекты в течение летних месяцев, и в настоящее время эти объекты имеют определенный потенциал для роста стоимости».

Ю. Синяев приводит пример компании, которая «ранее не переоценила свои проекты»: «В частотности, в группе компаний «КОНТИ» запланировано повышение стоимости некоторых объектов на 3-5%».

Кроме того, эксперт сообщил, что в настоящее время многие застройщики заняли выжидательную позицию и их проекты не появляются в продаже: «Застройщики ждут момента, когда можно будет выставить объекты на продажу по максимальной цене. В результате этого предложение на рынке столичной недвижимости еще более сокращается, что также сказывается на росте стоимости недвижимости».

Товара все меньше — с чего дешеветь?

Фактор превышения спроса над предложением анализирует руководитель Исследовательского центра компании «МИЭЛЬ – Новостройки» Борис Флексер: «По сравнению с началом 2008 года общий объем предложения в Москве сократился на 5%. Такое уменьшение вводимого жилья является следствием вытеснения строительства объектов эконом- и среднего класса за пределы МКАД: объемы предложения панельного жилья сократились на 26%, в то время как предложение в сегменте среднего класса снизилось на 23%».

К не менее важным фактором, влияющим на рост цен на объекты жилой недвижимости, эксперт причисляет увеличение доли ввода социального жилья: «Так на сегодняшний день на социальные нужды идет порядка 50% от общего объема предложения. Это в свою очередь привело к уменьшению количества квадратных метров, поступивших в свободную продажу».

«По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», — говорит генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ» Владислав Луцков, — за первые семь месяцев текущего года средняя цена предложения на квартиры в столичных новостройках выросла на 21,9%, на вторичном рынке жилья на 27,3%, что является достаточно высокими показателями. Для сравнения: годовой рост среднего уровня цен в 2007 г. составил 6,8% и 5,8% соответственно». По оценке аналитического центра, до конца года при умеренной покупательской активности следует ожидать стабильных ценовых показателей, и, несмотря на высокий уровень цен сегодня, дальнейшее сокращение предложений не позволит столичному жилью дешеветь.

Как все неустойчиво

«Осенью мы, вероятнее всего будем наблюдать еще большее снижение предложений новостроек, — прогнозирует аналитик информационно-аналитического отдела ЗАО «Пересвет-Инвест» Ольга Юматова. — Хотя на рынке вторичного жилья возможен корректирующий подъем предложения. Ценовая ситуация будет относительно стабильной, но еженедельные темпы прироста цен будут снижаться».

Эксперт подчеркивает, что главный фактор роста цен – низкий объем предложение, а на рынке новостроек предложение снижается с 2005 года. Снижению предложения во многом способствует ряд новых законопроектов, а именно закон об участии в долевом строительстве 214 ФЗ и введение поправки в Земельный кодекс, касающийся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков. А введение в конце 2007 года запрета «точечного строительства» поставило под вопрос уже действующие на ранней стадии реализации проекты.

«Проекты комплексной застройки, безусловно, более комфортны для проживания, — продолжает О. Юматова. — Здесь и единая архитектурная концепция всего микрорайона, развитая социально-бытовая инфраструктура, обязательное благоустройство территорий, но при этом и срок реализации намного выше, чем при точечной застройке. Более того, проработка «градообоснования» и комплексное решение о строительстве значительно увеличат сроки проектирования, что опять таки скажется на сроках ввода объекта в эксплуатацию».

В итоге, опасается эксперт, может сложиться ситуация, когда объекты точечного строительства будут введены в эксплуатацию, а объекты основанные на комплексном подходе будут еще в стадии проектирования. Это может привести к еще большему дефициту предложения и тем самым спровоцировать рост цен.

Баланс из последовательных бисбалансов

Глобальную оценку перспективам столичной недвижимости дает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков: «Основные причины роста цен на недвижимость, вопреки расхожему мнению, лежат за рамками собственно самого рынка недвижимости и строительной отрасли. Ситуация на рынке, связанная со спросом, предложением и их соотношением, меняется довольно динамично, и поэтому является фактором, который воздействует на цены на коротких промежутках времени, продолжительностью около 1-2-х лет. В долгосрочной же перспективе, на ценовой уровень более значительное влияние оказывают глобальные макроэкономические факторы, а одним из важнейших среди них является показатель объема денежной массы».

Основной причиной роста цен на недвижимость в долгосрочной перспективе, указывает эксперт, является воздействие монетарного фактора, то есть базовый уровень цен напрямую зависит от объема денежной массы в экономике. Базовым уровнем или (справедливой ценой) мы называем такой уровень цен, который соответствует текущему денежному предложению в российской экономике.

«Долгосрочный тренд базового уровня цен на недвижимость повторяет долгосрочный тренд объема денежной массы в экономике РФ, — продолжает И. Шульков. — На коротких временных интервалах (длительностью 1–2 года), цены могут отклоняться от базового уровня в пределах плюс/минус 20%, а основными факторами таких колебаний выступают дисбалансы объемов платежеспособного спроса и предложения».

Явные дисбалансы платежеспособного спроса и предложения на рынке наблюдались в следующие периоды:

- Лето 2004 – весна 2005 - снижение спроса по причине банковского мини-кризиса.

- Лето 2005 – осень 2006 - период бурного роста цен вследствие ограниченного объема предложения после вступления в силу ФЗ №214 в апреле 2005 г.

- Осень 2006 – осень 2007 - стагнация объемов платежеспособного спроса вследствие снижения доступности жилья и снижения покупательской способности.

- Осень 2007 – весна 2008 – перетекание денег с фондового рынка на рынок недвижимости вследствие начала мирового финансового кризиса; снижение объемов нового предложения вследствие усложнения привлечения застройщиками заемного финансирования.

«Поскольку объем денежной массы в российской экономике в последние 10 лет только увеличивался, то и базовый уровень цен на недвижимость рос пропорционально с учетом курсовой разницы, — поясняет эксперт. — Поэтому в периоды стагнации спроса на рынке наблюдается не снижение цен на 15–20%, а лишь остановка роста или небольшая коррекция вниз до 5%, поскольку растущий объем денежного предложения в стране в последние 10 лет оказывает ценам на недвижимость поддержку снизу».

Серьезно и страшно

Прогноз И. Шулькова для покупателя неутешителен: «Высокий уровень корреляции средней цены с одним из основных макроэкономических параметров, таким как объем денежной массы, позволяет полагать, что изменение цен на рынке в среднесрочной перспективе будет продолжать носить монетарный характер. Учитывая, что объем денежной массы в экономике в 2008-2010 гг., согласно прогнозам ЦБ РФ, будет продолжать расти, то соответственно будет продолжаться увеличение базового уровня цен».

Ориентиры роста базовых цен на период 2008 – 2010 гг. при условии политической и социально-экономической стабильности в стране (в рублевом исчислении):

-2008 г. – 30-35%.

-2009 г. – 25-30%.

-2010 г. – 20-25%.

Динамика долларовых цен будет зависеть от изменения валютного курса $/ руб.

«Для рынка городской недвижимости, подверженного ограниченности предложения, будут и в дальнейшем характерны конъюнктурные всплески ценовой динамики в отдельные периоды с «забеганием» цен вперед, и последующим «топтанием на месте» или небольшим снижением», — заключает эксперт.

Ну а нам, рядовым покупателям, захотелось продолжить последнюю табличку со снижением роста базовой цены на 5% в год. Глядишь, в 2015-м цены и остановятся. Это, конечно, слишком упрощенно, но будет же и на нашей улице праздник.