КДО

Обзор рынка консалтинговых услуг России в сфере недвижимости от компании Panorama Estate

Для молодого российского рынка консалтинга в сфере недвижимости грядут нелегкие времена. До сих пор рынок рос и развивался активными темпами, прибавляя в среднем по 20% в год. По нашим оценкам, к 2008 году объем рынка консалтинговых услуг в сфере недвижимости составил $40 млн. В составе игроков насчитывалось около 110 компаний (против 30 в 2003 году). Однако, 2009 год станет переломным для консалтинга. По нашим прогнозам, уже в 2009 году объемы рынка сократятся в два раза, а количество игроков уменьшится на 25% (это число включает как уход с рынка молодых и неопытных компаний, так и сокращение департаментов консалтинга непрофильных компаний).

Обострение ситуации на рынке консалтинговых услуг произойдет уже в I квартале 2009 года. В настоящий момент все компании завершают свои текущие проекты, тогда как новых заказов консультантам не поступает. Долгосрочные заявки сейчас не формируются. Это можно объяснить повсеместным отсутствием денег у компаний, которые в первую очередь решают свои текущие проблемы. Консалтинг нацелен на перспективные проекты, которые находятся только на этапе разработки. А они сейчас в своем большинстве замораживаются. Число обращений к консультантам уменьшится ровно настолько, насколько увеличится число замороженных проектов. Произойдет сокращение объемов работы и доходов консультантов. Не избежать и сокращения штатов, поскольку в крупных консалтинговых компаниях штаты сейчас очень раздуты. В связи с этим есть все основания полагать, что следующий год, когда дефицит спроса на консалтинговые услуги будет ощущаться острее всего, станет кризисным для рынка.

Основную роль в обозначенных тенденциях играет мировой финансовый кризис, который может перевернуть рынок недвижимости в целом. Можно ожидать перераспределения долей рынка всех игроков – банков как инвесторов, девелоперов как застройщиков, риэлторов и консультантов. Соответственно, на рынке будет происходить вымывание консалтинговых услуг, так как это все-таки вспомогательные услуги, призванные обслуживать сам рынок. А если на рынке не работают основные движущие механизмы, то вспомогательным тем более грозит забвение. Будут закрываться менее опытные компании, сокращаться штаты, зарплаты.

В кризисной ситуации консультанты могут быть полезны лишь в узких нишах. Востребован будет в первую очередь анализ инвестиционной привлекательности, который, как правило, осуществляется для уже разработанного проекта, где проделана определенная часть работы, но строительство еще не началось и есть возможность скорректировать проект с учетом изменившейся рыночной ситуации - условий по кредитам, цен, спроса, распределения потребности в различных сегментах недвижимости. Как правило, инвестиционный анализ заказывается тогда, когда речь идет о продаже проекта или привлечении заемных средств с целью дальнейшего соинвестирования. В этом случае детально рассчитываются доходные и расходные части, строятся финансовые модели, по возможности учитываются риски проекта.

Аналогичные консультации могут понадобиться также тем девелоперам и инвесторам, которые в данных нестабильных условиях хотят наиболее эффективно завершить уже начатые проекты. Им могут потребоваться экспресс-консультации по корректировке ценовой политики, планировочных решений и других вопросов, связанных с выводом объекта на рынок. Если у компании нет своего исследовательского отдела, то ей придется заказать это исследование у консультантов с тем, чтобы максимально «заточить» под потребителя текущее предложение и удовлетворить спрос. Но такие услуги будут оказываться точечно.

Кроме того, можно предположить, что появится спрос на такую консалтинговую услугу, как реконцепция – изменение концепции уже построенного и функционирующего объекта, которому требуется дать «новое дыхание». Данная услуга будет востребована в первую очередь торговыми объектами, которые крайне зависимы от покупательского потока. В условиях кризиса, когда уже во многих секторах начались массовые сокращения людей, зарплат, бонусов, покупательский спрос может значительно снизиться. И в этом случае собственнику необходимо будет предпринять какие-либо меры для привлечения внимания к данной торговой точке. Кроме того, арендаторы могут начать требовать более гибкие условия аренды и пр. В этой ситуации собственнику надо будет либо повышать качество существующего объекта, либо менять ценовую политику. И здесь помощь консультантов может потребоваться для того, чтобы найти наиболее оптимальный путь, который поможет выйти на определенный уровень доходности, и понять – стоит ли вкладываться в реконструкцию объекта или же лучше переждать этот период, опустившись на какое-то время в цене?

Может повыситься популярность таких консалтинговых услуг, как сопровождение сделок по продаже и приобретению объектов, а также оценке объектов коммерческой недвижимости. Многие стратегические инвесторы уже заявили о своем намерении скупать подешевевшие активы. На рынке появляется большой выбор предложений, в котором можно просто захлебнуться. В таких условиях и покупателям, и продавцам важно выбрать правильную стратегию. А для этого необходимо адекватно оценить текущую ситуацию, проанализировать ее и спрогнозировать на будущее. Не менее важно максимально эффективно провести переговоры с потенциальным покупателем/продавцом, добиться наиболее лучших условий по цене, срокам и пр. Как в первом, так и во втором случае консультанты могут оказать профессиональную помощь. Данная услуга будет востребована в первую очередь при сделках с землей, а также коммерческой (офисной и торговой) недвижимостью.

Таким образом, главной целью обращений заказчиков к консультантам станет поиск максимально востребованной модели предложения и удовлетворение потребности целевой аудитории. Если раньше такие консультации составляли порядка 15-20%, то сейчас их доля возрастет до 50%. Но при этом уменьшится количество обращений по наиболее доходным и базовым консалтинговым услугам – анализ наиболее эффективного использования участка, разработка концепции развития территорий с нуля, привлечение финансирования.

Последняя услуга (привлечение финансирования и рефинансирование проектов) в условиях всеобщей ограниченности кредитных ресурсов, казалось бы, должна стать самой востребованной. Но на осуществление такой задачи способны единицы консалтинговых компаний. Сейчас получить финансирование можно только при наличии двух условий. Первое - благодаря налаженным личным контактам, причем не только в российских, но и западных банках. Второе – благодаря уникальным параметрам проекта (удачное местоположение, гениальное архитектурное решение и пр.), которые позволят ему при любой погоде оставаться безрисковым, даже в условиях кризиса. В остальных случаях компанию ждет, скорее всего, фиаско в поиске новых заемных средств.

Безусловно, на рынке есть компании, которые готовились к худшему и не исключали возможность своего развития в условиях кризисной ситуации. Их финансовое состояние не зависит от продаж текущих объектов. А планы по разработке новых проектов как были, так и остаются на повестке дня. Такие компании продолжат заниматься развитием перспективных проектов, и составят определенный круг заказчиков у консультантов. Но их немного. Однако именно они будут в выигрышной ситуации после окончания всех рыночных пертурбаций.

Выход из кризиса консалтинговой отрасли будет связан с оздоровлением всей строительной отрасли. В перспективе у консультантов может появиться два крупных заказчика. Первый – это банки, у которых сейчас находится значительное количество заложенной земли. Большую часть этой земли банки будут вынуждены продать в ближайшее время для решения обострившихся текущих проблем. А вот наиболее перспективные земли они все-таки предпочтут оставить у себя до момента выхода из кризиса. Вот тогда и можно ожидать повышения спроса на консалтинг со стороны банковской сферы.

Второй перспективный заказчик – это государство. Уже сейчас обозначились явные тенденции того, что именно государство намерено выйти на рынок недвижимости в качестве самостоятельного игрока. Сегодня у Москвы колоссальный профицит денежных средств, поэтому московское правительство может реализовывать свои социальные программы уже независимо от инвесторов-девелоперов, и ему в любом случае потребуются консалтинговые услуги. Таким образом, не исключено, что уже в ближайшем будущем среди консалтинговых компаний развернется борьба за госзаказ. Но это будет игра уже по совсем другим правилам.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелопрской и консалтинговой компании Panorama Estate