КДО

КДО daily: На прошлой неделе президент Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга Евгений Ермолаев заявил, что массовый выброс на рынке квартир, находящихся в настоящее время в залоге у банков, может спровоцировать резкое снижение цен на жилье в Москве уже осенью 2009 года. Дословно по сообщению РИА Новости: «Это может произойти в сентябре-октябре, так как именно в это время начинается период финансовой отчетности у кредитных организаций». По его оценке, нижний порог стоимости квадратного метра жилья эконом-класса в Москве составляет 60-70 тысяч рублей, но ниже этого уровня цена на квартиры не опустится, так как фактически это себестоимость строительства в столице. Впрочем, эксперт специально оговаривает: «Это «дно», но не факт, что оно будет достигнуто». Тем не менее, главный «мессидж» в том факторе, который может толкнуть цены вниз — выбросе заложенного жилья банками. Ваше мнение?

Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: Сложно согласиться с коллегой. Периодически выход на рынок залоговых квартир от банков, например, ВТБ24, Абсолют Банка и других кредитных организаций происходит и сейчас, но это кардинально ничего не меняет. Возможно, возникнут определенные колебания цен при увеличении количества таких квартир, но не думаю, что это может сильно повлиять на стоимость жилья.

Александр Пыпин, руководитель Аналитического Центра GED Analytics: Вестники апокалипсиса по-прежнему на коне пессимизма. Только конь-то хиловат и староват. Залоговые квартиры уже давно продают и их еще и раньше до кризиса продавали. Не всем и тогда удавалось справится с ипотекой. Только масштаб явления что тогда, что сейчас микроскопичен. Через Федеральную службу судебных приставов продается несколько сотен квартир, через банки еще несколько сотен, и это на всю Россию, где в месяц проходит более 100 тыс. сделок с недвижимостью. Если бы у нас как в США ипотека была почти у каждой семьи, тогда бы влияние было, а в условиях, когда ипотека у каждой 50-ой семьи заметного влияние процесс продаж залоговых квартир не оказывает.

КДО daily: Очевидно, Е.Ермолаев имел в виду другой залог...

Александр Пыпин: Да, есть еще одна разновидность залоговых квартир — квартиры в новостройках, которые могут перейти от обанкротившегося застройщика к банку. Но тут тоже все непросто. Квартиры-то уже проданы и иногда давным-давно. У банка будет масса проблем с дольщиками. Конечно, процент проданных квартир сильно зависит от конкретных обстоятельств, начиная со стадии проекта. Если проект в стадии фундамента, то никто его у банка и не купит в текущей ситуации.

КДО daily: А дисконт?

Александр Пыпин: Разве, что с дисконтом 50% от рынка, но нужно ли это банку? Если проект более-менее достроен и что-то есть на продажу, вот эти квартиры могут оказать влияние на рынок. Но банк исходя из условия максимизации прибыли не станет все сразу «вываливать» на продажу, а как и застройщик напишет план продаж и по 5-10% в месяц от остатка начнет продавать. Финансовая поддержка государства пока позволяет банкам растягивать удовольствие, ведь основные игроки рынка ипотечного кредитования и кредитования застройщиков, это Сбербанк и ВТБ24.

КДО daily: То есть, получается, что государство сегодня и поддерживает высокие цены?!

Александр Пыпин: Звучит интригующе, но разрушение банковской системы это не тот инструмент, которым снижают цены на жилье. Одним словом, пока государство поддерживает банки, не будет и массовых распродаж.

КДО daily: Непосредственно со строителями власти были менее церемонными...

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Сброса не случится. Мы его ждали весной, ждали его летом.

КДО daily: Ага! Значит, все-таки ждали?

Илья Шкоп: В общем, ждать его устали. Скоро его устанут ждать и покупатели недвижимости. Почему он не произошел, это вопрос. Но массового сброса не было, и сейчас, когда с разных высоких трибун звучат слова о пришедшей стабилизации, никто уже не будет ничего сбрасывать. Если даже эти активы есть у банков, они их придержат, и сорить деньгами не будут.

КДО daily: Все же интересно, каков объем заложенных квартир, который в принципе может выйти на рынок ?

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: Что касается объема заложенных квартир, то на первичном рынке заложено порядка 80-90% квартир, а на вторичном рынке — порядка 20%.

КДО daily: Хорошенькая глыба нависает...

Омар Гаджиев: Более того, банки начали продавать залоговые квартиры. Например, ВТБ 24 предлагает такое жилье в ипотеку. Сбербанк вместе с Фондом имущества Санкт-Петербурга создал «Российский аукционный дом», который должен стать первой всероссийской аукционной площадкой, где с молотка будут продаваться залоги и отступные по кредитам частных лиц.

КДО daily: Другие банки поддержат почин или предпочтут свои программы?

Омар Гаджиев: Все зависит от объемов заложенных квартир. Если у банка 2-3 квартиры, то, наверное, проще их реализовывать через стороннюю структуру, которая специализируется на этом. Если же у тебя большой объем таких квартир, например, ты получил в залог целый квартал или дом, то банку будет выгоднее самому организовать подобную площадку.

Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское», компания «Пересвет-Недвижимость»: Да, вполне возможно, что осенью число ипотечных квартир выставленных на продажу повысится, что еще больше увеличит дисбаланс спроса и предложения.

КДО daily: И цены рухнут?

Наталья Алиханова: Нет, здесь вынуждена разочаровать: на рынке уже сформировался отложенный спрос и если осенью экономическая ситуация в стране не ухудшиться количество продаж возрастет, а следовательно ипотечные квартиры, выставленные на продажу по сниженной цене, будут востребованы покупателями. Что бы квартиры ипотечных заемщиков были востребованы, необходим существенный дисконт, на который, опять же, если ситуация в стране не ухудшится, не каждый продавец согласиться. Поэтому маловероятно, что подобные сделки будут доминировать.

КДО daily: То есть число предложений может возрасти, но и рынок будет готов их «переварить»?

Наталья Алиханова: Да. Также следует учесть, что при продаже ипотечной квартиры, собственник лишается своего зачастую единственного жилья (инвестиционные покупатели навряд ли будут пользоваться кредитами, это просто невыгодно). Поэтому при продаже собственник не может значительно снизить стоимость квартиры, иначе у него просто не хватит денег расплатиться по долгам. Поэтому в настоящее время, скидки на квартиры, которые находятся под залогом у банка, составляют до 10 %. При этом продавец зачастую несет большие убытки, чем те же 10 %, за счет общего падения цен на жилье и прочих не малых накладных расходов ипотечного кредита (первоначальной выплаты процентов банку, страховки и т.д.).

Анжелла Дубровская: Большой выброс квартир на рынок не выгоден ни банкам, ни заемщикам. Обе стороны сделки не заинтересованы в том, чтобы доводить ситуацию до крайности. В этом случае заемщик может существенно потерять в деньгах и подорвать свою репутацию, в свою очередь, банк вынужден провести целый ряд дополнительных процедур, которые увеличивают издержки и отвлекают дополнительные ресурсы. Это создает риски потерять своих клиентов навсегда, которые рано или поздно восстановят платежеспособность. Лучший способ — это реструктуризировать долг на определенный период времени, чем доводить ситуацию до очередного дефолта.

КДО daily: Сегодня как-то не часто говорят об альтруизме...

Анжелла Дубровская: Дело не в альтруизме. У любого кризиса всегда есть «обратная сторона». В данном случае это выстраивание правовой системы защиты заемщиков.

КДО daily: Так, вернемся к срокам. Собственно, и взрыв от тления отличается только «сроком», а это, как уже указали коллеги, сильно отражается на «температуре» — ценах. Е.Ермолаев говорил об осени.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Процедура изъятия залога у должника по ипотечному кредиту длительная, последующая перерегистрация прав собственности также добавит несколько месяцев к сроку полной смены собственника. Поэтому не думаю, что осенью произойдет всплеск перехода квартир от заемщиков кредиторам.

КДО daily: Это единственная причина, «размывающая» сброс жилья кредиторами?

Сергей Лушкин: Нет. Далеко не во всех случаях банк, когда предмет залога переходит к нему, обязан приступить к немедленной реализации объекта недвижимости. Если кредитная организация не испытывает острых проблем с ликвидностью, то продавать квартиру по минимальным ценам невыгодно. Тут я согласен с коллегами. Более целесообразным для банка будет подождать улучшения рыночных условий и продать квартиру по более высокой цене через полгода, год.

КДО daily: А, скажем так, в случае «отягощения» ситуации другими факторами?

Сергей Лушкин: Вряд ли стоит ожидать серьезных скачков цен осенью. Проблема сегодня заключается не в завышенных или, наоборот, демпинговых ценах по тому или другому объекту, а в отсутствии как нормального предложения, так и нормального спроса. В то время как покупатели перестали рассматривать возможность приобретения квартир в новостройках на ранних этапах строительства, опасаясь срывов сроков ввода таких объектов в эксплуатацию, застройщики перестали выводить такие объекты на рынок. В результате чего, с рынка стали «вымываться» наиболее ликвидные и качественные квартиры, а замещения их за счет новых проектов не происходит.

КДО daily: Что еще «размывает» сброс?

Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний «КОНТИ»: В данном случае, речь может идти только о квартирах, которые не проданы застройщиком. Кроме того, квартиры, заложенные застройщиками, могут реализоваться, но с определенными ограничениями. Если это квартира по инвестиционному контракту, то продать ее тяжело: объект не построен, поэтому возможна лишь реализация имущественного права, что достаточно тяжело.

КДО daily: То есть это должны быть квартиры с уже оформленными правами собственности. Ну и что?

Юрий Синяев: А таких квартир ограниченное количество, так как застройщики стараются реализовывать весь объем за время строительства объекта. В связи с этим о большом объеме залоговых квартир на рынке говорить не приходиться. Вместе с тем, не думаю, что возможны продажи по демпинговым ценам и не думаю, что это может обрушить рынок недвижимости. Еще раз повторюсь, объем таких квартир не велик, и они могут вообще не поступить в свободную продажу, а разойтись по внутренним каналам банков, компаний и т.д.

КДО daily: И службы судебных приставов: «кто-то, кое-где у нас порой», как пелось в одном старом фильме о милиции.

Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО НП «Альянс строителей»: Думаю, сейчас вообще рано прогнозировать, как изменятся цены на столичное жилье в октябре-ноябре. Сценариев развития может быть несколько. На состояние рынка недвижимости сейчас в большей степени влияют не внутренние показатели развития экономики страны, а макроэкономические параметры. Иными словами, на цену квадратного метра будут влиять темпы выхода из кризиса и то, как быстро восстановится спрос на недвижимость, а у людей появится уверенность в завтрашнем дне.

КДО daily: Еще один поворот темы...

Сергей Сидоров: В том-то и дело, что поворотов пока не предвидится. Возможно, что цены на столичное жилье продолжат свое снижение прежними темпами — по 1-3% в месяц. Согласно обсуждаемому варианту развития событий, произойдет резкое падение цен на недвижимость ввиду выхода на рынок квартир, которые банки, якобы, выставят на продажу по демпинговым ценам.

КДО daily: Слово «якобы» звучит оценочно...

Сергей Сидоров: Согласно данным АИЖК [Агентство по ипотечному жилищному кредитованию] в России выдано 750 тысяч займов для приобретения жилья на общую сумму 1,2 трлн. руб. Объем просроченной задолженности по ипотеке, по статистике Центробанка, достиг 20 млрд. руб., что составляет около 2% от общего объема выданных кредитов. Действительно, с выплатой ипотечного кредита не справляется гораздо больше заемщиков. Правда, за весь период деятельности АРИЖК [Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов] туда обратилось всего 15 тыс. заемщиков вместо ожидаемых 100 тыс. Поэтому пока власти не признают ситуацию критической. Да и сами кредиторы предпочитают мирное решение проблемы.

КДО daily: Нежные чувства кредиторов к заемщикам стали общим местом.

Сергей Сидоров: Но отобрать квартиру у неплатежеспособного заемщика процедура действительно сложная и довольно длительная. И к тому же не всегда целесообразная. Банки не заинтересованы в резком снижении стоимости недвижимости, вот что важно. В случае реализации объектов со значительными дисконтами, произойдет снижение оценочной стоимости залоговых объектов со всеми вытекающими последствиями для самих банков по дополнительному резервированию денежных средств. В сегодняшних условиях финансовые учреждения не особо избалованы наличием свободных денег, поэтому такой вариант нельзя рассматривать как массовый.

КДО daily: Заемщикам можно расслабиться?

Сергей Сидоров: Да, банк может договариваться с этим заемщиком, но может предложить жилье и другому заемщику по той же цене, но на более приемлемых условиях кредитования: это могут быть пониженная процентная ставка или размер первоначального взноса, увеличенный срок кредитования. По этому пути пошел, например, банк ВТБ 24. В рамках программы льготного ипотечного кредитования банк выставил на продажу квартиры в новостройках и на вторичном рынке по цене, практически не отличающейся от среднерыночной.

КДО daily: Банки рисуют нам перспективы?

Сергей Сидоров: На 8 сентября в базе залоговых объектов более 350 квартир. В принципе, для банков подобные программы — это дополнительная возможность оживить спрос на ипотеку, хотя количество участвующих в программах залоговых объектов пока небольшое. Тем не менее, льготная ипотека на «докризисных» условиях становится более доступной тем, кто сохранил стабильный доход.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян