КДО

Альберт Акопян

Доходное жилье. Или организованное арендное. Или социальное (не в российском значении этого слова), оно же — муниципальное. Наверное, его можно назвать и меблированными комнатами, и семейным общежитием. А можно — просто гостиницей. Скажем, «две звезды». Не все ли равно? Этого доходного, организованно-арендного, социально-муниципального, семейно-меблированно-гостиничного жилья у нас все равно нет. А оно нам надо? Надо. Ох, как надо.

Страна-улитка

В середине второй недели августа аналитики рынка отказались от просмотра «общей картины по стране»: слишком много на ленты информагентств выплеснулось сообщений, далеких от рынка недвижимости. Мы еще раз убедились в том, какая это хрупкая штука — мир. А экономика? Как-то другими глазами смотришь на все эти «концепции уверенного развития» до 2020, 2015 и даже до конца текущего года.

Опасности грозят нам не извне: нет ни одной организации или клуба, членство в котором было бы более важно для России, чем для большинства членов этой организации или клуба. Это системное свойство любой группы, да и не такое к России отношение, чтобы приглашать ее куда-то за красивые глаза. Трудно «работать над собой», над своими социально-экономическими стандартами без понуканий со стороны, но это единственно достойно большой страны. И тогда сами зовут. А тот, кого зовут, еще подумает.

Основа устойчивого развития страны довольно проста: образование, здравоохранение, жилье. Наше социальное государство создало прекрасные формы для стандартов: мы и наши дети «приписаны» к поликлинике, к школе, к квартире. Правда, и в Москве поликлиника — сама по себе — не лечит, школа — сама по себе — не учит, а в квартире даже коренные молодые горожане могут быть прописаны, но по понятным причинам жить предпочитают на даче или в съемном жилье. Жизнь иногородних специалистов, граждан РФ — а на их труде держатся многие сферы городской экономики — куда «проще»: пока позволяют здоровье и возраст — снимай «однушку» на троих и трудись. А лечиться или заводить семью: домой. Мобильность российского населения на порядок ниже, чем в США или Германии. Проблема №1 любого нового предприятия — кадры. Проблема касается не только Москвы, но и любого регионального центра, в котором нет места молодежи из райцентра, и райцентра, в котором трудно зацепиться сельской молодежи. Так же, как горожанину, даже имеющему соответствующие навыки, очень трудно стать фермером. Круг замкнулся: мы ушли от крепостного права, но не слишком далеко.

«Порядок + порядок = беспорядок»

Мы бедная страна. Бедная, хотя бы потому, что, по словам премьер-министра Владимира Путина, только 18% наших граждан могут самостоятельно (с помощью собственных и заемных средств) решать жилищные проблемы. Президент Дмитрий Медведев считает, что таковых — 20%. Неважно. Если учесть, что те, кто «могут самостоятельно решать жилищные проблемы», их уже в целом решили, дела остальных 80-82% совсем плохи.

Владимир Тарасов («Искусство управленческой борьбы») дает прекрасное определение беспорядка: «Во время перестроения всякой сложной системы возникает масса незащищенных мест, поскольку происходит наложение порядков, а порядок + порядок = беспорядок».

Два первых года действия нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» чиновничество молилось на развитие ипотеки, молилось напоказ, нарочито громко, изобретая различные суррогаты и загоняя в сегмент ипотечных услуг сотни совершенно непрофильных банков, которые эту ипотеку в гробу видали. И ведь прекрасно понимали показушники, что сама по себе ипотека — лишь второстепенный инструмент, но генеральная линия обсуждению не подлежит. Наконец, высшее руководство осознало ошибочку и заявило: «Надо больше строить». Не просто больше, чем до того, как осознало, а больше того «больше», которое было хоть как-то спланировано. Что ж, больше, так больше... Ипотека стала неинтересна, зато темпы роста ввода жилья зашкаливали все разумные прогнозы. Как в анекдоте о колхозном молоке: можно и тысячу литров дать, можно и две, а четыре нельзя: одна вода останется. В первом полугодии 2008 года «темпы роста» ввода жилья грохнулись: разбавлять статистику оказалось нечем.

А тут еще и третий «порядок» наслоился — «Одноэтажная Россия». Не полугородские таунхаусы, а именно коттеджи. Везде. Для всех. Ведь это так красиво. Ведь это другое ощущение Родины, когда с детства бегаешь босиком по своему двору, рвешь зеленые яблочки, гладишь ежика. Кто бы спорил? Остались сущие мелочи: раза в два увеличить протяженность дорог в стране, перестроить всю систему производства, торговли, образования и здравоохранения, в общем, сделать из России Америку. Что ж, руководство свои пожелания высказало — подчиненные взяли под козырек. И даже столичные чиновники докладывают, сколько поселков коттеджей и таунхаусов можно построить на месте московских деревень.

Три четверти века

Да, жилье — не хлеб, и не бензин. Только жесточайший экономический кризис и последующая многолетняя депрессия могут привести к катастрофическим последствиям на этом рынке. Как? Чего именно бояться?

У нас абсолютно невозможно, чтобы в течение нескольких лет на улицу были выброшены миллионы людей, как это произошло в годы великой депрессии в США в конце 1920-х – начале 1930-х. Просто потому, что в те годы около 85% американцев-горожан снимали жилье в доходных домах. В России жилье находится в юридической или фактической (социальный наем) собственности и подобный общеэкономический кризис не будет у нас иметь схожих последствий.

Есть и другой, вялотекущий вариант — действительно жилищного кризиса. Недостаточное восполнение жилищного фонда, его износ и деградация приводят к перенаселенности, еще больше обостряют демографическую и трудоресурсную проблемы. Это то, что мы переживаем уже почти 20 лет. Даже сегодня, с учетом победных сводок региональных и федеральных властей, жилищный фонд деградирует и далек от норм простого воспроизводства. Не так уж и важно, были ли построены в 2007 году отрапортованные 66 млн кв. м жилья или чуть более реальные 55-57 млн. Мы едва начали выходить из спада 1990-х. Еще один такой спад, и вялотекущий сценарий может стать обвальным. Да что там — «может»? Жилищная проблема была и остается одной из важнейших причин проблемы демографической.

Но лукавые рапорты регионов это всего лишь «чиновничий пузырь», реальной угрозы собственно рынку его лопанье не несет. Более серьезные угрозы известны. «Благонамеренный» закон о долевом строительстве лишил строителей возможности свободно привлекать средства клиентов, а некстати разразившийся «ипотечный кризис» в США — лишил банковских займов.

Однако жилье ведь строится? Да, конечно. Но при всем уважении к достижениям, скажем, региона-рекордсмена — Московской области, напомним, что из продекларированных 7 млн кв. м жилья около 1,2-1,3 млн. кв. м — это коттеджные поселки. Столько же — просто дач. Все это явно не единственное жилье. Люди строят и покупают его без всякой поддержки нацпроекта. Другие состоятельные граждане предпочитают стимулировать строительную отрасль Великобритании или Болгарии, и их тоже легко понять.

Не мытьем, так катаньем

Надо сказать, столичные власти более чем внимательно относятся к идее развития организованного арендного сектора. Учитывая растущую нехватку новых строительных площадок, доходные дома, этот «вечный актив», могут и должны стать одним из наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости. Но сегодня у него есть существенный недостаток: низкая норма прибыли. Настолько низкая, что независимому девелоперу строительство и эксплуатация доходных домов совершенно не интересны. Если, конечно, вести речь о массовом строительстве действительно дешевых доходных домов.

Понятно, что ценообразование в организованном сегменте будет испытывать жесткое давление со стороны неорганизованного. Вполне возможно, что прошлогодняя атака столичных властей на наймодателей была вызвана именно стремлением повысить цену аренды в частном секторе, чтобы сделать для инвесторов более привлекательным сектор организованный. Иначе трудно объяснить смысл кампании, более дорогостоящей, чем ожидаемый эффект для бюджета.

Но, несмотря на рождественские сказки о бабушках, бросившихся платить налоги от сдачи койко-места, операция, похоже, потерпела неудачу. Столичному правительству доступно многое, но не все. Ему доступна любая форма контроля над любой организованной сферой экономики города, но не над вольницей рынка найма жилья.

Проблема, между тем, остается. Говорить о создании сегмента организованной аренды в Москве можно будет только в случае реализации проекта хотя бы на 300-400 объектов. Есть и обходные пути в виде «дешевых гостиниц» под прикрытием смешных планов превращения Москвы в туристическую Мекку. Ни тот, ни другой проект федеральных чиновников не заинтересовал. Народ вдоволь посмеялся над сентенцией: «Доступное —не значит: дешевое». Поэтому вряд ли найдется желающий разъяснять, что «доступное — значит: съемное».

Так ли, эдак ли, но если в ближайшие годы вопрос не решится, то найти в столице достаточное количество площадок для столь масштабного проекта будет крайне сложно.

Пока мало. А потому дорого

К апрелю этого года столичные власти, похоже, определились. Мэр Москвы Юрий Лужков предложил свою концепцию строительства арендного жилья за счет городского бюджета. Цена найма, по словам мэра не должна превышать эксплуатационных расходов, что дало ему повод резюмировать: «Город не должен получать доход от эксплуатации этих домов. Правильнее назвать эту концепцию не концепцией доходных, а концепцией бездоходных домов».

Ю. Лужков особо подчеркнул, что жилье предназначено молодым людям, как одиноким из «не очень обеспеченных семей», так и в первую очередь молодым семьям, доходы которых не позволяют им немедленно взять ипотечный кредит, и пояснил, что должен заключаться договор на несколько лет, например, на пять: «Чтобы молодая семья постоянно не думала о том, где ей жить дальше, встала на ноги и определилась со своим будущим». Очевидно, подразумевались более ранние заявления столичных чиновников, когда разъяснялось, что будет разработана схема, позволяющая молодой семье накопить средства для первоначального взноса по ипотеке.

Уже в этом году в столице стартуют 23 объекта, которые называются и «бездотационными домами», а всего к 2012 году сеть должна включить до 300 домов, квартиры в которых будут сдаваться «по среднерыночной цене с применением льгот».

В июле этого года председатель комиссии по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Совета Федерации Олег Толкачев чуть расширил «аудиторию» будущих доходных домов. Выступая на круглом столе, посвященном десятилетию российской ипотеки, представитель Москвы в Совфеде рассказал, что помимо молодых семей право на проживание в бездотационных домах получат «бюджетники, соцработники и другие социально значимые, но при этом наименее защищенные категории граждан». О. Толкачев сообщил, что в Москве уже построено около 220 тыс. кв. м жилья для сдачи в аренду. Какова «среднерыночная» цена найма в этих домах, и какие применяются льготы, сенатор не уточнил. По некоторым данным, сегодня нанимателям «однушки» в первых бездоходных домах предлагается платить до $1 тыс.

Действительно, трудно было бы ожидать от городских властей проявлений голого альтруизма. Слишком широкие толкования допускает термин «бездотационные дома», слишком подозрительна привязка к «среднерыночной цене» аренды, пока не раскрыты схемы льгот. Трудно представить, как подобные программы могут осуществляться в регионах без внятно выраженной воли и поддержки федерального центра. Но начало положено. И не важно, из каких расчетов сегодня создается, строится та или иная социальная, антикризисная «подушка». Это все же лучше, чем только сценарии «устойчивого» развития до какого-то далекого года.