КДО

Михаил Морозов

Вот уже и осень пришла в нашу столицу. Незаметно и тихо. А мы все о том же. О ценах на наши любимые и дорогие московские квартиры, которые, по утверждениям многоопытных аналитиков и риэлторов, продолжают свой рост. А мне кажется, что цены на столичную недвижимость уже давно не растут. Более того, скоро даже начнут реально снижаться. И я попробую объяснить почему.

Если посмотреть на мнения экспертов (более подробно с ними можно познакомиться в нашей рубрике «Цены» на страницах 12-14), то получается, что средняя стоимость квадратного метра московского жилья растет весь 2008 год. И будет продолжать расти еще как минимум лет 7-8, вплоть до 2015 года. Хочется спросить: а почему? Утверждение первое: потому что падает количество предложения на рынке новостроек, да и объем вторичного рынка не растет. Отвечу. Объем первичного рынка не растет, потому что этого не выгодно столичным властям. Это раз. Два – а нет спроса. Нет спроса на квартиры в новостройках по текущим ценам. Ведь подавляющий процент сделок на квартирном рынке Москвы приходится на альтернативные варианты, когда одна квартира продается и с доплатой приобретается объект большей площади. Однако на рынке новостроек этот вариант не проходит, поскольку нельзя продать квартиру на вторичке, в которой вы приписаны, и приобрести на вырученные средства новостройку – в нее попросту нельзя прописаться до момента сдачи дома госкомиссии. Значит, новостройки надо приобретать на живые деньги. Или выложить всю сумму сразу, что позволит получить хорошую скидку, или воспользоваться кредитом. Однако как показывают простейшие математические расчеты, сегодня, чтобы приобрести однокомнатную квартиру в строящемся доме при помощи ипотечного кредита, необходимо обладать ежемесячным доходом порядка $8000 в месяц. А для приобретения не слишком большой по площади трехкомнатной квартиры зарабатывать не менее $15000 в месяц. Это по минимуму. Много ли таких людей в Москве? Не знаю. Но думаю, что большинство из них уже успели за последние годы обзавестись собственными квартирами. И покупать новое по текущим ценам особо не хотят.

Значит, рост цен могут поддерживать лишь инвестиционные приобретения жилья, основанные на утверждении, что жилье в столице дорожает уже лет восемь и будет продолжать. А деньги на эти приобретения будут перетекать с фондового рынка, который сейчас падает, а значит, инвесторы будут уходить с него на рынок недвижимости. Это утверждение второе. Загадочное по своей логике. Потому что зачем мне, как инвестору, изымать свои средства с рынка акций, который сейчас находится в своей нижней точке и будет в самое ближайшее время расти, и перебрасывать их на инертный рынок недвижимости, явно находящийся в своей самой верхней точке роста?

Тогда какие же причины могут подталкивать цены на квартиры вверх? Политические мотивы (состоявшиеся выборы нового президента) уже явно отыграли свои ресурсы. Зато впереди по итогам года маячат инфляция процентов в 20-25, и продолжение мирового финансового кризиса, которое все сильнее сказывается на стоимости заемных ресурсов в России. Да и сами цены на столичную недвижимость уже практически сравнялись со стоимостью аналогичных по площади объектов в крупнейших мировых финансовых центрах, что, согласитесь, пока что не выглядит слишком столичным: что такое Москва, а что такое Лондон. И где нефтяные магнаты и золотые короли будут покупать себе в ближайшее время квартиры?

Из всего этого у меня вытекает предположение, что объем предложения к концу года за счет выхода на рынок приобретенных в последние годы инвестиционных квартир может серьезно возрасти. А это должно неминуемо привести к коррекции цен. Но только вниз. Осень все-таки на дворе. Листья как и всегда начнут скоро падать. Но только этой осенью вместе с ними и цены.