КДО

Алексей Болсанов

Что делать, если спрос на жилье не прекращается, а крупных свободных территорий в Москве под строительство не осталось? (Кроме промзон, конечно, но мы понимаем, их ликвидация требует серьезных дополнительных средств).

Проблема, схожая с нынешней, обозначилась в Москве в середине 1950-х годов. Жилые метры стали необходимы городу, как воздух, а строить новые микрорайоны было негде. К зажатой в кольце промзон Москве постепенно присоединяли новые, сравнительно небольшие территории: Нагатино, западную часть Измайлова, Фили, «старое» Кожухово (то, где Южный порт и станция метро «Кожуховская»). По мере их застройки (а строили тогда практически так же быстро, как в наше время), возникала потребность в новых площадках.

И тогда Хрущёв (да, да, решение принималось на уровне руководства страны) объявил о строительстве на территории Подмосковья, практически «в чистом поле» 12 городов-«спутников». А одной из основных причин того, что из построили только один из них (Зеленоград, 1958), явилось отсутствие необходимой транспортной инфраструктуры. И власти придумали другое решение – одним указом увеличить территорию Москвы почти в 3 раза (до 884 кв. км), построив новую дорогу – МКАД (1957-1962), которая и стала границей Москвы. В одночасье Мосвка вобрала в себя 5 подмосковных городов – Кунцево, Тушино, Бабушкин, Перово и Люблино, а также десятки деревень и сел, названия которых перешли спальным районам столицы. Но и этого всего 20 с небольшим лет спустя оказалось мало. В первой половине 1980-х к Москве присоединили первую замкадовую территорию – г. Солнцево. А дальше пошло-поехало: Бутово, Митино, Новокосино…Всего территория Москвы с 1917 года увеличилась в 16 раз, население – в 5 раз, но при этом средняя плотность населения в Москве все равно составляет почти 9 тыс. чел./кв. км, что намного выше, чем в Риме, Лондоне и Берлине. Из европейских городов наша столица по этому показателю уступает лишь Парижу.

На самом деле, города-«спутники» – не наше ноу-хау. У крупнейших мегаполисов Европы и Северной Америки «спутники» появились еще в конце XIX–начале ХХ в. Но они формировались, в основном, по этническому или экономическому принципу. И только для московских «сателлитов» первостепенным являлось (и является) наличие свободных территорий под застройку, куда поедут жить люди как с доходами выше среднего, так и малообеспеченные, как русские, так и узбеки, люди, занятые физическим трудом и «белые воротнички», – но все одинаково уставшие от тесноты московских малогабариток (и непомерных цен на полноценное жилье в черте МКАД), от смрадных выхлопов автомобилей и заводов, от пробок, наконец.
Уже мало остается сомнений, что лет через двадцать Москва и Подмосковье будут представлять собой один сплошной мегаполис-агломерацию. И, допустим, Наро-Фоминск будет по структуре спроса на недвижимость напоминать сегодняшнее Чертаново, а Бронницы – Жулебино; и цены на жилье будут зависеть не только и не столько от расстояния до центра агломерации (т. е. до Москвы в нынешних границах), а, в большей степени от транспортной доступности этого самого центра.

Транспорт – одна из двух самых главных проблем мегапроектов, как подмосковных, так и тех, что поскромнее, что в черте Москвы. Ведь нагрузка на существующие магистрали возрастает на порядок. Без новых дорог, в том числе железных, здесь не обойтись. Так, отсутствие железной дороги вблизи Калужского шоссе (А101) может стать самой серьезной проблемой одноименного мегапроекта. Ведь даже по оценке самих девелоперов, на территории этого города-спутника будут работать всего 30-35% его жителей. К примеру, из Парижа в пригороды ведут 56 только больших магистралей, всего же выездов более 100. У нас в Москве – соответственно, 17 и менее 50. Московские власти совместными усилиями с областными планируют построить еще 50. Правда, сроки не названы. И от этих сроков в том числе будет зависеть успех мегапроектов.

Самые масштабные проекты
на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья

Название проекта

Адрес

Компания-девелопер

Площадь застройки, кв. км

Совокупная площадь жилых / офисных офисов, кв. м.

Объем инвестиций, млрд руб.

Первое упоминание о проекте

Первоначальныо заявленные сроки строительства (оценка Аналитической Службы КДО)

Реальные сроки строительства по состоянию на октябрь 2008

Расчетное кол-во жителей

Стоимость 1 кв. м жилья при условии, если бы объект вышел на рынок в настоящее время (оценка Аналитической Службы КДО)

1

Города-«спутники» Москвы

Ногинскийи др. районы Подмосковья

Уполномоченные компании правительства Москвы

Н/д

Жилье (преимущественно многоэтажное), объекты социальной инфраструктуры

Н/д

Не разглашен

2007

2010-2015

2010-2015

Около 500 тыс. в совокупности во всех городах-спутниках

В зависимости от местоположения

2

«А-101»

Московская обл., Ленинский район, с 3 по 23-й км Калужского ш.

«Масштаб», ГК «ПИК», «Авгур-Эстейт»

130

Город с полной инфраструктурой

13 / 1.5

Около 11 трлн

2006

2008-2035

Сроки, по всей видимости, будут соблюдены

70

68

В т. ч. первая очередь – микрорайон «Калужская Застава» в 3 км от МКАД

«Авгур-Эстейт»

Многоэтажное жилье

2.2/0.65

2007

2008-2012*

2008-2012*

75*

3

«Большое Домодедово»

Московская обл., территория вокруг Домодедово

Coalco

30

Многоэтажное жилье, офисы

11-12 млн

Около 300 млрд

2006

2008-2015

2010-2017

400-500 тыс.

60

4

«Новое кольцо Москвы»

60 высотных комплексов (около 200 зданий) в поясе между Третьим Транспортным Кольцом и МКАД

ОАО «Новое кольцо Москвы»

–

25 комлексов – жилые, остальные – офисные и гостиничные

н/д

–

1998

2010-2012

В настоящее время построены или достраиваются всего 3 жилых комплекса

–

В зависимости от района

5

«Константиново»

Московская обл., территория вокруг Домодедово

«Евразия Сити» совместно с ГК «Ташир»

Жилье, офисы, бизнес-центры, медиапарк с кинопавильонами

6.5 млн / 2.6 млн

375 млрд

2008

2010-2011

2012-2013

150 тыс.

65

6

Б/н

Городской округ Химки, между Ивакино и Старбеево

RDI Group

1.1

Малоэтажные дома, таунхаусы, коттеджи, коммерческие и торговые объекты.

0.55 млн / 0.18 млн

Не разглашен

2009-2016

2009-2016

12 тыс.

70

7

«Русский Голливуд»

Московская обл., Домодедовский район

Новая Площадь

1

Медиапарк, кинопавильоны

0.7

2006

2014

В настоящее время проект отменен. Аналогичный проект в том же месте – «Константиново»