КДО

Елена Иванова

О мировом финансовом кризисе, кризисе ликвидности недвижимости и других кризисах, которые должны привести то ли к снижению цен на жилье, то ли к их стабилизации, слышно отовсюду. На петербургском Жилищном форуме, прошедшем в начале октября, эти вопросы обсуждались пять дней к ряду. Какая же картина складывается по Петербургу из всего калейдоскопа мнений?

Все чего-то ждут
Сентябрьское питерское затишье, когда что-либо предпринимать боялись как девелоперы, так и покупатели, сейчас сменилось осторожной активностью со стороны первых: в связи со все еще остающимся риском падения рынка, стало увеличиваться предложение на первичном рынке жилья. Застройщики стремятся продать недвижимость раньше, чем она обесценится. По данным специалистов «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), количество выставляемых на рынок объектов за сентябрь увеличилось на 10–15%: увеличились сроки экспозиции квартир, и многие из них из августовских листингов «перетекли» в сентябрьские.
По словам специалистов АРИН, рост стоимости питерского жилья составил за последний месяц, как ни странно, порядка 2–3%. «В то же время увеличилась разница между рекламной ценой и реальными продажами, - говорит заместитель генерального директора агентства Владимир Спарак. – Так, на месте в большинстве случаев можно было получить скидку на 2-3% на вторичном рынке и до 30% на первичном рынке жилья. Сегодня строителям нужны средства, чтобы завершить строительство начатых объектов». Но покупатели, вдохновленные разговорами о снижении цен, ждут. С другой стороны, тех, кто хочет приобрести жилье, становится только больше, и если цены начнут расти, это вызовет небывалый спрос: люди будут брать, пока не подорожало. Другое дело, что заметного роста практически никто не прогнозирует: «Рынок занял выжидательные позиции, и эти тенденции сохранятся в ближайшие месяцы», - говорит В. Спарак.

Рынок оттает по весне
Действительно, о стагнации рынка сегодня не говорит только ленивый. Срок ей давали сначала до Нового года, теперь все больше экспертов говорит о весне. Многие отмечают, что такие затишья случаются регулярно, и нынешнее – одно из них. После затиший наступает период роста цен, порой весьма бурного, и снова затишье. В том, что нынешнее затишье было спровоцировано или просто совпало с мировым финансовым кризисом, некоторые видят только плюсы. «Хорошо что это случилось сейчас, когда у нас 20% сделок совершается при участии ипотеки, когда у нас мощный, стремительно развивающийся строительный комплекс, а не через несколько лет, когда с участием ипотеки будет совершаться гораздо больше сделок, а строительный комплекс будет раздут или сужен. Это хороший «холодный душ» для всех участников рынка», - уверен руководитель отдела исследований и аналитики ГК «БН» Сергей Бобашев.
По словам эксперта, неограниченный рост цен, несопоставимый с доходами населения, бесконечно продолжаться не мог: «У нас в последние годы постоянно увеличивались объемы продаж, постоянно росли цены, и все к этому настолько привыкли, что большая часть участников рынка пребывала в уверенности, что так будет продолжаться и дальше. Но сейчас рынок стабилен и в таком вялом состоянии он будет пребывать до Нового года или даже до весны».
Многие эксперты сходятся в том, что корректировка цен возможна только на неликвидных объектах, а качественная питерская недвижимость в цене будет только расти.
Что касается психологической обстановки среди покупателей и упавшего спроса, то вскоре ожидается его рост. «Люди не знают, куда вкладывать деньги: в золото, недвижимость, валюту… Многие предпочитают обналичить свои деньги и хранить под матрасом», - говорит Николай Лавров. По мнению экспертов АН «Бекар», ожидание не может растянуться на неопределенный срок: если люди увидят, что цены упали, они начнут покупать квартиры, если увидят, что цены не упали – перестанут ждать и также начнут покупать.
Большую роль тут играет и общая атмосфера настроений среди потенциальных покупателей: СМИ горячо обсуждают кризис, провоцируя метания потребителей. Поэтому при отсутствии рыночных предпосылок для изменения цен, на них может оказать влияние психологический фактор.

Без паники!
Справедливости ради здесь стоит вспомнить и еще одну точку зрения. Задолго до начала Жилищного форума, да, собственно, даже до начала столь обсуждаемого кризиса, имели место весьма интересные мысли заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, который раньше всех питерских аналитиков, еще в начале августа, заговорил о снижении цен на жилье этой осенью.
Приводим его слова дословно: «Здесь никто точно сказать не сможет. Шансы – 50/50. Действительно, есть некоторые тревожные факторы, которые позволяют говорить о возможности снижения цен. К таким факторам относятся: 1) падение цен на нефть, 2) падение объемов долевого строительства на 20%, 3) снижение цен на стройматериалы. Если обвал цен произойдет, то возможно падение и на 50%. Но, повторяю, прогнозировать в такой ситуации практически невозможно. Может, будет, а может, нет»
По поводу последнего фактора, а именно стройматериалов, аналитик пояснил, что это связано с Олимпийскими играми: олимпийские стройки в Китае закончились, и стройматериалы перебросили к нам, причем российских производителей стали демпинговать ценами. Но главная мысль, как нельзя более актуальная для нынешней ситуации, заключается как раз не в факте обвала цен, а в анализе поведения покупателей в условиях нестабильного рынка: «Обвал рынка может вызвать паника, - говорил Сандалов. - Именно паника стала основным фактором, который привел к резкому скачку цен в 2006 году. Тогда люди в долги залезали, но считали, что квартиру нужно купить именно сейчас: сейчас или никогда. Отсюда такой скачок. Обратная ситуация может случиться сейчас, если спрос будет снижаться. Для начала паники достаточно, чтобы статистика в течение 2-3 месяцев фиксировала снижение цен. Все зависит от того, сработает ли сейчас спусковой крючок. В 2006 году таким крючком стало начало выдачи ипотечных кредитов, когда много денег вышло на рынок, резко увеличился спрос и, соответственно, цены. Теперь таким спусковым крючком может стать массовый выход на рынок новых проектов-миллионников».
Повторюсь, это мнение, высказанное в середине лета, когда словосочетание «мировой финансовый кризис» еще не было так актуально, как сейчас. Теперь о панике тоже упоминают, но уже в контексте кризиса.

Нострадамусы о рынке
Долгосрочные прогнозы по Петербургу аналитики строят осторожно и говорят либо то, что уже когда-то озвучивали, либо то, каким бы им самим хотелось видеть рынок жилья через несколько лет. Теперь – с учетом кризиса.
«Финансовый кризис отразится на рынке жилой недвижимости Петербурга через 2,5-3 года, - считает Николай Лавров. - Дело в том, что нестабильность рынка повлекла за собой снижение инвестиций на застройку: значительно сократился выкуп пятен земли под застройку, начинают замораживаться крупные проекты. Это приведет к постепенному сокращению объемов строительства и сдачи жилья ориентировочно через три года. При том, что спрос на жилье не сокращается, к 2012 году высока вероятность возникновения сурового дефицита жилых площадей, что, в свою очередь, повлечет рост цен на жилую недвижимость».
По мнению Сергея Бобашева, прогнозировать можно сколь угодно, но есть факторы, которые учесть невозможно. В первую очередь это возможность институционального вмешательства как на федеральном, так и на городском уровне. «В какой-то момент - невозможно сказать точно, в какой, но я предполагаю, что в 2011-12 годах - произойдут серьезные изменения конъюнктуры рынка: на рынке Петербурга останутся 10-30 крупных компаний против нынешних более ста, которые поделят рынок между собой. В таком случае возможны самые разные сценарии вмешательства государства: и введение налогообложения сделок, и введение социального жилья – вариантов много. Если такого вмешательства не произойдет, то при прочих равных ценник в ближайшие 3-5 лет будет расти в среднем по 30-40% в год», - говорит эксперт.
Но, безусловно, есть и светлые прогнозы. Например, ожидается, что через пару лет ипотека снова наберет силу и двинется к осуществлению мечты многих девелоперов и банков, то есть к увеличению доли сделок с ее участием вплоть до 90%, как в Европе. Но это – светлое будущее, а пока еще надо пережить туманное настоящее. Утешает то, что аналитики практически едины в убеждении: революции в Питере не будет. Несмотря на то, что на дворе октябрь.