КДО

Наталия Красникова

Черногория – страна, давно ставшая настоящим хитом на рынке туризма благодаря чистейшему Адриатическому морю, высоким горам, богатейшим флоре и фауне и благоприятному средиземноморскому климату. Неудивительно, что в последние три года цены на недвижимость здесь выросли в несколько раз. Такие же факторы, как возможное вхождение страны в ЕС, развитие рынка ипотеки и серьезные инвестиции со стороны иностранных инвесторов, будут подхлестывать их и дальше.

Летом Черногория предлагает прекрасный отдых на пляжах, зимой – к услугам туристов крутые спуски горнолыжных курортов. «Немаловажно также историческое родство российского и черногорского народов. Местные жители крайне доброжелательно относятся к россиянам», - отмечает руководитель департамента зарубежной недвижимости Сentury 21 Еврогруп Недвижимость Юлия Кайнова. К тому же в Черногории достаточно просто организовать свой бизнес – здесь всячески приветствуют российских бизнесменов, говорят эксперты. Другой неоспоримый плюс – действующая система безвизового въезда для граждан России на срок до 30 дней. Пожалуй, единственным существенным минусом отдыха в Черногории может стать пока еще недостаточно развитая развлекательная и туристическая инфраструктура, «совковый» сервис. Однако в ближайшие пару лет все изменится, уверены эксперты: курорт развивается активными темпами.

Недвижимость с потенциалом

«Приобретение недвижимости в стране дает возможность в полной мере оценить уникальность страны, - считает управляющий партнер корпорации MIRAX Group Вячеслав Лейбман. - При этом покупка квартиры здесь это не только возможность отдыхать на «дальней даче», но и весьма выгодное вложение средств. Черногория входит в top-5 государств в мире по показателям высокой привлекательности инвестиций в недвижимость». В последние три года средний рост цен на жилые объекты составлял порядка 50% в год. Хотя время извлечения сверхприбыли на рынке недвижимости Черногории прошло, пока цены еще далеки от справедливых. По словам директора департамента маркетинга IntermarkSavills Юлии Овчинниковой, росту цен будут способствовать такие факторы, как активное строительство инфраструктуры, планы по вхождению страны в ЕС, развитие рынка ипотеки, серьезные инвестиции со стороны иностранных инвесторов.

Наибольшим спросом в Черногории пользуется недвижимость на побережье, отмечают эксперты. В числе популярных направлений также выделают активно застраивающуюся Будванскую Ривьеру и Бококоторскую Бухту. Большим спросом также пользуются дома в среднем ценовом сегменте, так называемые квартиры «с потенциалом», то есть недостроенные. Такие объекты позволяют провести перепланировку еще на стадии строительства.

Тем, кто планирует зарабатывать на аренде, стоит учесть, что наибольшим спросом пользуются небольшие студии. «В сезон, с мая по октябрь, стоимость аренды студии будет порядка 40 евро сутки с человека. Вне сезона это будет 30-35 евро», – рассказывает руководитель проекта DPM холдинга «Миэль» Наталья Завалишина. «Одно- или даже двухкомнатная квартира, от которой до моря идти пешком 7 минут, в обычном старом доме в центре «веселой» Будвы будет сдаваться за 60-70 евро в сутки, - утверждает Юлия Кайнова. - А вот за апартаменты в одной из современных новостроек уже придется отдать от 100 евро в сутки». По словам Кайновой, наиболее популярные среди туристов места – такие раскрученные городки, как Будва, Герцег-Нови, район о-ва Сан-Стефан.

В целом на цену сдаваемой в аренду недвижимости будут играть такие факторы, как местоположение или близость к морю, «возраст» здания, наличие собственной системы водоснабжения. Это связано с тем, что летом в курортных зонах частые перебои с водой.

Квадраты под солнцем

В среднем цена за квадратный метр в стране варьируется в пределах от 2 до 4 тысяч евро, говорят риэлторы. Стоимость зависит от времени постройки объекта, наличия собственного пляжа, участка, пристани и других факторов.

При этом классическое деление недвижимости на три класса: эконом, бизнес и де люкс – в Черногории весьма условно. «Рынок пока не настолько насыщен, чтобы можно было четко разнести его по сегментам», – отмечает Наталья Завалишина. На рынке есть большое количество строящихся проектов без какой-либо инфраструктуры, предлагающих просто апартаменты или виллы, часто на значительном расстоянии от моря. Цены в таких проектах могут варьироваться от 2 до 2,5 тыс. евро за кв.м. «Есть целый ряд новых, строящихся объектов, в которых предлагается собственная инфраструктура: бассейны, парковки, кафе, сауны и пр. Апартаменты предлагаются с отделкой, встроенной кухней и оборудованными ванными комнатами. В таких проектах цены выше – от 2,6 до 4 тыс. евро», – рассказывает Юлия Овчинникова.

На рынке также есть целый ряд элитных объектов, как строящихся, так и уже готовых к продаже. «Эти проекты отличаются наиболее выгодным месторасположением с непосредственным выходом к морю, имеют огороженную или обособленную территорию, круглосуточную охрану, развитую инфраструктуру, – говорит Юлия Овчинникова. - Цены в проектах такого уровня начинаются от 5-6 тыс. евро за кв.м. и доходят до 10 тыс. евро». «В этом секторе при довольно скромном числе предложений значительнее всего растут цены, – констатирует В. Лейбман.

Бдительность не помешает

Минусы приобретения недвижимости в Черногории прежде всего связаны с самой процедурой покупки, рассказывают эксперты. Самая большая проблема и опасность при покупке недвижимости в стране – это юридическая чистота приобретаемого объекта. Очень часто вроде бы проверенный объект со всеми сопутствующими документами и разрешениями через некоторое время превращается в настоящую головную боль для нового собственника. По словам Кайновой, нередки случаи, когда человек приобретает дом без разрешающих документов на землю или на постройку второго этажа. «Например, человек купил апартаменты на перестроенной под многоквартирную собственность вилле (родовом доме в прошлом), где помимо него проживает еще и изначальный владелец всей собственности, включая земельный участок. Родовой дом предполагает обособленные входы в здание для каждой квартиры, но если у вас нет документов на долевое участие в собственности на землю, то хозяин вправе установить вам трафик за проход по его участку», – рассказывает она.

В Черногории очень важно тщательно изучить перед сделкой все документы на собственность.

Опасность может подстерегать покупателя и с объектами нового строительства. Часто даже крупные девелоперские компании ведут себя не корректно – начинают реализацию апартаментов в строящемся жилом комплексе, а потом вдруг замораживают строительство или, достроив, просто не могут получить акт ввода в эксплуатацию, когда половина клиентов уже оплатили свою новую собственность. А причина банальна – компания-застройщик не оформила в полном объеме и должным образом разрешительные документы на землю, отчего не может сдать дом в эксплуатацию.

Поэтому без помощи опытных риэлторов и юристов, которые будут сопровождать сделку, сложно обойтись.

Другой неприятный момент – купить недвижимость с привлечением кредита в Черногории очень сложно. «На это лучше не рассчитывать. Мы предлагаем кредиты российских банков», - признает Завалишина.

Покупка по шагам

Тем, кто решил купить недвижимость в Черногории, эксперты советуют начать с выбора хорошего риэлтора. Он должен иметь четко отлаженную систему сообщения с черногорскими продавцами и агентами. «Далее следует выбрать банк, через который будут переводиться ваши деньги. Вы можете перевести их как на счет продавца, так и на свой счет в Черногории, специально открытый для этой сделки», – говорит Кайнова. После того, как риэлтор отбирает несколько объектов, отвечающих запросам клиента, будущий собственник приезжает в Черногорию, чтобы лично проинспектировать их. Если клиент находит подходящий вариант, заключается предварительный договор. После этого объект снимается с продажи и резервируется за конкретным человеком. На этом этапе цена фиксируется, а клиент выплачивает залог за недвижимость – порядка 5-10% от стоимости жилья. По возвращению в Россию будущий собственник переводит остаток суммы на свой счет в Черногории и вместе с адвокатом и риэлтором заключает окончательный договор, с которым в последующем нужно будет идти в суд в Черногории. «Окончательный расчет происходит в черногорском суде в присутствии адвоката. Договор регистрируется в суде в этот же день. Судебный исполнитель делает замер и рассчитывает налог на собственность. Когда он оплачен, следует процедура по переносу права собственности. В течение месяца клиент получает «лист непокретности», – рассказывает Юлия Кайнова. После всех процедур вы становитесь счастливым и полноправным обладателем собственного кусочка Черногории.

Пример расходов на квартиры площадью около 40 кв. м. в Черногории

Цена:	100 000 евро
Задаток 10%(входит в стоимость):	10 000 евро
Налог на оборот недвижимости 3% (разовый):	2 000 евро
Ежегодный налог (максимальный):	250 евро
Обычные комиссионные агентства 3%:	3 000 евро
Услуги адвоката:	500-1000 евро
Судейский сбор (максимальный):	300 евро
Оплата за перевод на язык 20 евро/страница:	~ 80 евро
Итого:	106 630 евро

По данным компании LargoEstate

Мнение эксперта:
Лариса Ленга, исполнительный директор компании LargoEstate:

Потенциал привлекательности покупки недвижимости в Черногории отнюдь не исчерпан как с точки зрения инвестиционных вложений, так и приобретения недвижимости для отдыха. На рынке еще остались весьма привлекательные по цене предложения. Вполне можно найти дома по цене 1500 -2000 евро за кв. м. На наш взгляд, спрос на квартиры – апартаменты в новых комплексах с полной инфраструктурой по-прежнему велик. А если Черногория примет закон о земле, по проекту которого нерезиденты страны получат возможность оформлять землю со строением в собственность, резко возрастет спрос на дома с участками. Если учесть, что побережье этой необыкновенной по красоте страны протяженностью всего 293 км, а земля в начале 20 века стоила дороже, чем на Лазурном берегу Франции, то предпосылок к снижению стоимости недвижимости и потере интереса, пока мы не видим. И помните выражение «покупайте землю, ее не производят», тем более это актуально для маленькой сказочной страны с чистейшим морем, необыкновенной экологией и благодатным климатом. Спрос на это будет всегда.