КДО

Альберт Акопян

На вопрос ведущего в эфире известной радиостанции первый зампред Центробанка Алексей Улюкаев ответил: «Нет, это не кризис... Кризис это экономически не рациональное поведение субъектов, участников рынка, банков, населения, компаний и так далее. Сейчас мы наблюдаем, как мне кажется, экономически рациональное поведение, поэтому это не кризисное явление».

Если принять это объяснение как рациональное, остается только один вопрос: «Когда же все это закончится?». Когда мы снова сможем вести себя «нерационально»? Например, девелоперы снова смогут брать кредиты на строительство жилья, а граждане — на его покупку? А кто-то сможет надеяться, что рост цен на недвижимость хотя бы в рамках инфляции, поможет защищать денежные средства от этой самой инфляции. Что думают по этому поводу специалисты рынка недвижимости?

Мы садимся...

Специалисты рынка недвижимости признают, что кризис есть, что уже немало. Иногда признают довольно жестко.

«Цены на жилье в Москве уже встали, и в ближайшее время можно ожидать начала снижения, пик которого придется на зиму-весну 2009 года, — прогнозирует аналитик компании «Комстрин» Олег Борисенок. — Возможная глубина просадки — 20-30%. Т.е. до уровня цен 2007 года. Стабилизации цен можно ожидать летом следующего года».

Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталия Тихоновская не настроена сгущать краски: «Ощутимое влияние кризиса в США рынки почувствовали лишь через полгода, когда начались изменения на фондовом рынке. Однако относится это лишь к финансовому рынку. Особого влияния на рынок недвижимости России кризис в США пока не оказал, в связи с тем, что этот рынок более инертен по отношению к другим сферам экономики. Именно поэтому ждать каких-либо реакций на данные события стоит только в начале 2009 года». Как видим, в сроках апогея кризиса мнения экспертов сходятся. Тем не менее Н. Тихоновская считает, что на сегодня рынок недвижимости ведет себя адекватно и без существенных изменений: «Так, например, еще летом мы наблюдали рост цен на недвижимость, прежний уровень спроса и т.д. Пока мы можем говорить лишь о положительном тренде российского рынка недвижимости. Кроме того, эксперт предполагает, что внезапное падение фондового рынка и уменьшение количества инвестиционных инструментов повысит привлекательность рынка недвижимости для инвестиций, поскольку он считается более надежным.

Возможное начало нового «витка» роста цен Н. Тихоновская относит на осень следующего года.

...но ненадолго!

«Действительно, — подтверждает последние слова коллеги генеральный директор Real Estate Consult Михаил Храмов, — при падении фондового рынка до какого-то предела он становится только привлекательнее для входа на низкой планке. Но при обвалах подобном сегодняшнему, когда речь идет о реальном обесценивании и тяжелых долговременных последствиях для многих компаний, вверх берет другая тенденция: спасти хоть что-нибудь. Здесь на передний план выходят драгметаллы и недвижимость».

Рассказывая о «древнейших материальных активах», эксперт отметил, что в то время, как цены на золото могут стагнировать долгие годы, цены на недвижимость надолго не опускаются: «После тяжелейшего кризиса в конце 1998 года цены стали уверенно расти с начала 2001-го и за семь лет выросли более чем в 10 раз. Драгметаллы таких результатов не показывают».

В том, что рост цен на недвижимость в долгосрочной перспективе продолжится, специалисты рынка, похоже, не сомневаются.

«Признаков перепроизводства в России не появится еще достаточно долго, поскольку российское производство только начинает набирать обороты, — уверен директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Евгений Аптекин. — Замораживание строек и закупки стройматериалов произошло во многом из-за того, что застройщики, получая первую прибыль, по большей части вкладывали ее в развитие новых проектов, начиная все новые и новые стройки. Тем самым, лишив себя определенного запаса прочности». В итоге, по словам генерального директора «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислава Луцкова, девелоперы вынуждены приостанавливать новые проекты, о чем уже объявили ряд крупных застройщиков: «Вероятность отставания от ранее заявленных сроков начатых проектов высока. Все это скажется на объемах предложения, недостаток которого будет ощущаться уже в следующем году». Однако хоть эксперты и определяют проблему как серьезную, все же уверены, что она будет решена в относительно короткие сроки.

Только избавимся от балласта

Каким образом будет решена проблема, риэлторы не скрывают.

«Не исключено, что на рынке начнутся укрупнения, — говорит Н. Тихоновская. — Выдержать конкуренцию смогут лишь крупные компании, которые в состоянии привлекать крупные финансовые средства или обходиться собственными. Вместе с тем, в настоящее время девелоперы начинают осуществлять экспансию, как в область, так и в регионы. Так, например холдинг «МИЭЛЬ» инвестировал в строительство микрорайона на 797 тыс. кв. м. в Омске, «СУ-155» ведет активную деятельность на рынке Подмосковья и в ряде региональных городов. У ГК ПИК в Москве сейчас немного объектов, зато компания реализует ряд крупномасштабных проектов в Московской области и в других городах России. В это же время такие компании, как Mirax, Капитал Групп и Дон Строй, которые занимаются высококачественным жильем (бизнес-класс и выше), занимают все большую долю столичного рынка».

Говоря о том, что застройщикам стало труднее получать кредиты, эксперт подчеркивает и некие положительные тенденции: «Изменения лимитов и требований направлены на реализацию проектов с высоким уровнем проработки документации, степени готовности и более жесткими целевыми назначениями кредитования. Ставки по кредитам увеличились по сравнению с началом года, в среднем, на 1-3%. Крупные застройщики и инвесторы, имеющие кредитную историю, находятся в лучшем положении, нежели небольшие компании - крупные банки, как, например, Сбербанк России, продолжают активно кредитовать стройку. Но нужны «идеальные» проекты».

Причины

Остается мелочь. Понять, чем вызван кризис. Этим занимаются лучшие умы экономической мысли. И они вынесут свой вердикт. Со временем. Но разобраться с этим хотел бы каждый участник рынка. Даже самый мелкий — несостоявшийся покупатель вторичной «однушки» по ипотеке.

«Первопричина кризиса на удивление проста: наша банковская система показала свою полную зависимость от американской, — считает руководитель отдела по связям с общественностью УК «Пересвет-Инвест» Софья Сонина. — Проще говоря, у российских банков нет собственных средств. Ситуация на рынке девелопмента, действительно, напряженная. Несколько компаний заявили о замораживании строек, и произошло это не вчера. Как следствие случилось перепроизводство строительных материалов, техники и прочего». Эксперт уверена, что если американское правительство осуществит заявленный комплекс мер, то кризис разрешится в течение полугода: «Наше правительство также оказывает всяческую поддержку банковскому сектору, что, безусловно, поможет выйти из кризиса».

«Российские финансовые рынки, безусловно, реагируют на мировой кризис, в чем мы сегодня убеждаемся, — соглашается директор департамента элитных квартир PENNY LANE REALTY Александр Зиминский. — Консервация строек, нестабильность финансового рынка, вывод иностранных инвестиций, повышение кредитных ставок. Но природный, энергетический и человеческий ресурсы, а также надежды на стабилизационный, точнее, резервный фонд и золотовалютные резервы в совокупности со стратегически профессиональным походом российских экспертов может обусловить сравнительно невысокий уровень зависимости российской экономики от глобальных финансовых потрясений».

И первопричина

Но не все специалисты рынка недвижимости полагаются на профессионализм коллег-финансистов высшего звена. «Объясняя причины кризиса, как мантру, повторяют, что российская экономика интегрирована в мировую, — говорит М. Храмов. — Да, интегрирована, ну и что? Вы будете смеяться, но лучшего объяснения первопричины кризиса, чем то, которое дал президент США, я не встречал, дословно: «За 10 лет огромные суммы денег иностранных инвесторов пришли в США, поскольку наша страна является безопасным местом для ведения бизнеса. Столь большой приток средств наряду с низкими процентными ставками, сделал более легким получение кредитов для американцев». Получается, что, по мнению Буша, в кризисе не меньше американских кредитных организаций виноваты те зарубежные инвесторы, включая государства, которые хранят свои средства в США. Возразить трудно».

Дальше известно: легкие кредиты вместе с уверенностью в том, что цены на недвижимость будут расти, привели к тому, что многие банки предоставляли кредиты неплатежеспособным заемщикам.

«Справедливости ради, — продолжает М. Храмов, — следует отметить, многие инвесторы верили, что гиганты рынка ипотечного кредитования — компании Fannie May и Freddie Mac, с которых и начался настоящий кризис, находятся под гарантиями федерального правительства. И американское правительство эту веру всемерно укрепляло. Сегодня Буш обвиняет эти компании в «сомнительных инвестициях» и в том, что они поставили рынок под угрозу риска».

***

Найти речь американского президента не составило большого труда. «Демократический капитализм сделал эту страну лучшим местом на земле для инвестиций и бизнеса. Он позволяет нашей экономике быть гибкой, выдерживать удары и снова становиться эффективной». Кто бы сомневался? Американский кризис — вовсе не американский. В его топке горят деньги всего мира: ближневосточных монархий, Китая, Европы, России.

Основной товар рынка это не недвижимость, нефть или сами деньги. Основной товар рынка - это доверие. Наверное, к моменту выхода номера американский Конгресс все-таки выделит $700 млрд. на преодоление последствий кризиса, на покупку этого товара. И деньги снова потекут туда, в «капиталистическую и демократическую».