КДО

Обзор рынка элитной загородной недвижимости от агентства «Усадьба»

Развитие российской экономики и повышение ее монетизации находят отражение в пропорциональном росте реально располагаемых доходов покупателей на рынке элитной загородной недвижимости. Однако особенностью данного рынка является то, что рост финансовых возможностей покупателей не влечет количественного роста спроса, а приводит лишь к росту цен на объекты недвижимости. В свою очередь, рост денежной массы в экономике приводит к росту покупательной способности и не влечет увеличения количества самих покупателей. Происходит это за счет рыночного механизма саморегулирования, в котором цены являются универсальным ограничителем объема платежеспособного спроса.

Как отмечает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики «Усадьбы»: «Макроэкономическая ситуация слабо влияет на объем платежеспособного спроса на рынке элитной недвижимости, к примеру, Рублево – Успенского шоссе, но в тоже время находит отражение в уровне цен (исключениями могут являться лишь кризисные состояния экономики)».

Отдельно стоит отметить психологический фактор спроса на рынке элитной загородной недвижимости, связанный с политическими циклами в стране. «По мере приближения к таким важным для страны событиям государственного масштаба, как выборы Президента РФ и парламентские выборы, возрастает политическая активность и напряженность, связанная с предвыборной борьбой. К моменту смены или передачи власти растет неопределенность относительно дальнейшего сохранения внутриполитического и социально - экономического курса в стране, то есть сохранения стабильности. И чем выше неопределенность или же напротив вероятность смены курса со сменой правящих элит, тем выше дестимулирующее влияние политического фактора на спрос элитной загородной недвижимости» - отмечает И.Шульков.

Значимость психологического фактора по степени влияния на покупательскую активность на рынке элитной недвижимости трудно переоценить, поскольку решения о приобретении дорогостоящего объекта принимаются конкретными людьми.

Такие решения потенциальный покупатель принимает не только на основании существующей потребности во владении данным объектом (потребительский фактор) и финансовых возможностей его приобретения (покупательная способность), но и руководствуясь собственной оценкой сложившейся финансово-экономической ситуации, а также ожиданиями по ее развитию.

Настороженное отношение к любым происходящим процессам и событиям в стране, способным ухудшить текущее благосостояние, отражается в чувствительности спроса к дестабилизации в финансово-экономической жизни страны.

Одним из таких потрясений можно назвать банковский кризис, произошедший летом 2004 года. Возникновение проблем с ликвидностью в банковской системе грозило негативным образом отразиться на экономике в целом. Этот фактор заставил отложить потенциальных покупателей приобретать элитные объекты загородного жилья.

Так называемое дело «ЮКОСа» положило начало в 2003 г. ужесточению фискальной политики государства и увеличению уровня вмешательства в экономику.

Регулярные налоговые претензии, предъявляемые к крупнейшим российским компаниям, а также процесс централизации в руках государства активов в стратегически значимых отраслях экономики породили опасения многих представителей крупного бизнеса в отношении собственной финансовой стабильности.

Негативный информационный фон и напряженность в связи с происходящими событиями стали дестимулирующими факторами спроса на дорогую недвижимость в 2004 – 2005 гг. Завершение дела «ЮКОСа» и предъявление М. Ходорковскому и П. Лебедеву обвинительного приговора поставило точку в противостоянии крупного бизнеса и власти.

С этого момента наступил новый этап развития рыночной экономики, характеризующийся более высокой дисциплинированностью крупного бизнеса перед государством. Благоприятная экономическая ситуация, стабильный рост благосостояния представителей бизнеса и позитивный информационный фон в течение определенного периода времени обладают стимулирующим эффектом к потреблению и росту спроса на рынке элитной недвижимости.

Количественный рост спроса на рынке элитной недвижимости Рублево – Успенского направления с середины 2005 г. происходил на фоне макроэкономической и финансовой стабильности и хороших показателей внешнеэкономической, бюджетной и долговой сбалансированности российской экономики.

Как и прогнозировалось Департаментом аналитики и инвестиционного консалтинга компании «Усадьба» (См. аналитику за май 2007 г. http://www.investconsult.biz/analitics/notes-36.shtml), тренд покупательской активности на рынке элитной загородной недвижимости (ценовой сегмент которого выше 5 млн. $, а географический - преимущественно Рублево - Успенское шоссе) был понижательным с весны 2007 г. и достиг минимума летом 2008 г.

• Объем предъявляемого спроса летом 2008 г. в среднем был на 20 - 25 % ниже, чем в аналогичный период прошлого года.

• Намечается повышательная тенденция объемов спроса.

С весны 2009 г. прогнозируется повышательная, в перспективе около 1,5 лет, тенденция объемов спроса.
Справка о компании:

Агентство элитной недвижимости «Усадьба» специализируется на рынке эксклюзивного жилья с 2000 года
Начав своё развитие на рынке загородной недвижимости по Рублёво-Успенскому направлению в 2000 году, «Усадьба» последовательно выходила на другие сегменты рынка жилой элитной недвижимости — продажа квартир, аренда квартир, выделение инвестиционного консалтинга в отдельное направление деятельности.
С 2005 года «Усадьба» — агентство полного цикла по обслуживанию всех интересов клиента в сфере элитной недвижимости. Приоритеты – реализация наиболее дорогих и статусных объектов загородного рынка Рублево-Успенского направления, Калужского и Новорижского шоссе; продажа и аренда городских квартир, особняков и пентхаусов.
Одним из основных направлений развития компании на сегодняшний день является инвестиционный и проектный консалтинг, а также управление продажами крупных проектов.
Данными проектами занимается команда специалистов, которая обеспечивает решение вопросов маркетинга, брендинга, архитектуры и финансово-экономического моделирования, а также предоставляет подробный и наглядный отчет о проделанной работе.
В 2007 году компанией были успешно реализованы 9 проектов по разработке концепции освоения территории и анализу различных сегментов рынка загородной недвижимости.
Одним из интересов компании на данный момент являются инвестиционно-привлекательные проекты ликвидных коттеджных посёлков по Рублёво-Успенскому, Ново-Рижскому и Калужскому направлениям, включая инвестиционный анализ каждого объекта.