КДО

Предсказания скорого падения рынка недвижимости сегодня почти не оспариваются. Пугает единство мнений относительно глубины падения — 25% с разбросом не более 5% в обе стороны. Основные аргументы также не отличаются разнообразием. Первый: людям нужен «кэш» (наличные), чтобы вложиться в фондовый рынок в самом низу. Здесь, правда, возникают вопросы. Например, кто же те несомненно разумные люди, которые сегодня выводят средства с фондового рынка? И куда выводят?

Другой аргумент непосредственно относится к рынку недвижимости: строителям не хватает средств для завершения объектов и расплаты по кредитам. Здесь вопросов не меньше. Известно, что компании, выжившие на столичном рынке, множеством деловых нитей связаны с городскими властями. Поэтому найдется тысяча и одна причина помочь этим компаниям за счет бюджетных средств. Кроме того, о том, что кризис охватит сферу кредитования, только ленивый не говорил еще в конце прошлого года. Трудно представить, что девелоперы не предприняли мер самозащиты.

Так или иначе, но если перечисленные аргументы в пользу скорого падения цен работают, им должен сопутствовать общий признак — выброс на рынок заметного числа инвестиционных квартир. В конце концов, не секрет, что главными держателями инвестиционных квартир являются структуры, скажем так, не чуждые девелоперам. Произошел ли такой выброс?

Да рубь — перевоз

«Нет, — уверен директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. — По данным аналитической службы группы компаний «Квартал» в последние месяцы количество квартир, выставленных на продажу, не увеличивалось. Несмотря на непростую ситуацию на рынке недвижимости, частные инвесторы не спешат выводить денежные средства с рынка, поскольку альтернативный рынок ценных бумаг также находится в нестабильном состоянии».

«Экстренный перевод денежных средств с рынка недвижимости сопряжен с продажей квартир со значительным дисконтом и, соответственно, финансовыми потерями, -  поясняет эксперт. - Не все инвесторы готовы на это, поскольку не уверены в доходности других вложений.

«Ключевым фактором сохранения динамики роста цен на квартиры остается ограниченность предложения, и увеличение объема предложения в ближайшие три года не будет, — продолжает С. Лушкин. — Применительно к текущему году это признают и московские власти. Несмотря на то, что в ближайший год не стоит ожидать существенного роста цен на недвижимость, инвестиции в нее позволят сохранить капитал. Но стоит отметить, что в целом по рынку рост цен возможен только на качественные проекты в сегменте жилья повышенной комфортности».

Оценить последствия сложившейся ситуации, по мнению эксперта, можно будет не ранее чем через 3 – 4 месяца, так как рынок недвижимости инертен. Примерно тот же срок нужен для определения дальнейшего поведения фондового рынка. Так что вряд ли инвесторы будут сегодня принимать кардинальные решения по своим вложениям.

«Однако следует понимать специфику рынка недвижимости, как финансового инструмента. Объект недвижимости по сравнению с ценной бумагой – менее ликвидный инструмент, — предупреждает С. Лушкин. — На поиск покупателей и подготовку к сделке уходит 1-3 месяца. И это при активном рынке, адекватных ценах и ликвидном объекте. Как минимум месяц, таков срок регистрации, уйдет на сделку купли-продажи на вторичном рынке, и не менее недели на уступку прав на первичном рынке. Это очень большие сроки для фондового рынка. Поэтому решение о продаже «инвестиционных» квартир принимаются взвешенно, в условиях устойчивого тренда на обоих рынках».

3% и по рукам

Категорически отрицают выброс инвестиционных квартир в своем сегменте риэлторы, специализирующиеся на элитной недвижимости. «Специалисты нашей компании ничего подобного не наблюдали, — говорит генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. — Этому явлению более подвержены сегменты «эконом» и «бизнес-класса».

Эксперт, впрочем, отмечает, что и в «премиуме» в последнее время увеличивается доля клиентов, ориентированных на покупку жилья для проживания.

Н. Новикова отрицает информацию о существенных скидках, которыми сегодня сопровождаются сделки на рынке недвижимости: «Что касается психологии инвесторов, выводящих на рынок элитное жилье, то ее можно охарактеризовать емкой фразой — «Торг здесь неуместен!». Некоторые продавцы вообще не торгуются, потому что прекрасно знают реальную стоимость объекта, умеют считать свои деньги и ценят свой труд. О снижении стоимости на 10% не может быть и речи. Максимум, который может уступить инвестор при продаже — не более 3%.

Оптимистично настроен и директор департамента элитных квартир PENNY LANE REALTY Александр Зиминский: «Элитная жилая недвижимость по-прежнему остается одним из самых стабильных инструментов вложения и приумножения свободных средств, так как этот рынок менее всего подвержен влиянию экономических и политических событий. Назвать точное количество инвестиционных элитных квартир на рынке достаточно затруднительно. Но, даже если их количество достигнет критической массы, обрушить рынок они не смогут, по причине большого дисбаланса спроса и предложения». «Наихудший» сценарий, который допускает эксперт, да и то не в ближайшей перспективе, это замедление, возможно, даже и кратковременное приостановление роста. После чего спрос скорректирует ситуацию и вернет ее на прежний уровень.

Анализ покажет

«Действительно, часть инвесторов выставили квартиры на продажу, — соглашается директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев. — Но они не носят массового характера. И это ненадолго: столичная недвижимость остается выгодным вложением средств. Нынешние колебания на рынке временные. Опытные игроки это хорошо понимают. Консервативные инвесторы, которых устраивает доходность в 10-12%, с рынка не уходили и не уйдут. Те, кто зарабатывали на инфляции, ушли еще в середине прошлого года, когда прекратился ажиотажный спрос и рынок вошел в фазу спокойного роста. Кроме того, инвесторы продолжают покупать квартиры. Мы предполагаем, что очень скоро на рынке столичной недвижимости могут появиться средства, выведенные с фондовых рынков. Возможно, они уже и появились, однако точно об этом можно будет судить по итогам анализа октября».

В настоящее время, по мнению Ю. Синяева, выгодно инвестировать в проекты, на которые предлагаются скидки и специальные предложения. Вместе с тем, необходимо адекватно оценивать существующую ситуацию: какая это площадка, что за проект, кто застройщик и продавец.

Эксперт предполагает, что сегодня обычному покупателю будет достаточно сложно оценить все риски особенно на начальной стадии строительства. Главным образом, речь идет о возможном риске увеличения сроков строительства. Однако даже если у отдельных застройщиков возникнут проблемы с реализацией проектов, то с большой долей вероятности они будут переданы более успешным компаниям, которые смогут завершить строительство. Сворачивания работ не будет.

На сегодня более безопасным вложением средств являются те проекты, которые находятся на завершающей стадии строительства либо уже построенные. А общее правило требует, чтобы в ситуациях, подобных той, что сложилась на рынке, покупатель был более внимательным к документации.

Росли без кризиса, будут расти и в кризис

Существенного увеличения объемов предложения на рынке жилья не наблюдается и по данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Впрочем, генеральный директор центра Владислав Луцков вообще не склонен переоценивать этот фактор для рынка недвижимости: «Доля инвестиционных сделок не так велика, как это принято считать. Поэтому даже при массовом предложении со стороны инвесторов, если такое допустить, существенного снижения цен не произойдет».

С этим мнением солидарен управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: «По оценкам аналитиков компании Blackwood, в настоящее время доля инвестиционных квартир в общем объеме предложения составляет порядка 7-10%. Как показывает практика рынка, при снижении темпов роста цен эта доля возрастает до 20%». По оценкам аналитиков компании Blackwood, повышение доли инвестиционных квартир в предложении, если оно и произойдет, значительного влияния на рынок не окажет. Влияние мирового финансового кризиса может выразиться в первую очередь в сужении возможностей девелоперов и, соответственно, снижении объемов нового предложения, что даже при неизменном уровне спроса на жилье (в Москве в среднесрочной перспективе спрос на жилье снижаться не будет) приведет лишь к дальнейшему росту цен. В долгосрочной же перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в условиях крайне ограниченных возможностей строительства в городе сохранится.

«Игроки рынка расходятся в своих оценках и прогнозах, точно так же нет единой линии поведения и среди инвесторов, — подчеркивает управляющий директор CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский. — Безусловно, те из инвесторов, которые приобрели одну-две квартиры, наиболее подвержены эмоциональному воздействию со стороны СМИ и окружающих. Именно они стремятся зафиксировать прибыль при малейшей угрозе снижения рентабельности. Профессиональные же инвесторы, имеющие в своих активах тысячи квадратных метров жилья, в сложные периоды ведут более взвешенную политику. Играя значимую роль на рынке, профессиональные инвесторы будут стараться контролировать цены и не допустят их обвала».

Выброс был. Но мы его не заметили

Категорически возражает коллегам аналитик компании КомСтрин Олег Борисенок: «Инвестиционные квартиры сейчас активно выбрасываются на рынок, но пик еще не наступил. И тем, кто планирует продать недвижимость необходимо поторопиться. Пик выброса можно ожидать в конце осени-начале зимы. Это естественно вызовет снижение цен, причем, скорее всего, цены начнут снижать сами застройщики, так как другого выхода у них не будет – им нужно как-то гасить кредиты, а если продажи встанут, то гасить их будет попросту нечем. Есть высокая вероятность полномасштабного снижения цен. А самое интересное, что получается замкнутый круг. В чем он заключается? Цены на квартиры начнут снижаться, но купить их все равно сможет только тот, у кого есть запас денег, а таких меньшинство. Причем привлечение ипотеки уже невозможно или нецелесообразно».

Несколько иначе смотрит на происходящее директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Евгений Аптекин: «Волна выброса инвестиционных квартир действительно прошла, их показатель составлял порядка 30% от общего объема нынешних предложений, но в целом данное событие прошло почти незаметно, так как на рынке недвижимости острый дефицит предложений, и данные квартиры его все равно не восполнили».

Ответ на вопрос, когда прошла волна выброса инвестиционных квартир, и почему мы ее не заметили, дополняет Генеральный директор Real Estate Consult М. Храмов: «В начале года. Когда произошел резкий, но кратковременный всплеск цен. Есть много признаков того, что он был несколько искусственным. Кризис с рынка недвижимости в США уже перебрался на рынки Европы, в частности, Англии и Испании. Именно в это время произошел тот непонятный всплеск цен у нас. Всего на несколько месяцев, ровно настолько, чтобы зафиксировать прибыль. Судя по поведению фондового рынка в те месяцы, именно туда была переброшена часть средств. Не думаю, что это было правильным решением. Мы видим, что произошло после. Те, у кого нервы покрепче, ничего не проиграют. Для серьезного и стабильного падения цен на недвижимость нужны институциональные реформы и сдвиги в экономике, региональной и местной политике. Исходя из опыта нашей страны, боюсь, кризис их не приближает, а отдаляет».

Остается «конспирологический» вопрос, участвовали ли в «операции» по фиксированию прибыли с помощью «выжатого» роста цен, с последующим уводом средств на фондовый рынок, крупные девелоперы, многие из которых сегодня испытывают трудности с финансированием. Вряд ли это было под силу тем, кто инвестировал в одну-две квартиры.