КДО

В 2007 году банкиры жаловались на недобросовестных клиентов, не своевременно оплачивающих свои ипотечные кредиты. В текущем году ситуация изменилась в корне. Как показывает статистика АИЖК, в большинстве регионов резко выросли показатели платежной дисциплины заемщиков. И уже потенциальные клиенты могут пожаловаться на банки, закрывающие программы кредитования покупки жилья на первичном рынке, валютные кредиты, программы с низким первоначальным взносом. А реальные клиенты – предъявить обоснованные претензии в запрете на снятие вкладов и призывы досрочно погасить ипотечные кредиты. Несмотря на уменьшение статистики по платежной дисциплине заемщиков, кредитные организации им по-прежнему не доверяют, подготавливая поправки о взыскании имущества заемщиков во внесудебном порядке, и надеются на государство в лице АИЖК.

Мировой финансовый кризис внес сильные коррективы в жизнь российских граждан и организаций. Уже сегодня крупнейшие компании меняют свои стратегии поведения, а высококлассные специалисты целого ряда профессий оказываются, применительно к новой реальности, не такими уж востребованными и дефицитными, что в свою очередь заметно сокращает число потенциальных ипотечных заемщиков.

Не в последнюю очередь эти перемены затронули и отечественных застройщиков. Серьезно ужесточились кредитные требования к девелоперам и выросли процентные ставки по строительным кредитам. Если до кризиса банки давали деньги строителям примерно под 8-9%, то сегодня речь идет о средней ставке в 25 и более процентах годовых, да и эта услуга действует не для всех компаний. Недостаток финансирования и «дорогие» кредиты могут привести к сокращению количества новых строек и свертыванию многих «бумажных» проектов.

Банкиры в свою очередь тоже не спешат раздавать свои деньги всем желающим. Теперь для того чтобы банки возобновили кредитование, им стала необходима гарантия, что строящееся жилье будет востребовано. Откуда взять эту гарантию, если ипотека первичного рынка жилья фактически «умерла», а покупатели с «живыми» деньгами не спешат приобретать квартиры, особенно в строящихся домах? Ну, а слухи о возможном падении цен на жилье также не добавляют оптимизма всем участникам рынка.

Закручивание ипотечных гаек

В период с конца сентября по начало октября было отмечено рекордное количество изменений ипотечных программ банками (16 из 26). Специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) отмечают, что практически каждое изменение было направлено на увеличение ставок. Помимо этого многие банки свернули программы кредитования недвижимости на первичном рынке. Среди них и Райффайзенбанк. «ВТБ24 полностью не отказался от этого типа кредитования, но прекратил выдачу заемных средств на покупку жилья в домах, аккредитованных банком, степень готовности которых ниже 80%», - рассказала на конференции, состоявшейся в рамках октябрьского Петербургского жилищного форума, начальник отдела ипотечного кредитования ЦИК ДО «На Невском №4» ВТБ24 Татьяна Хоботова.

Существенно увеличил ставки по всем видам кредитования и Сбербанк, а Абсолют Банк не только увеличил ставки, но и поднял минимальный размер первоначального взноса до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Также ряд банков отменили программы кредитования под залог имеющегося объекта недвижимости и выдачу кредитов с плавающими ставками. Некоторые банки прекратили кредитование в иностранной валюте.

Таким образом, специалисты рынка недвижимости отмечают среди крупнейших ипотечных банков тенденцию к отказу от выдачи кредитов на приобретение квартир в строящихся домах и ужесточение условий ипотечного кредитования. Аналитики АИЖК считают, что из-за проблем с финансированием строительства, кредитные риски повышаются. Довольно забавно, что «проблема с финансированием строительства» была создана самими банками, в момент увеличения ими процентных ставок и ужесточения требований для получения строительных кредитов.

Догнали Америку?

В итоге чаша весов качнулась в обратную сторону. Впервые за последние несколько лет количество выданных ипотечных кредитов может снизиться. Еще в прошлом году наши высокопоставленные чиновники и авторитетные строители вели разговоры о доступном жилье и социальных программах. При этом понятие «доступное жилье» сплошь и рядом подменялось понятием «доступная ипотека». Общепринятая формулировка звучала следующим образом: «приобрести жилье за счет собственных и заемных средств…». Однако пока банки охотно раздавали кредиты, на последнем условии не принято было заострять внимание. Более охотно власти и застройщики рассказывали о понижении процентных ставок по ипотечному кредиту.

Под эгидой «догоним и перегоним Америку» российские кредиторы вводили ставки и по 8% годовых, действующие в период строительства объекта (инвестиционный период – прим. ред.). В общем, американская модель пользовалась у руководства нашей страны сильной популярностью. Первым сигналом, возвещающим начало конца, стал ипотечный кризис в США, где до 90% жилья приобреталось посредством ипотеки. Поскольку около 80-90% сделок по покупке квартир в РФ совершаются без привлечения заемных средств, хочется верить, что Америку мы на этот раз не догоним. Однако ситуация на ипотечном рынке России складывается тревожная.

Верните наши деньги!

На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что отечественный рынок ипотечного кредитования начал поворачиваться к клиенту спиной. Если еще недавно большинство банков активно рекламировало ипотеку и занималось наращиванием своих кредитных портфелей, то сегодня они больше заинтересованы в сохранении и даже возврате выданных средств. Например, недавно Росевробанк инициировал рассылку писем и обзвон клиентов из числа физических лиц с предложением досрочно погасить часть задолженности по кредитным договорам. «Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного вами по кредитному договору, — поясняется в письме Росевробанка. — При дальнейшем сохранении негативной тенденции может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение ваших обязательств по кредитному договору». В конце письма Росевробанк предложил своим клиентам изыскать возможность досрочно погасить задолженность в размере 30% не позднее 15 ноября 2008 года. В противном случае банк оставил за собой возможность воспользоваться предусмотренным в договоре правом потребовать досрочного возврата кредита и начисленных процентов, а при неисполнении этого требования - обратить взыскание на предмет залога.

Следует отметить, что, по данным риэлторских агентств, только за первую половину 2008 года средняя стоимость наиболее востребованных столичных квартир (эконом-класс и бизнес-класс – прим. ред.) увеличилась на 20-30% в зависимости от сегмента. То есть для того чтобы квартира, находящаяся в залоге у Росевробанка, например, с конца 2007 года, «не смогла в полной мере обеспечить исполнение обязательств по кредитному договору», ее рыночная стоимость должна стать ниже стоимости принятого в залог имущества. Однако пока серьезного падения стоимости недвижимости зафиксировано не было. Скорее всего, банку просто нужны «живые деньги», и он не одинок в своем стремлении получить их любой ценой. Так, один из крупных российских банков пошел на беспрецедентные меры по предотвращению оттока денежных средств вкладчиков со счетов: 14 октября 2008 года руководство банка «Глобэкс» запретило досрочно закрывать депозиты в банке.

Рефинансирование всему голова

А вот среди самих заемщиков наблюдается определенный прилив сознательности. Например, согласно статистике АИЖК, соотношение суммы остатков основного долга по просроченным кредитам к сумме остатков основного долга по всем кредитам в портфеле, сопровождаемом агентством, снизилось в Москве в период с первого августа по первое сентября этого года с 7,1% до 2,4%. Однако радоваться им пока рано. С одной стороны, над заемщиками висит банковская угроза пересмотра процентной ставки по кредиту или требование погасить часть долга, а с другой стороны, жилье действительно может скорректироваться в цене. В этом случае, сильно могут проиграть недавние заемщики, которые взяли ипотечные кредиты в 2008 году. В худшем случае банк будет требовать с них дополнительных обеспечений исполнения обязательств по кредиту, а в лучшем случае они просто поймут, что весьма сильно переплатили.

«Для тех заемщиков, которых все же постиг дефолт по кредиту, существует возможность заключить соглашение о взыскании имущества во внесудебном порядке», - напоминает заместитель генерального директора по развитию ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Константин Раев. По его мнению, этот порядок урегулирования ситуации экономит деньги и время обеих сторон. Ассоциация российских банков (АРБ) уже обратилась в Банк России с предложением внесения поправок в Гражданский кодекс и в закон «Об ипотеке». При введении этих поправок банк и заемщик смогут заключать соглашение о взыскании имущества во внесудебном порядке в любой момент, в том числе и при подписании кредитного договора. Поводом для взыскания может послужить просрочка платежей по кредиту более трех месяцев. Однако пока это только предложения. На сегодняшний день заемщик вправе сам выбирать в судебном или не судебном порядке он будет расходиться со своей кредитной организацией.

Самой главной проблемой этого периода, по мнению исполнительного вице-президента АРБ Юрия Кормоша, стало рефинансирование. Правительство РФ подготовило поправки в бюджет о выделении 60 млрд руб. в капитал АИЖК для рефинансирования ипотечных кредитов банков. Однако эти средства поступят, по мнению Ю. Кормоша, не раньше ноября или даже начала декабря. До поступления этих денег выдача банками ипотечных кредитов будет идти на спад.

Вполне возможно, что еще до нового года ситуация на российском финансовом рынке несколько стабилизируется, а средства, выданные АИЖК, немного успокоят кредитные организации и вернут им долю былой лояльности по отношению к потенциальным клиентам. В любом случае, сегодня весьма неблагоприятное время для взятия на себя обязательств по ипотеке.