КДО

Елена Иванова

По обеспеченности торговыми площадями Петербург уже обогнал не только все крупные города страны, но и Москву: 517 кв. м. торговых площадей приходилось здесь на 1000 человек еще в начале года. Но вопреки логике количество торговых центров в городе только растет и к 2009 году оно достигнет 800 кв. м. на тысячу жителей. Появление новых торговых центров, конечно, повышает конкуренцию, а она редко когда вредила потребителю. Но способы и масштабы новой торговой застройки начинают пугать уже не только архитекторов, но и жителей Петербурга.

В Питере никогда не было недостатка в операторах, способных реализовать свои амбициозные проекты. Не хватало только места для такой реализации. Несколько лет назад начался строительный бум: торговые центры стали вырастать как грибы после дождя, причем в геометрической прогрессии, с каждым годом все больше. По словам экспертов, в 2006 году немалую роль сыграло открытие Восточного полукольца окружной дороги: появилась возможность для размещения крупных торговых комплексов с хорошей транспортной доступностью и возможностью подъезда с КАД, притом что земля там стоила значительно дешевле, чем в городской черте. Но возникает резонный вопрос: каковы тогда пределы торгового строительства и есть ли они вообще?

Культурный центр, торговые окраины
За текущий год в Петербурге планируется ввести в эксплуатацию 600 000 кв.м. торговых площадей, и это с учетом того, что ввод нескольких крупномасштабных проектов, таких как «Лето», «Стокманн» и «Невский Колизей», был перенесен с 2008 на 2009 год. Общий же объем предложения торговых площадей в Петербурге на конец 2008 года составит порядка 3,8 млн.кв.м.
Сами торговые площади при этом распределены по городу очень неравномерно. По данным на конец 2007 года, лидировали три района: Приморский и с небольшим отставанием от него Выборгский и Московский. Меньше всего торговых центров в пригородных районах, таких как Курортный и Пушкинский, а также в приближенных к центру районах – Василеостровском, Петроградском и Адмиралтейском.
«В Пушкинском и Курортном районах это связано с малочисленностью их населения и удаленностью от города, со сложностью транспортной доступности – сетевым магазинам достаточно долго и неудобно завозить туда товар, - объясняет Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки «АРИН». - Кроме того, отсутствие метро делает эти районы обособленными и локальными, и те магазины, которые строятся там, рассчитаны на местный спрос. В центральных районах преобладает старая застройка, и там мало свободных земельных участков. А на тех, которые появлялись, преимущественно реализовывалось элитное жилье».
По словам специалистов, в ближайшее время основной прирост торговых площадей будет происходить за счет Московского и Приморского районов. Здесь ожидается более чем двукратное увеличение торговых площадей. Помимо основной причины – наличия свободного места для застройки – это объясняется и индивидуальными особенностями районов. К примеру, Московский в последнее время позиционируется как деловая зона, плюс близость аэропорта, а Приморский – один из наиболее динамично развивающихся районов, в том числе и в плане жилья.

Если копнуть глубже
В центре Петербурга торговых центров в разы меньше, чем на окраинах, в спальных районах. Новые строить негде, а те, что уже есть, в условиях жесткого дефицита часто не заботятся ни об ассортименте, ни о сервисе. Однако успехом они все равно пользуются: когда нет ничего лучше, пойдет и это.
Идея освоения подземного пространства в центре Петербурга в последние годы стала одной из самых актуальных и обсуждаемых в городе. Весомым аргументом в пользу подземного строительства всегда был тот факт, что оно, не исказив исторической панорамы города, дает возможность для возведения новых объектов, и в первую очередь – паркингов, которых так не хватает в центре Питера.
За рубежом это направление градостроительного развития давно оценили по достоинству. Например, в Торонто построен самый большой в мире подземный ТРК, объединяющий несколько станций метро, универмаги, аллеи и даже железнодорожный терминал. В Финляндии недалеко от города Савонлина построен подземный центр искусства Retretti, где на глубине примерно 30 метров создана система галерей и концертных залов с уникальной акустикой. А вот в России примеров освоения «подземки» совсем мало, один из наиболее показательных – торговый комплекс «Охотный ряд» в Москве.
Однако Петербург по сравнению с перечисленными городами – гораздо менее подходящая площадка для подземного строительства. Город стоит на болотистом пучинистом грунте, очень неустойчивом. Если прибавить к этому еще и плотность исторической застройки, и плохое состояние деревянных свайных оснований фундаментов, то возможность такого рода строительства вызывает большие сомнения. Специалисты же утверждают, что современные строительные технологии смогут преодолеть все сложности.
«На сегодняшний день строить под землей можно практически в любых почвах, технологии это позволяют, – говорит заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров. – Но надо понимать, что чем хуже почва, тем дороже строительство. Поэтому строить на болотистых почвах можно, но невыгодно».
Тем не менее проект торгового комплекса под площадью Восстания обсуждается в городе уже не первый год. По первоначальной затее предполагался трехуровневый центр с торговыми площадями, зонами отдыха и паркингом, однако Общественный совет по вопросам строительства и архитектуры потребовал от разработчиков увеличения числа парковочных мест. Проблема была решена: из трехуровневого центр стал четырехуровневым и достиг «высоты» девятиэтажного дома. Пока – только на бумаге.
Инициатор подземного строительства на пл. Восстания компания «Адитум» предполагает использовать технологию «стена в грунте», которая должна позволить избежать деформации окружающей застройки и, как следствие, разрушения исторических зданий. Это жесткая железобетонная по периметру конструкция, предотвращающая осадку почв. Однако специалисты АН «Бекар» подчеркивают, что существуют и другие технологии для возведения стен в грунте, например технология заморозки почвы, при помощи которой были построены некоторые станции питерского метро: почву бурят и заливают специальные замораживающие растворы, которые держат грунт около 30 лет, после чего процедуру повторяют.
А пока проект в который раз отправлен на доработку, скепсис экспертов относительно его постройки только крепнет.
«Строительство подземного ТЦ в любом случае придется делать с выходом на поверхность, - рассуждает заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров. - А это означает, что пересечение центральных магистралей города придется перекрыть. Чтобы не создать транспортный коллапс, придется строить объездные пути, а это затраты, сопоставимые с самим строительством. Кроме того, еще неизвестно, каково будет влияние строительных работ на соседние дома. Это все-таки исторический центр города. Поэтому я сомневаюсь, что после просчета всех этих моментов идея строить подземный ТЦ под площадью Восстания не сойдет на «нет». Разработчики проекта уже прославились своим громким проектом, я думаю, что на этом они и остановятся».

Размер имеет значение
На сегодняшний день большинство торговых центров в Петербурге имеет площадь от 3 до 20 тыс. кв.м. – размер среднего гипермаркета. Более крупных торговых комплексов и моллов пока довольно мало. Однако если посмотреть на запланированные и строящиеся проекты, становится заметна совсем другая тенденция: среди проектируемых объектов доля торговых центров с небольшой площадью, к коим и относится подавляющее большинство ныне существующих гипермаркетов, заметно уменьшается и составляет менее четверти. В большинстве своем это проекты центров, находящихся вблизи плотно застроенной центральной части города. Остальные три четверти проектов приходится на крупномасштабные моллы и многофункциональные центры, по площади в несколько раз превышающие обычные гипермаркеты.
Заполняемость торговых центров составляет сегодня порядка 100%, особенно в районах с ощутимым превышением спроса на торговые площади над предложением, прежде всего в центре Питера. Но эксперты предупреждают о надвигающейся ротации арендаторов, которые по мере введения новых ТК будут покидать насиженные места в пользу, к примеру, удобно расположенных у метро.
По данным Агентства развития и исследований в недвижимости, сегодня уровень арендных ставок для «якорей» варьируется в диапазоне 120-850 $/кв.м. в год, для арендаторов торговой галереи – 300-2000 $/кв.м. в год. Годовой рост арендных ставок составил в среднем 7% для якорных и 15% для прочих групп арендаторов. Постепенно девелоперы переходят от фиксированных арендных ставок к использованию арендной платы, рассчитываемой как процент от оборота, либо к фиксированной арендной ставке, плюс процент от оборота, отмечают эксперты Агентства.

Недалекое будущее
Эксперты считают, что в ближайшее время на рынке торговой недвижимости Петербурга начнется новая фаза развития: рынок стабилизируется, предложение сравняется со спросом, и это значительно усилит конкуренцию. В перспективе ввиду усилившейся конкуренции торговые центры Санкт-Петербурга с неудачной концепцией или местоположением вынуждены будут проводить реконцепцию или репозиционирование. К таковым специалисты относят River House, «Варшавский экспресс», «Космополис». Наиболее неудачные торговые центры закроются.
По словам Е. Марковец, требования населения к предлагаемым товарам, уровню обслуживания и торговым форматам возрастают. Это приведет к тому, что в ближайшее время активное развитие получат проекты уровня «мидл-элит» и «элит», направленные на группу потребителей с высоким уровнем доходов.
Также специалисты прогнозируют увеличение числа многофункциональных проектов с офисной, гостиничной и жилой составляющей. В ряде заявленных проектов крупных многофункциональных комплексов торговая функция носит уже сопутствующий характер.
«С ростом конкуренции будут расти требования рынка к уникальности развлекательной составляющей, - говорит Екатерина Марковец. - Девелоперы будут уходить от однообразия концепций, а рынок качественных торговых объектов Петербурга по своей структуре будет все больше приближаться к международной классификации.
Ну а для рядового покупателя практически ничего не изменится. Он уже давно привык ходить в кино, обедать и покупать мебель в одном и том же здании. Теперь он будет там же работать, ставить машину, а, возможно, и жить. Многофункциональность и масштабность – часть глобализации, а значит, прогресс. И неважно где: на высоте птичьего полета или на глубине девятиэтажного дома.


СПРАВКА:
Классификация торговых комплексов в зависимости от их ориентации на конкретный класс потребителя:
1. «Эконом». В торговых комплексах данного типа преобладают немарочные магазины одежды, дискаунтеры, а также бренды дешевых вещей. Примеры марок класса «эконом»: «Центр обувь», «Oggi», «Твое», Peakoks и т.п. Средний доход покупателей таких торговых комплексов составляет около 15 000 рублей на работающего человека, по социальному статусу покупатели таких торговых центров – обслуживающий персонал, менеджеры низшего звена, работники социальной сферы.
2. «Мидл» или средний ценовой сегмент. Торговые центры данного класса наиболее активно появлялись последние 2-3 года. Такие торговые комплексы ориентированы на покупателя со средним доходом от 15 000 до 40 000 руб. на работающего человека, по социальной принадлежности - это преимущественно менеджеры среднего звена. Примеры марок класса «мидл»: Mexx, Esprit, Ecco, Mascotte, Zara и т.п.
3. «Мидл-элит» или выше среднего. Торговые центры данного класса еще нельзя отнести к бутиковому торговому центру, но основная масса магазинов в нем позиционируется как магазин выше среднего класса, но не бутик. Например, марки Vassa, Gizia, Norm, магазины некоторых русских дизайнеров и т.п. можно отнести к маркам «выше среднего». Основными покупателями становятся люди с доходом выше 50 000 рублей на работающего человека, относящиеся к менеджерам среднего и высшего звена, владельцам собственного бизнеса.
4. «Элит». В торговых центрах данного класса представлены преимущественно бутиковые магазины известных мировых брендов, таких как, например, Boss, Calvin Klein, Versaсe и т.п. Потребителями для данной категории объектов являются люди с высокими доходами, свыше 150 000 руб. на работающего человека, и высоким социальным статусом.

По информации АРИН