Альберт Акопян

В самом конце августа ленты информагентств сообщили, что структура Олега Дерипаски АКБ «Союз» консолидировала почти 84% акций ОАО «Сити» — управляющей компании Московского международного делового центра (ММДЦ) «Москва-Сити». Можно сказать, что этим актом завершилась 15-летняя борьба за владение новым деловым центром столицы. Пройдемся по ее главным этапам.

Цитадель-Сити

Слово «Сити» происходит от латинского «цитадель». Так же, как испанское «сьюдад» или итальянское «чита». Действительно, в каждой столице мира Сити это если не средоточие, то символ могущества, энергии, души нации.

Идея делового центра на месте промзоны «в полутора излучинах» Москва-реки от исторического центра города, без сомнения, гениальна. Как у всякой воплотившейся идеи, у нее два отца: самозабвенный художник и энергичный чиновник. Первый — Борис Тхор, заслуженный архитектор России, один из авторов павильона СССР на Всемирной выставке в Монреале, спорткомплекса «Олимпийский» и др. Второй — коллективный: тогдашний главный архитектор Москвы Леонид Вавакин, многолетний соратник мэра Иосиф Орджоникидзе, и разумеется сам мэр, разглядевший и оценивший идею.

Тем не менее, ребенок получился трудным. Или, правильнее сказать, случилась житейская история: в 5 лет ребенок гениален, в 10 талантлив, в 15 — зауряден. Почему?

Там, где бегали собаки

«Помните, как в 1990-х только ленивый не критиковал правительство Москвы за строительство «Сити»? В 1995 году офисы банков в полуподвалах ютились, квартира в «сталинке» была вершиной престижа, какие там девелоперы, инвестконтракты, пентхаусы — люди слов таких не знали! Каждая копейка в городском бюджете была на счету, горожан пугали, возмущали эти башни, растущие на месте бывшей промзоны. Даже те, кто понимал, что они строятся в основном за частные деньги, задавались вопросом: кому и зачем они нужны? Зачем власти отдали огромный кусок столичной земли «на откуп» канадской компании Reichmann, хотя она и подняла уже 60 небоскребов в США и Канаде? Так ведь не было же тогда в России компаний, которые могли взяться за такую глыбищу!

В том-то и состоит государственный подход, талант настоящего хозяйственника, если угодно, чтобы предугадать потребности города на годы вперед. Кризис 1998-го задел и «Сити», но остановить уже не мог. В 2000-2001 годах ММДЦ был достроен, и сразу же началось строительство «Сити-2» до Звенигородского шоссе. Столица получила огромное количество офисных площадей, новый деловой центр города, как раз к началу периода экономического роста.

А теперь только представим, что было с Москвой, если бы власти повели себя как собака на сене или того хуже, как уличные кидалы: вы стройте, а с правом собственности как-нибудь разберемся. Мы потеряли бы исторический центр Москвы! От зданий 19 века остались бы в лучшем случае муляжи, исторические места заполнили бы безобразные бизнес-центры. О транспортных проблемах и говорить нечего: улочки и переулочки центра были бы обречены на часовые пробки дважды в день.

Затяни город со строительством «Москва-Сити», и потом «выковыривать» офисы из центра пришлось бы десятилетиями, но о восстановлении его облика уже не могло бы идти и речи! А так посмотрите, больше половины улиц внутри Бульварного кольца — пешеходные. Восстановлены целые кварталы исторической застройки, качество реконструкции признано ЮНЕСКО, из Польши, Прибалтики, Венгрии за опытом приезжают. Москва стала одной из культурных столиц мира. В какой стране цены на недвижимость позволяют открыть в центре столицы столько театров, концертных залов, детских домов творчества? И все это благодаря своевременному строительству ММДЦ «Москва-Сити»!»

Вот, примерно так могла бы сегодня написать какая-нибудь столичная газета. Но не напишет.

Их забавы

В 1997-м, после двухлетних переговоров, от проекта отступились канадцы, до и после отказывались от инвестирования Siemens и Itochu, а также десяток-полтора отечественных компаний, которые пришли им на смену. Причина во всех случаях, по сути, была одна и та же: невозможность достичь приемлемых для инвесторов условий оформления прав на участок и строения.

Конечно, ни в одной стране девелопер не может взять участок в аренду на 49 лет, а затем «свесить ножки», дожидаясь выгодной конъюнктуры, чтобы переуступить право аренды. Московская практика в этом отношении более чем жесткая. Если действовать, строго придерживаясь писаных процедур, то не только построить дом, но и собрать исходно-разрешительную документацию (ИРД) в отведенный инвестконтрактом трехлетний срок практически не возможно. Но что делать? Как пошутил один знакомый предприниматель, любой бизнес-проект это прыжок в тоннель, где узкие места сменяются еще более узкими. И никогда не знаешь, в каком виде вылетишь наружу — с радостным криком: «Мы открылись!» или задушенным и переваренным.

Понятно, просто так отобрать арендованный участок даже у маленькой компании (когда-то в Москве и такие работали) дело не легкое. Доводить дело до суда обе стороны не спешат: одни стесняются судиться с московскими властями в московском суде, другие понимают, что в России суд это немножко скандал, и если этим приемом злоупотреблять, то рано или поздно перестанут пускать в приличные дома. В общем, начинается традиционная русская забава — перетягивание каната, и традиционно — под ковром. Где одна сторона скандирует: «Давай! Давай!», а другая: «Врешь! Не возьмешь!».

Московская сказка

Не то, чтобы иностранцы совсем не приспособлены к такого рода забавам, но весьма непредсказуемы. В частности, сразу бегут в суд. Свой. А нам это надо? Поэтому власти предложили потенциальным инвесторам «Москва-Сити» сказочные условия.

Первое. Правительство не берет с застройщика так называемую «долю города». «Доля» это компенсация городу на развитие инфраструктуры: строительство новых школ, детских садов, открытие новых трамвайных маршрутов и т.п. (в ЦАО — 50% рыночной стоимости площадей новостройки). Была предложена иная схема. Заключается краткосрочный договор аренды участка за смешную сумму в $10-15 млн, половина которой — стоимость аренды, а половина — опцион. Срок, отводимый контрактом на разработку проекта и получение ИРД — два года. Причем, разработка ИРД за счет городского бюджета!

Второе. Стадия строительства — три года. Опять же, строительство коммуникаций — за счет бюджета (во что город уже вложил по разным оценкам $1,5-2 млрд). То есть вместе с разработкой ИРД за счет бюджета, это как раз те революционные меры, которых позже начали требовать (и все еще только требуют) для ускорения нацпроекта «Доступное жилье»! Действительно, сказка.

Но есть и третье условие контракта. Только если застройщик уложится в срок с первыми двумя условиями, аренда будет продлена на оставшиеся 44 года. Если не справится, недострой выставляется на торги. На вырученные деньги компенсируются подтвержденные затраты инвестора. Недостающая сумма (а также «неподтвержденные затраты») — убыток инвестора. В суд идти не с чем.

Называлось это счастье «договором купли-продажи опциона на право заключения договора аренды земельного участка с обязательством обеспечения финансирования в полном объеме и сроком строительства объекта не более пяти лет».

ОАО «Арендодатор»

Но главная причина задержки строительства, пожалуй, в том, что девелоперам было трудно разобраться, с кем собственно он имеет дело, входя в проект «Москва-Сити».

В 1992 году было создано ОАО «Сити». В том же году между ОАО и правительством Москвы подписан Генеральный договор об управлении созданием и развитием проекта ММДЦ «Москва-Сити». В мае 1994 года вышло соответствующее постановление правительства Москвы. Получило ли ОАО в аренду 110 га территории ММДЦ? В аренду в общепринятом смысле этого слова? Сомнительно, что кто-то может с уверенностью ответить на этот вопрос и сегодня. ОАО вело переговоры с потенциальными инвесторами. Как таковых конкурсов и аукционов на право аренды участков не проводилось. Была лишь невнятная фраза о том, что «выполняя функции управляющей компании ОАО «Сити» стало основным связующим звеном между городским сообществом (??? — ред.) и Правительством Москвы». Среди функций управляющей компании (по генеральному договору, т.е. безотносительно к деятельности ОАО в качестве инвестора) есть интересный пункт: «Оказание услуг, связанных с реализацией проекта, другим арендаторам и застройщикам территории». Была странная фраза Орджоникидзе о том, что за ОАО (акционерным обществом!) «закреплены участки проекта «Москва-Сити» до момента передачи их инвесторам». И его же фраза о том, что взаимоотношения с «Сити» «правительство Москвы может прекратить одной подписью».

Как заметил в свое время депутат Госдумы Александр Лебедев, «в этом проекте все слишком запутанно, нормальный крупный инвестор не станет связываться, обойдет это стороной». Оправданием интеллектуального бессилия каждого, кто пытается разобраться в имущественных отношениях вокруг ММДЦ может служить горький пример такого «матерого» предпринимателя, как Юрий Шефлер.

Щас!

Во времена, когда собаки бегали по будущему Сити, многие люди делали деньги из воздуха, даже случайно, а тратить их после покупки квартиры в «сталинке» и дрянного джипа было особенно не на что. Поэтому некоторые с удовольствием вкладывали шальные деньги в тот же воздух. ОАО «Сити» было ничем не хуже «Хопра» или «Селенги». Даже лучше: был котлован, на дне которого по слухам «зарыт миллиард», со временем появился мост, «с одной стороны которого можно повеситься, а с другой — броситься в реку», по остроумному замечанию г-на Орджоникидзе. Акции купили 17,5 тысяч граждан, после чего уставный капитал компании составил 1,1 млрд руб. ($1,1 млн по курсу 1993 года).

По законам жанра с первыми признаками улучшения экономической конъюнктуры должен был появиться и человек, которому пришло в голову скупить эти акции, чтобы превратить «хозяина» ММДЦ ОАО «Сити» в эффективную девелоперскую компанию. И начать, наконец, то, ради чего ОАО создавалось — строить.

В январе 2003 года инвестиционная компания «Атон» по заказу водочного магната Юрия Шефлера начала скупку акции у миноритарных акционеров ОАО «Сити». 25% акций и поддержка владельцев еще более 5% обошлись в $2,5-3 млн. В течение года пакет предпринимателя и партнеров увеличился до 36%. Но тут г-н Шефлер вдруг обнаружил, что не только не получил контроля над проектом, стоимостью в $10-12 млрд, но и вообще не получил никаких особых прав.

Не только ввиду непрозрачности отношений между ОАО «Сити» и московским правительством. Говорят, что мэрия каким-то образом всегда сохраняла контроль над неким большим количеством акций, и они здорово выросли в цене.

Миру — мир!

В начале 2004 года компания «Гута», по мнению многих, дружественная мэрии, тоже начала скупку акций. Получалось у нее это на удивление легко. Г-н Шефлер изучил ситуацию и изящно вышел из дела, продав весной 2005 года 8% акций «Гуте», а остальные новому игроку — «Норникелю» (попросту уравняв их силы: оцените красоту игры!). Обе компании приступили к наращиванию мускулов и к началу 2007-го первой принадлежали уже 38%, а второй — 47% акций ОАО «Сити». Пикейные жилеты заговорили о новой войне.

Но в июне прошлого года в картину был внесен предпоследний штрих. По чистой случайности как раз в те дни (буквально — дни), когда решался вопрос о переназначении Юрия Лужкова на пост мэра столицы, «Гута» согласилась продать свой пакет акций «Базовому Элементу» Олега Дерипаски.

ОАО «Сити» оказалось в руках двух наиболее близких Кремлю формально частных компаний. И можно не сомневаться, что отныне все неясности и двусмысленности статуса ОАО будут трактоваться в пользу этих акционеров, а не мэрии.

Произошло то, что и должно было произойти после 15 лет местечковых московских потасовок. Особенно обидно, что как раз тогда, когда ММДЦ начал по настоящему строиться. Наверное, тоже случайность. ММДЦ «Москва-Сити» превратился в федеральный проект.

Что интересно, главные акционеры ОАО «Сити» фактически поделили и проект №1 страны — «Сочи-2014», хоть и в иной пропорции. «Однако ландшафт становится однообразным», как заметил один из героев Жуля Верна.

Родимые пятна на «Сити-2»

Небольшое отступление от темы. Москва-Сити еще не построен и наполовину. Едва началось строительство отдельных объектов второй очереди — «Большого Сити». Он же «Москва-Сити-II», он же официально: «Москва — Новый центр». Но «бизнес-истории» повторяются.

Скажем, взяли столичные власти, и запретили офисное строительство на месте Краснопресненского сахарорафинадного завода (КСРЗ), «ввиду «тяжелой транспортной обстановки» в районе ММДЦ, одновременно продвигая строительство такого же количества офисных метров «через улицу» — на месте микрорайона «Камушки». Значит, «это ж-ж-ж! неспроста».

КСРЗ с его 7 га расположен на Мантулинской, 7, напротив Экспоцентра. Для жилищного строительства вполне пригодны территории внутри квартала и с видом на Красногвардейские пруды и ПКиО «Красная Пресня». Но основная часть, больше пригодна для офисного строительства и их здесь планировалось построить столько же, сколько наверняка будет построено в «Камушках» — всего около 200 тыс. кв. м.

Чем же владельцы завода не угодили московским властям? История, в общем, не секретная. Владельцы — группа компаний ПИК, крупнейшая действительно частная строительная компания в России — выкупили к концу 2005 года свыше 70% акций КСРЗ.

Но блокирующий пакет принадлежал концерну «Объединенные кондитеры» — совместному предприятию правительства Москвы и группы «Гута».

Между ГК ПИК и «Объединенными кондитерами» сразу возникли разногласия по кругу вопросов от допэмиссии до планов будущей застройки территории. Сложилась патовая ситуация. И тут появился миротворец, одна очень известная компания, которая предложила себя в качестве третьего угла треугольника. Посредник потребовал от ПИКа продать почти в три раза больше акций, чем уступят кондитеры во главе с Ю. Лужковым, и последним это очень понравилось. По принципу: «Выбей мне, боже, глаз, а соседу сделай вдвое», они продали даже часть блокпакета. Вскоре посредник... продал свой пакет ПИКу и вышел из дела.

После таких ударов перестаешь верить в человечество. Вопрос в том, кто больше проиграет от задержки строительства. Очевидно, что не ПИК, если он начнет строительство после других, когда вырастет капитализация проекта Большого Сити в целом. Но когда? Еще лет через 10?

Москва-Сити — конец с венцом

Итак, в середине прошлого года структуры Олега Дерипаски получили у «Гуты-инвест» 38% акций ОАО «Сити». На разделе холдинга Михаила Прохорова и Владимира Потанина попыталась, будто бы, сыграть компания Mirax Group. В феврале 2008 года компания сообщила, что приобрела 19,1% акций «Сити» и планирует увеличить долю до 42%. При всем уважении к динамичной и амбициозной компании, можно предположить, что это была лишь совместная акция заинтересованных сторон в игре на повышение. Трудно воспринимать всерьез сообщения о том, что сделка не состоялась из-за конфликта между владельцем Mirax Group Сергеем Полонским и Михаилом Прохоровым. Не принято среди серьезных бизнесменов так подставляться, чтобы создавать почву для конфликта.

Так или иначе, но сегодня у Олега Дерипаски, «государственного управляющего», как он себя однажды назвал, сосредоточено 84% акций ОАО «Сити». Возможно, «консолидировавшись» в руках единственного собственника, ММДЦ будет строиться быстрее и разумнее. Это очень важно. Потому что 12-летняя задержка со строительством нового делового центра не только угробила исторический центр Москвы. Она поставила под угрозу сам новый центр.

За эти полтора десятилетия город сильно изменился. Транспортная инфраструктура вокруг Москва-Сити (Третье кольцо, одна набережная и один проезд) действительно близка к коллапсу. А транспортные проблемы оказывают неизбежное обратное воздействие на «Сити». Куда-то исчезли реляции о безумной популярности «Сити» среди арендаторов, зато все больше сообщений о прямо противоположной тенденции. Не помогает даже запрет мэра на новое офисное строительство в центре Москвы. Кого собственно он должен подхлестнуть к решению снять офис в «Сити»? И будут ли столичные власти «толкать» арендодателей в Сити после того, как «любимое дитя» от них ушло?

***

Московские чиновники говорят много красивых слов о строительстве дублеров Кутузовского проспекта — проектов на сегодня уже три. Замечательны планы строительства автодорог на железнодорожными полотнами — всего 7 км над Малым кольцом московской железной дороги соединили бы Сити с Волоколамкой и Ленинградкой. Есть очень достойные проекты увеличения пропускной способности набережных. Вопрос в том, насколько столичные власти будут заинтересованы в сотрудничестве с новыми владельцами Сити. Не приобретет ли «война за Сити» новые формы и не превратится ли многострадальный проект из темы анекдотов в проклятие города?

А главное, каковы ставки в этой борьбе?

Похоже, ставки велики, как никогда. Основа могущества московской команды — ее строительный комплекс. Здесь есть компании, дружественные московскому правительству, есть партнерские, а есть и близкие до степени стирания границ. Но до прихода Олега Дерипаски не было ни одной абсолютно независимой компании. Если привлечь воображение и неформальный слог, можно сказать, что в московском стройкомплексе появился опасный вирус, «траян», который в течение нескольких лет может «выгрызть» столичный стройкомплекс изнутри. Захватив после Сити, например, дорожное строительство вокруг Сити. Далее — везде. И тогда «вечная команда» свалится сама. Вполне естественным образом. В заботливо подставленные руки.