КДО

  Аренда, по-прежнему, остаётся  привлекательной, плюс на сегодняшний день альтернативным способом инвестирования

Рынок аренды жилой недвижимости отреагировал на текущую ситуацию на финансовых рынках прогрессирующим оживлением. Осенний период всегда был одним из самых активных на рынке аренды квартир, к тому же, некоторые из покупателей, планировавших приобретение недвижимости, переориентировались на аренду. Вследствие этого динамика сделок в данном сегменте увеличилась в 1,5 раза. Указанная тенденция, по мнению аналитиков Агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», сохранится до стабилизации ситуации на финансовых рынках. Традиционно, аренда элитной недвижимости – стабильно развивающийся рынок, у которого, даже без учета сложившейся ситуации, есть перспективный потенциал роста.

По словам Екатерины Батынковой, Управляющего директора Агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: «Профессионалы давно отметили, что на протяжении года периоды активного роста цены и общей активизации рынка недвижимости сменяются затишьем, то есть стагнацией динамики роста. Эти перемены обусловлены внешнеэкономическими факторами, колебаниями валют, доходностью ценных бумаг, спросом на аренду квартир и сезонами отпусков. Однако в последние 2 года ярко выраженных периодов затишья практически не наблюдалось, рынок стабильно демонстрировал положительную динамику».

В среднесрочной ретроспективе, с 2000-2001 года цены на рынке аренды элитного жилья неуклонно росли, и ежегодное их увеличение достигало 20-30% в год. В последние месяцы наблюдался стабильный прогнозируемый аналитиками компаниями «Усадьба» рост стоимости аренды элитного жилья, который к началу октября составил 20% по сравнению с первым полугодием 2008.

На сегодняшний день, разброс цен по сдаче жилья в аренду составляет: для квартир бизнес-класса от $5000 до $10 000, для элитного сегмента ежемесячная арендная ставка начинается с $10 000. Что касается верхнего ценового диапазона, то €30 000 - 50 000 в месяц за огромную квартиру с эксклюзивным ремонтом в историческом центре города – по сегодняшним меркам, не предел.

Диапазон цен на аренду элитных квартир колеблется в зависимости от месторасположения и качества дома, общей площади жилья и качества ремонта. Цена от €3 000 в месяц за небольшую двухкомнатную квартиру, стандартная для Кутузовского проспекта, практически не встречается, например, на Остоженке.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района*

* При составлении данного диапазона рассматривались квартиры, выбранные по единым общим параметрам такими, как: качественный ремонт, наличие бытовой техники, частичная / полная меблировка. Количество комнат от 2 до 5 и более.

Последние годы в элитном сегменте наиболее четко прослеживается закономерность, что стоимость 1 месяца аренды примерно соотносится со стоимостью 1 кв.м. аналогичного жилья на продажу. Также следует отметить, что цены на аренду жилья хоть и высоки, но все же отстают в росте от стоимости продажи. Например, если взять рассмотреть среднюю квартиру на Остоженке, со стоимостью аренды 15 000 долларов в месяц и сравнить с ее стоимость при продаже – около 4 500 000 долл. США, то получится, что на эту сумму данную квартиру можно снимать около 25 лет.

Вышеперечисленные факторы привели к тому, что инвестиционная покупка квартир с целью последующей сдачи в аренду стала достаточно развитым и доходным бизнесом, особенно для частных лиц. Такая покупка всегда выгодна, учитывая, что стоимость недвижимости растет, и соответственно собственник получает двойную выгоду: и в виде роста в цене квартиры, и в качестве дохода от аренды.

Однако если квартира сдается с целью самоокупаемости, то подобное инвестирование будет носить характер долгосрочного вложения, но, исходя из текущих условий рынка элитной недвижимости Москвы, достаточно гарантированного. Относительно невысокий уровень доходности компенсируется минимальными рисками: в отличие от инструментов денежных рынков, которые чутко реагируют на различные потрясения, элитная квартира в любом случае останется ликвидным активом.

Екатерина Батынкова советует: «Выгоднее всего приобретать квартиры, соответствующие основным трендам требований клиентов: в новых элитных домах с огороженной территорией, многоуровневой системой охраны, подземным паркингом и развитой инфраструктурой, включающей спортзал, бассейн. Также большим спросом пользуются расположенные в центре столицы дома дореволюционной постройки, полностью реконструированные, но с сохраненным историческим фасадом».

Наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются следующие районы: Хамовники, Арбат, Тверская с прилегающими переулками, Замоскворечье, Патриаршьи пруды, а также Запад, Северо-Запад и Юго-Запад столицы.  Популярность районов обусловлена несколькими факторами: инфраструктурой микрорайона, близостью к центру и бизнес паркам, удобным расположением по отношению к образовательным учреждениям, в том числе, конечно, предназначенным для иностранных граждан. Немаловажным фактором является экологическая обстановка в микрорайоне, наличие парковых зон, близостью водоемов.

Элитное жильё, предназначенное для сдачи в аренду, кроме основных ценообразующих факторов, таких, как месторасположение, тип дома, площадь квартиры,  отличает наличие дорогих отделочных материалов, элитные марки бытовой и сантехники,  дорогой мебели, охраняемой территории, отделка входной группы, качество лифтов, наличие подземной или охраняемой парковки, и, конечно, видовые характеристики. Квартиры элитного уровня выполнены по индивидуальному дизайн проекту, подчас известного дизайнерского бюро, в то время как в квартире бизнес класса чаще всего выполнен очень качественный стандартный ремонт.

С инвестиционной точки зрения, 2-3-4х-комнатные квартиры более привлекательны для потенциальных арендодателей. По данным аналитиков компании «Усадьба», на такие квартиры приходится порядка 80% заявок от арендаторов, причем львиная доля – на небольшие квартиры с 2-3 комнатами.

Данные по статистике арендных ставок за 2008 год*:

*При составлении данного диапазона учитывались единые требования к общим параметрам квартир. Диапазон отражает минимальную нижнюю грань и верхний потолок стоимости аренды квартиры, в среднем по элитному городскому рынку.

По словам Е.Батынковой, «Если наши клиенты заинтересованы в стабильном доходе в ближайшие 5-10 лет, особенно относительно текущей ситуации на фондовых рынках, то мы рекомендуем купить квартиру, при наличии, безусловно, свободных денежных средств, которые на данный момент непонятно, куда надёжнее вкладывать,  для сдачи в аренду, в результате чего клиент получает ежемесячный доход плюс рост стоимости самой недвижимости порядка 30% в год».

Тем не менее, уточняют консультанты «Усадьбы», перед покупкой «квартиры как бизнеса» крайне рекомендуется обратиться к профильным специалистам – в агентство полного цикла, занимающееся элитной жилой недвижимостью. Они смогут грамотно проконсультировать частного инвестора, предостерегут от распространенных ошибок, и помогут подобрать оптимальный вариант недвижимости, способный приносить стабильный доход.