КДО

Михаил Морозов

Чего следует ожидать от столичного рынка недвижимости в ближайшее время? К каким последствиям приведет кризис, затронувший не только американскую финансовую систему, но и мировую? Как происходящие за рубежом события аукнутся в России, которая, наверное, впервые в своей недолгой истории столкнулась с небывалым падением стоимости акций и капитализации крупнейших компаний?

Вопросов на самом деле масса. Так же, как и мнений, с некоторыми из которых мы и знакомим вас на страницах сегодняшнего номера. Поэтому я не собираюсь вступать в полемику с маститыми аналитиками и специалистами рынка. Я лучше порассуждаю, а может и немного пофантазирую, какие события могут произойти уже до конца года на столичном квартирном рынке.

Итак, что мы имеем на данный момент. Заявление ряда достаточно крупных девелоперских компаний о смене приоритетов в их развитии. Речь идет не об остановке и замораживании строящихся объектов, а о переносе сроков начала реализации имеющихся в их портфеле инвестиционных проектов. А также об определенном моратории на приобретение новых площадок. Это, во-первых. Во-вторых, наблюдаем серьезный рост объема предложения квартир на вторичном рынке. Причем, по словам специалистов риэлторских компаний, рост наблюдается в первую очередь за счет выброса на рынок так называемых «инвестиционных» квартир, приобретенных год-два назад именно в целях их дальнейшей перепродажи. Наконец, и статистические итоги августа и сентября только подтверждают это мнение, на рынке продолжается серьезное снижение количества заключаемых сделок, падение числа ипотечных договоров, а также наблюдается готовность продавцов реализовывать выставленные на продажу квартиру с определенным дисконтом, доходящим в ряде случае до 15%. Большинство аналитиков рынка предрекают коррекцию цен, которая продолжится как минимум до середины следующего года. За это время падение средней стоимости квадратного метра в столице может составить порядка 20%.

На самом деле, все это отнюдь не нагнетание слухов и не попытки СМИ создать панику на рынке. Это реальное положение вещей. Которое, как вы понимаете, никак не может устроить ни крупных инвесторов, в том числе и из числа риэлторских и девелоперских компаний, ни само правительство Москвы. Падение цен на квартиры влечет за собой и падение стоимости столичной земли, а значит и доходов города от реализации инвестиционных контрактов на право возведения жилья, стоимость которых рассчитывается исходя из средней продажной стоимости квартир в возводимом доме. Допустить такое положение вещей никому не хочется. И как же этого можно избежать?

Создать небольшой и во многом искусственный дефицит предложения, в первую очередь на более доступном и удобном для крупных игроков рынке новостроек. Сделать это будет несложно, поскольку у того же города есть очень большой запас финансовой прочности, который позволит попросту выкупить (с хорошим дисконтом, конечно же) практически все имеющееся еще в продаже дешевое предложение квартир и пустить этот объем на расселение пятиэтажек. Освободив тем самым новые площадки под будущее строительство. Предположим, что процесс этот (выкуп – расселение – снос – подготовка площадки и технической документации) займет год-полтора. И очень хорошо. Поскольку именно к этому моменту – концу 2009 года – и предрекают все аналитики остановку падения цен и начало нового витка. И когда он начнется, новые инвестконтракты пойдут на ура. По нормальным ценам.

Все это, конечно, фантазии, пришедшие на ум исключительно благодаря событиям последних недель, когда рынок недвижимости буквально очнулся от спячки и начал выдавать на гора одну новость за другой. Но мне действительно кажется, что объем предложения на рынке новостроек в ближайшее время серьезным образом сократится. К чему это приведет? Посмотрим.