КДО

КДО daily: Артур, давайте начнем с «современного традиционного» - как кризис сказался на рынке загородного жилья?

Артур Хахоков: Основная «кризисная» тенденция этого сезона – смещение спроса в сторону розничных недорогих участков. Как следствие, продавцы начали искать различные способы удешевления своего товара. С конца прошлого года появилось множество поселков без подряда, то есть поселков, где участки продаются без домов, а покупатели впоследствии строят дома уже своими силами. Разница в цене очевидна: например, в 40 км от Москвы участок без подряда, но с подведенными коммуникациями может стоить 500-600 тыс. рублей, а с домом такой участок будет стоить уже не менее 2,5-3 млн рублей.

КДО daily: А чем такие поселки будут в недалеком будущем отличаться от обычных садовых товариществ?

Артур Хахоков: В первую очередь инфраструктурой. Большинство садовых товариществ создавались в 80-90-х годах, и до сих пор во многих из них не подведены инженерные коммуникации. Особенно это касается дачных поселков, которые формировались в перестроечные годы. Современный же подход девелоперов предполагает создание более комфортных поселков по сравнению с советскими. В большинстве из современных поселков предусматривается подведение инженерных коммуникаций. Во многих поселках предусматривается охрана. Из инфраструктуры по проектам многих поселков предусмотрены магазины, спортивные площадки, парки, скверы.

КДО daily: Все это, конечно, хорошо и красиво, но ведь всегда есть процент риска, а сейчас он особенно высок, что вся обещанная инфраструктура и инженерные коммуникации, останутся лишь на бумаге, так и не воплотившись в жизнь. Можно ли этот риск как-либо минимизировать?

Артур Хахоков: Такой риск есть. И участки такие уже тоже есть. В дальнем Подмосковье существует определенное количество проектов, которые в общем-то и проектами назвать нельзя. Есть участок, объявлено, что на его территории будет дачный поселок. Стоимость всего участка – а не сотки – в пределах 100 тыс. рублей (!) Покупатель может польститься на такую цену, но велика вероятность, что он так и останется с участком в чистом поле. Что можно посоветовать, чтоб этого не случилось? Смотреть, что за компания предлагает продукт, как долго она на этом рынке, сколько у нее проектов. Крупные компании будут гораздо меньше рисковать своей репутацией, так как им еще продавать и продавать.

КДО daily: Вы уверяете, что у крупных компаний не стоит бояться покупать участки без инфраструктуры. Но практика показывает, особенно в последнее время, что даже крупные игроки рынка могут столкнуться с трудностями, в том числе и стать банкротами. В случае, если все-таки застройщик не выполнит взятые обязательства по запланированным объектам инфраструктуры в поселке, может ли покупатель рассчитывать на какие-либо компенсации?

Артур Хахоков: Может. Все зависит от того, как составлен договор купли-продажи, что в нем прописано.

КДО daily: Понятно, всегда нужно внимательно читать договор, особенно написанное мелким шрифтом. Хорошо, призвав в очередной раз покупателей к бдительности, давайте вернемся к изменениям на рынке. Какие еще изменения повлек за собой кризис?

Артур Хахоков: Другое следствие - смещения спроса. Рынок загородной недвижимости в ближнем Подмосковье, где располагаются преимущественно поселки бизнес-класса и класса de Luxe, замер. Цены там начали снижаться с начала кризиса и по нашим данным, снижаются до сих пор, теряя в месяц по несколько процентов. Зато активность в зонах так называемого среднего и дальнего Подмосковья наоборот выросла. Об этом говорит и динамика цен: многие продавцы поселков в этих районах с середины весны начали повышать стоимость. В ряде наших поселков, например, с начала года цены выросли почти на треть. Во многих поселках рост за последние несколько месяцев составил 10-20%.

КДО daily: Получается, что непростые времена переживает лишь дорогой сегмент, в остальных все хорошо – продажи идут, цены растут?

Артур Хахоков: Конечно, столь высокие показатели объясняются не только оживлением рынка. Помимо того, растет и капитализация самого участка: он благоустраивается, к нему подводятся инженерные коммуникации, изменяется его статус. Но расценивать спрос как признак роста интереса к дальним дачам тоже безусловно справедливо. 

КДО daily: Что, где и почем сейчас пользуется спросом?

Артур Хахоков: Основной спрос приходится на дальние поселки, расположенные в 50-80 км от МКАД. Популярностью в первую очередь пользуются участки без подряда.

КДО daily: Чем же они интересны и привлекательны для покупателей?

Артур Хахоков: Конечно, ценой. Рынок дальних поселков до кризиса развивался относительно невысокими темпами, поэтому не успел «перегреться». Следовательно, и цены были там невысокими. Поэтому спрос и предложение сместились именно туда. Девелоперы, переориентировавшись на кризисные реалии, начали продавать участки «мелкой нарезкой» и без подряда. Это дало им возможность сделать свои предложения максимально дешевыми.

КДО daily: Насколько дешевыми?

Артур Хахоков: Стоимость большинства таких участков составляет 500-800 тыс. рублей.

КДО daily: Относительно «популярных» цен и удаленности понятно. А направления?
 
Артур Хахоков: Активно развиваются Ярославское, а также южные направления - Симферопольское, Киевское, Новорязанское. Там сейчас можно наблюдать относительно высокие доли предложения и спроса. Дело в том, что южные направления долгое время были недооценены. В 2005-2007 годах на их долю приходилось менее 20% предложений. Девелоперам были прежде всего интересны районы, где уже существуют поселки и определенная инфраструктура, а у администраций есть опыт согласований новых проектов. В связи с этим в первую очередь девелоперов интересовали западное и отчасти северное направления. В результате загородный рынок на этих направлениях оказался перегретым, чего не скажешь о юге Московской области.

КДО daily: Вы говорите о популярности южного направления и дальних поселков. Что подразумевается под понятием «популярность» в данном случае – реальные продажи или потенциальный спрос (т.е. звонки и просмотры, не переходящие в реальные сделки)?

Артур Хахоков: И реальные продажи, и потенциальный спрос. О популярности мы судим по тому, что в течение всего 2009 года мы периодически повышаем цены, но число продаж в связи с этим не падает, а наоборот только растет. Так, если нынешней весной в месяц продавалось не более 50-70 участков, то летом этот показатель вырос до 150-250 в месяц. В разы по сравнению с первыми месяцами года выросло и число звонков.

КДО daily: Как изменились цены? Насколько «просела» загородка?

Артур Хахоков: Если говорить в среднем, то цены сейчас не более чем на 5-7% отличаются от докризисных. Но это – «средняя температура по больнице». Динамика цен в разных поселках существенно различается. В поселках в пределах 20-30 км от МКАД цены сейчас на 10-20% меньше докризисных. В дальних дачах разница не превышает 3-5% как в большую так и в меньшую сторону. А вот в большинстве поселков в 50-70 км от Москвы цены уже выше докризисных: разница составляет от 5 до 15%.

КДО daily: Это сейчас. А что будет с ценами дальше?

Артур Хахоков: Мы предполагаем, что в ближайшие годы земля может подорожать в два-три раза. Во-первых, потому, что экономика рано или поздно начнет восстанавливаться, а значит, начнет расти спрос на недвижимость. Во-вторых, земля, в среднем и дальнем Подмосковье до кризиса была недооценена, то есть цена на эти участки берут «низкий старт». В-третьих, поселки развиваются, на их территории строятся инфраструктура и подводятся коммуникации. А значит, увеличивается капитализация такой земли.

КДО daily: Восстановление экономики нашей страны – дело будущего, причем пока не понятно насколько близкого. А что вы посоветует делать девелоперам сейчас, чтобы расшевелить рынок?

Артур Хахоков: Основной совет банален и прост: продавать качественный товар по разумной цене. Цены на многие загородные дома и землю в ближнем Подмосковье в 2007-2008 годах сложно было назвать разумными. Поэтому продавцам «загородки» в любом случае придется снижать цены до приемлемого уровня.

КДО daily: Какие цифры вы подразумеваете, говоря о приемлемом уровне?

Артур Хахоков: Что есть приемлемый уровень однозначно сказать нельзя, время покажет. Но я бы оценил примерно так: загородная недвижимость в пределах 20 км от МКАД еще должна упасть в цене не меньше чем на 10-20% и отдельные переоцененные объекты на расстоянии 20-50 км от МКАД должны упасть в цене на 5-10%.

КДО daily: Для многих если не спасением, то существенной помощью могла бы стать ипотека. Есть ли сейчас «ипотека земли»?

Артур Хахоков: Ипотека земли теоретически существует, но на практике случаев покупки земельного участка по ипотеке немного. Банки значительно сократили лимиты на ипотечное кредитование, повысили требования к заемщикам и объектам залога. В частности, в качестве залога, в основном рассматривают объекты на высокой стадии готовности. А приобретаемые земельные участки в дачных поселках зачастую таковыми не являются, так как покупаются на этапе строительства инженерных коммуникаций.

КДО daily: Раз уж упомянули банки, как сейчас ведут себя они, ведь у них реально много земельных залогов по различным кредитам? Как они в этом случае будут решать проблему невозвратов, и что будут делать с землей и недвижимостью, в случае их отчуждения банку из-за невозможности заемщика расплатиться по кредиту?

Артур Хахоков: Вообще это лучше спрашивать непосредственно у банков. Но, думаю, со временем каждому земельному участку найдется применение.

Беседовала Элина Плахтина