Основными характеристиками июля можно назвать:
- незначительное снижение большинства основных показателей июня, обусловленное традиционным летним затишьем на рынке коммерческой недвижимости;
- накопление объектов в условиях возникновения сложностей с их продажей;
- рекордно высокое значение среднего срока экспонирования объектов на рынке;
- небольшое количество новых объектов на рынке;
- некоторое снижение средневзвешенной цены на коммерческую недвижимость;
- накопление на рынке качественных и дорогих торговых объектов низкой площади, расположенных в пределах Садового кольца;
Рынок коммерческой недвижимости в июле 2008 года.
В июле 2008 года объем предложения на столичном рынке купли-продажи коммерческой недвижимости незначительно сократился, что в основной степени обусловлено сезонным фактором. Общая стоимость и количество всех экспонируемых объектов понизились на 5% относительно предыдущего месяца, составив соответственно $12,4 млрд. и 1170 шт. При этом суммарная площадь предложения практически осталась на прежнем уровне: в течение месяца к продаже предлагалось 1,98 млн. кв. м. коммерческих площадей, что лишь на 1% меньше, нежели в июне. А вот при сравнении с серединой лета 2007 года видно, что глобально физический объем предложения растет: за год этот показатель увеличился на 34%. Таким образом, можно говорить о том, что на рынке продолжается накопление объектов. Эту тенденцию подтверждает и значение индекса среднего срока экспонирования, которое продолжило свой рост на протяжении всего июля, и под конец месяца составило 135 дней - рекордный показатель за весь период мониторинга.
Говоря о появлении на рынке ранее не экспонируемых объектов, следует отметить, что в июле в среднем за неделю появлялось всего 23 новых объекта, для сравнения, в июне этот показатель составлял 38 объектов. Средневзвешенная цена новых объектов оказалась на 20% ниже средневзвешенной цены всех объектов, что, наряду с рекордно высоким значением среднего срока экспонирования, позволяет говорить о высокой насыщенности рынка, следствием которого становится готовность продавцов идти на некоторое снижение цен.
Цены и структура коммерческой недвижимости в Москве.
В структуре рынка по общей стоимости традиционно лидируют офисные помещения, на долю которых приходится 59,7% рынка. На долю торговых помещений приходится 23%, производственно-складских помещений – 11,5%.
Средневзвешенная цена по рынку в целом показала небольшую отрицательную динамику, уменьшившись на 4% по сравнению с июнем. Это снижение «обеспечили» офисные помещения внутри Садового Кольца, цена на которые за месяц упала на целых 11%, составив $12.960/кв.м. Торговые помещения в центре подешевели всего на 1%, а стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости за пределами Садового Кольца даже чуть повысилась.
Прогнозируя дальнейшее поведение средневзвешенной цены, учитывая данные о средневзвешенных ценах появляющихся ранее не экспонируемых на рынке объектов, можно предположить, что состояние средневзвешенной цены по рынку в целом будет стабильно, с небольшим трендом вверх.
Уровень средневзвешенных арендных ставок по коммерческой недвижимости в июле месяце снизился на 5% и составил 933 $/ кв. м в год. Количество помещений предлагаемых к сдаче в аренду по результатам мониторинга превышает количество помещений предлагаемых к продаже всего на 3%.
Торговая недвижимость. Объем предложения торговой недвижимости в центре за год не изменился.
Объемы рынка торговой недвижимости в финансовом и физическом объемах хоть и сократились по отношению к июньским показателям, в долгосрочной перспективе наблюдается их устойчивый рост. Так, по сравнению с июлем 2007 общая площадь торговых помещений увеличилась на 32%, а общая стоимость на 87%.
В центре столицы в июле продолжилось накопление на рынке дорогих объектов небольшой площади. Средняя площадь выставленных к продаже объектов составила 390 кв. м., что почти в 2 раза ниже, чем в среднем за 2007 год. При этом объем предложения в финансовом эквиваленте за год вырос почти в полтора раза, достигнув $538 млн.
Ровно на столько же выросла за год и средневзвешенная цена. (Хотя нынешним летом она остается стабильной, изменяясь в пределах 1% в месяц.) Причем с прошлого лета стоимость предложения в центре и в периферийной части Москвы росла одинаково – на 48%.
А вот объем предложения торговых помещений за пределами Садового Кольца вырос достаточно существенно – в июле 2008 года предлагалось на 35% больше торговых площадей, чем за год до этого. Такое увеличение физического объема предложения вкупе с ростом цен дало рост объема предложения в финансовом эквиваленте почти вдвое.
По данным мониторинга RRG к началу последнего летнего месяца средневзвешенная цена торговых помещений в центре составила 21435$/кв.м., за пределами Садового Кольца – 7428$/кв.м. А самая высокая цена квадратного из выставленных в июле торговых помещений (на первом этаже жилого дома около метро Пушкинская) оказалась равной 33 тыс. $/кв. м. Рекордным по общем стоимости предложением стал торгово-складской комплекс в районе метро Автозаводская за $23,75 млн. Если приводить данные об уровне средних арендных ставок предлагаемых к сдаче торговых объектов, то в пределах Садового Кольца он составил 2378 $/кв. м в год, за пределом Садового Кольца 1071 $/кв. м в год.
Офисная недвижимость. Офисы в центре подешевели.
В июле наблюдалось существенное снижение цен на офисную недвижимость в центре столицы – на 11%. По мнению специалистов RRG причиной такого снижения, в основном, стало значительное укрупнение экспонирующихся объектов: рост средней площади объектов составил целых 18% и «перевалил» за 1100 кв.м. Помимо этого, свою «лепту» внесло обычное летнее снижение деловой активности на рынке. В периферийной части стоимость квадратного метра офисных площадей, напротив, даже немного выросла (правда, незначительно – на 2%). Этот рост стал следствием снижения и суммарной, и средней площади предложения.
Выделяя рекордные предложения, начавшие свое экспонирование в июле, стоит отметить: по общей стоимости – строящийся объект в районе метро Белорусская за $201 млн.; по цене за квадратный метр – 3-этажное здания недалеко от станции метро Новослободская, где цена за квадратный метр составила 21557 $/кв. м. Уровень средних арендных ставок предлагаемых для съема объектов для центра столицы составил 1558 $/кв. м в год, для периферийной части – 851 $/кв. м в год.
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения. Производственно-складские объекты дорожают быстрее всех.
Продолжается бурный рост предложения в сегменте производственно-складских помещений. За год физический объем предложения вырос на 83%, а финансовый – втрое. Причем только в июле этот рост составил 34% и 39% соответственно. Несмотря на столь активное предложение, средневзвешенная цена также поднимается: июльский рост составил 4%, а годовой - 64%. Причем темп роста цены является максимальным для всех сегментов коммерческой недвижимости столицы. Средний уровень арендных ставок в данном сегменте за прошедший месяц составил 281 $/кв. м в год.
Показатели рынка помещений свободного назначения, напротив, значительно понизились. Количество объектов в этом сегменте в июле составило 192 шт., что на 12% меньше, чем в июне. Объем предложения в денежном выражении в июне 2008 года понизился на 16% и составил $719 млн. Общая площадь экспонируемых объектов уменьшилась на 17%, составив 110 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена, повысившись на 2%, составила 6526 $/кв.м.
Данные мониторинга RRG. Предложение на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Июль 2008 года.
Все сегменты
|
Количество
|
Общая стоимость, млн. $
|
Общая площадь, тыс. м2
|
Средняя площадь, тыс. м2
|
Средняя цена, $
|
Средневзвешенная цена, $
|
значение
|
1170
|
12411
|
1979
|
1,69
|
10308
|
6273
|
к июню 2008
|
-5%
|
-5%
|
-1%
|
4%
|
1%
|
-4%
|
к июлю 2007
|
8%
|
78%
|
34%
|
24%
|
50%
|
33%
|
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Количество
|
Общая стоимость, млн. $
|
Общая площадь, тыс. м2
|
Средняя площадь, тыс. м2
|
Средняя цена, $
|
Средневзвешенная цена, $
|
значение
|
65
|
538
|
25
|
0,39
|
24482
|
21435
|
к июню 2008
|
-7%
|
-9%
|
-8%
|
-1%
|
1%
|
-1%
|
к июлю 2007
|
27%
|
48%
|
0%
|
-21%
|
57%
|
48%
|
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Количество
|
Общая стоимость, млн. $
|
Общая площадь, тыс. м2
|
Средняя площадь, тыс. м2
|
Средняя цена, $
|
Средневзвешенная цена, $
|
значение
|
337
|
2316
|
312
|
0,93
|
9763
|
7428
|
к июню 2008
|
-1%
|
-10%
|
-13%
|
-13%
|
2%
|
4%
|
к июлю 2007
|
5%
|
99%
|
35%
|
28%
|
44%
|
47%
|
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Количество
|
Общая стоимость, млн. $
|
Общая площадь, тыс. м2
|
Средняя площадь, тыс. м2
|
Средняя цена, $
|
Средневзвешенная цена, $
|
значение
|
160
|
2302
|
178
|
1,11
|
14948
|
12960
|
к июню 2008
|
-15%
|
-11%
|
1%
|
18%
|
-2%
|
-11%
|
к июлю 2007
|
15%
|
58%
|
25%
|
8%
|
43%
|
27%
|
Офисные помещения вне Садового Кольца
Производственно-складские помещения
ПСП
|
Количество
|
Общая стоимость, млн. $
|
Общая площадь, тыс. м2
|
Средняя площадь, тыс. м2
|
Средняя цена, $
|
Средневзвешенная цена, $
|
Значение
|
76
|
1426
|
497
|
6,54
|
3608
|
2868
|
к июню 2008
|
0%
|
39%
|
34%
|
34%
|
12%
|
4%
|
к июлю 2007
|
29%
|
201%
|
83%
|
42%
|
55%
|
64%
|