КДО

Альберт Акопян

Программа «Новое кольцо Москвы» занимает достойное место среди столичных долгостроев. Через несколько месяцев — 2 февраля 2009 года — программа отпразднует десятилетний юбилей. Собственно, никакого «кольца» программа не предусматривала: участки для строительства высотных зданий разбросаны по Москве в творческом беспорядке: от Третьего транспортного кольца до самой МКАД. В этом смысле девелоперам был предоставлен широкий выбор. Однако девелоперы не оценили широкого жеста и в большинстве случаев предпочитали строить высотные дома самостоятельно. В августе сего года терпение властей лопнуло. Мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление, согласно которому высотные комплексы в столице теперь будут строиться только в рамках программы «Новое кольцо Москвы». Станет ли программа от этого более привлекательной для девелоперов? Или за этим стоит что-то другое? Эти вопросы мы задали специалистам столичного рынка недвижимости.

Вы стройте — СНиПы будут
«В основу программы легла «Концепция размещения многофункциональных высотных комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы», разработанная еще в 1995-1996 годах НИиПИ Генплана, — рассказывает руководитель отдела городской недвижимости Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty Маргарита Осипова. — Программой, принятой в 1999 году были предусмотрены 60 объектов, сегодня власти говорят о строительстве до 2015 года в рамках программы примерно 200 объектов. Однако реализовано или реализуется пока всего три: «Эдельвейс» на Кутузовском проспекте, «Континенталь» на проспекте Маршала Жукова (застройщик обоих — компания КОНТИ) и «Вертикаль» на Ленинском проспекте (застройщиком выступал «Спецвысотстрой», но после скандала с деньгами частных инвесторов объект передали корпорации MIRAX Group. Теперь этот жилой комплекс называется «Веллхаус на Ленинском»). Недавно был анонсирован старт нового проекта на Ярославском шоссе — жилого комплекса, состоящего из двух зданий, самое высокое из которых будет высотой 55 этажей. При этом в столице строятся высотки вне программы, это объекты компаний ДОН-Строй, Capital Group, MIRAX Group и других».
Эксперт называет причины, затрудняющие высотное строительство, безотносительно к тому, входит ли объект в программу или проектируется самостоятельно. Девелоперам приходится в сжатые сроки осваивать новые технологии, поскольку при возведении такого сооружения необходимо с особой тщательностью учитывать многие параметры: давление здания на грунт, силу ветра и т.д. Для оснащения дома необходима закупка более дорогостоящих и сложных инженерных систем, вентиляции повышенной мощности, более прочных оконных блоков, насосов для подачи воды в квартиры и в системы пожаротушения. Помимо этого дом должен быть оборудован скоростными лифтами и системами бесперебойного электропитания.
«Но самая главная проблема, — заключает М. Осипова, — это отсутствие единых СНиПов. В данный момент они разрабатываются в режиме реального времени параллельно с утверждением того или иного крупного проекта. Все это, безусловно, сказывается на себестоимости объекта, причем удорожание идет на всех этапах от проектирования до строительства. Но и притом, что земля и инфраструктура — самые затратные статьи бюджета, строительство высотных зданий более рентабельно для девелоперов, так как позволяет увеличить количество квадратных метров возводимых на земельном участке».

Лот с сюрпризом
Разговор о сложностях высотного строительства продолжает Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний КОНТИ, застройщика единственной на сегодня достроенной высотки в рамках программы «Новое кольцо Москвы» — 43-этажного комплекса «Эдельвейс»: «С советских времен и до недавнего времени в столице отсутствовали единые нормы и правила строительства высоток. Под каждое здание они разрабатывались индивидуально. Вплоть до того, что разработкой проекта и строительства знаменитых «сталинских» высоток занимались разные министерства. Например, проекты зданий МИДа и МГУ разрабатывало Министерство среднего машиностроения, высотку на Кудринской площади – Минавиапром (ее еще называли «домом авиаторов», там жили авиаконструкторы и летчики-испытатели). Соответственно, в проектах явственно отражались отраслевые стандарты».
Но и после принятия программы, каждой компании, которая принимала решение выйти на рынок высотного строительства, приходилось с нуля готовить документы, разрабатывать, исследовать, подтверждать, проходить комиссии.
Лишь три года назад в качестве первого шага решения этой проблемы были разработаны «Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в г. Москве» — МГСН 4.19-2005. Еще одной проблемой эксперт называет острую нехватку до недавнего времени оборудования для работы на больших высотах.
«При строительстве небоскребов, — продолжает Ю. Синяев, — обязательно проведение сложных геологических исследований. Если Нью-Йорк стоит на скалах, выдерживающих большие нагрузки, то в Москве иные геологические параметры: подземные реки, заболоченная местность. Эти условия требуют колоссальных работ по созданию фундамента. Например, для возведения только фундамента под одну московскую высотку «Нового кольца» необходимо столько бетона и металла, что из них можно было бы построить семь десятиэтажных домов».
Застройщики под программу выбираются по тендеру. Эти конкурсы Ю. Синяев называет открытыми и достаточно эффективными, однако и здесь не все гладко: «Дело в том, что лотовая документация проектов «Нового кольца Москвы» слабо проработана. Плохо изучены вопросы инженерных сетей, коммуникаций, геоподоснов. Например, выкапывая котлован для ЖК «Континенталь», мы обнаружили высоковольтные кабели. В результате перенос и вынос сетей, которые не были отражены в лотовой документации, обошлись нам более чем в $5 млн».

Доступный и уникальный — две вещи несовместные
Слабую заинтересованность инвесторов по большинству проектов программы «Новое кольцо Москвы» директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин объясняет высокой долей расходов, связанных с обременением территорий: «Как правило, инвесторам предлагаются участки, на которых размещены ЛЭПы, гаражно-строительные кооперативы, а также промышленные и складские помещения. Все расходы по подготовке территорий (в том числе и решение вопросов с собственниками и арендаторами зданий, подлежащих сносу), ложатся на плечи девелоперов. Поэтому рентабельность проектов высотных зданий, входящих в программу, даже, несмотря на продолжавшийся все эти годы рост цен на рынке недвижимости, остается невысокой».
Тем не менее, многие специалисты позитивно оценивают потенциал высотного строительства в ситуации, когда точечная застройка становится проблематичной, а стратегия развития строительного комплекса смещается в сторону комплексного освоения достаточно крупных участков — кварталов.
«За исключением приобретения действующих инвестконтрактов на вторичном рынке, — говорит управляющий директор CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский, — участие в программе строительства высоток в срединно-периферийном поясе столицы является чуть ли не единственным выходом для многих девелоперских структур в реализации собственных амбиций и потенциала на московском рынке недвижимости».
В целом, реализация программы, хоть и происходит не такими высокими темпами, как планировалось изначально, обладает хорошим потенциалом и будет востребована активными участниками рынка.
«Высотки не менее удобны для жилья, чем остальные дома, — поддерживает мнение коллеги руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. — При этом они считаются дорогими домами, хотя бы в силу своей уникальности, ведь сейчас их крайне мало в общем жилом фонде столицы. Поэтому доступным жильем их точно назвать нельзя: доступный и уникальный — понятия вообще мало совместимые».

На Сити глядючи
«Я полагаю, что использование высотки в качестве соцжилья невозможно, — уверена управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Каарма. — Продавать недвижимость подобного уровня по низким ценам просто нерентабельно. Поэтому в высотках продается недвижимость бизнес-класса и выше». В условиях нехватки новых площадок, высотное строительство является одним из важнейших резервов увеличения жилищного фонда столицы. В то же время, эксперт отмечает, что и сегодня в Москве не так уж много строительных организаций, способных реализовать столь сложный по технических характеристикам проект.
«В отличие от дорогих проектов, для социального жилья подойдут панельные дома 22-25 этажей», — уверена О. Карма.
Таким образом, «высокий статус высоток» кажется бесспорным.
Тем не менее, он оспорен. И никем иным, как правительством города. «Низкий интерес потенциальных инвесторов к программе «Новое кольцо Москвы» заставил правительство города рассматривать проекты, входящие в программу, в качестве социального жилья», — утверждает С. Лушкин.
«В этом случае, — поясняет директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Евгений Аптекин, — здание разделяют отдельно под продажные квартиры и частично под соцжилье. К примеру, две башни на Ярославском шоссе или новостройка на Ленинском проспекте. Вопрос в том, что финансировать соцжилье совершенно не выгодно инвесторам, а покупатели не стремятся приобретать квартиры в таком доме».
Но, возможно, что социальные планы властей в отношении высоток идут куда дальше.
«Первый и важнейший вопрос, который задают потенциальные собственники жилья или коммерческих площадей в строящихся высотках, — это вопрос о будущей транспортной ситуации, — говорит генеральный директор Real Estate Consult Михаил Храмов. — Площадки под высотки разбросаны по территории города довольно равномерно, но есть и кластеры, которые заставляют некоторых клиентов вспомнить о транспортных проблемах Москва-Сити. Вместе с тем, есть опасение, что некоторые площадки под будущие высотки не смогут обеспечить необходимое для дома бизнес-класса количество машиномест. Но если проблемами Сити занимаются правительство Москвы и очень крупные структуры, то жильцы высотки не получат ничего сверх обязательств застройщика по инвестконтракту».
М. Храмов предполагает, что значительная часть площадок под будущие высотки, в конечном счете, может быть использована под социальные нужды, либо в других целях, поскольку не вполне отвечает требованиям, предъявляемым к коммерческому жилью.

Панельные высотки? Почему бы нет?
Сказанное вовсе не означает, что кому-то из очередников сказочно повезет поселиться в пентхаусе с видом на Кремль, хоть и издалека. «Другие цели», по мнению М. Храмова, это недорогие гостиницы и доходные дома: «Сегодня рентабельность этих категорий недвижимости невысока, но уже не вызывает сомнения, что рынок недвижимости вступает в новый этап развития. Не стану гадать о том, насколько существенной и продолжительной будет стагнация, а также каким будет последующий рост, но то, что мы уже видим, в частности, «клиническая смерть ипотеки», будет подталкивать цены найма жилья, рост рентабельности аренды. К тому же очевидна заинтересованность столичного правительства в развитии недорогого гостиничного сектора, включая доходные дома. Насколько нам известно, сегодня готовится целый пакет мер, которые направлены на развитие этих категорий недвижимости».
Что же касается именно социальных целей, то М. Храмов обращает внимание на интересное несоответствие: «Высотка — по определению дорогое здание? Да. Но давайте посмотрим на проект «двух башен» на Ярославском шоссе. Его уже называют «Ярославскими Воротами», но на ворота он не очень похож. Одно из зданий это настоящая высотка в 50 или 55 этажей. Но другое — жилой комплекс из зданий различной высоты — 2, 7, 9, 14 и самое высокое... 16 этажей! Да, это будет комплекс бизнес-класса, но что помешает в другом месте вот так же назвать «высоткой» комплекс эконом-класса?»
Действительно, большинство опрошенных экспертов отмечали, что определение «высотного здания» весьма расплывчато. «В то время как в девелоперском обиходе «высотками» принято называть дома от 30 этажей, «Временные нормы и правила...» (МГСН 4.19-2005) дают четкое определение высотного здания (комплекса), — поясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Это здание (комплекс) высотой более 75 метров».
То есть 25-этажное.
Для сравнения, проектная этажность домов серии И-155 (ЗАО «СУ-155») достигает 24 этажей (этаж — 3 м «от плиты до плиты»), плюс технический, плюс лифтовые машинные помещения на крыше. А серия КОПЭ-М-Парус (ДСК№ 2 группы компаний ПИК) достигает 25 этажей, плюс тот же технический. Есть — 75 метров!
Если у этих двух серий и есть «недостаток», ставящий под сомнение наши «смутные подозрения», то только тот, что именно эти две панельные серии риэлторы относят не к «эконому», а к нижнему бизнес-классу ввиду их достаточно высоких потребительских свойств.
***
Тем не менее, эти дома — серийные, не требующие индивидуального планирования, а компании, производящие их, имеют мощные позиции в столичном стройкомплексе. Таким образом, один из старейших столичных долгостроев — «Новое кольцо Москвы» — может получить неожиданно мощный импульс. Возможно, мы стали свидетелями всего лишь красивой операции по распределению строительных площадок. (Любопытно, что И-155 была разработана в 2001 году, а «Парус» — в 2003-м). Предпоследним аккордом операции стало августовское постановление: «Давайте же, наконец, строить!», а последним аккордом станет: «Ну, если вы не хотите строить...». «Высотное кольцо» останется красивой метафорой. В конце концов, в 1999 году программа была названа «Новое кольцо Москвы». Вы видите здесь слово «высотное»?