КДО

КДО daily: В чем именно выразилась активность игроков?

Ольга Косенкова: Летом рынок действительно продемонстрировал повышенную активность, в том числе по сделкам, хотя многие из них остаются непубличными. Интерес к активам недвижимости проявляют многие, но по-разному. Со стороны инвесторов — большое количество запросов, идут показы. Но у многих из них ожидания по доходности приобретаемого арендного бизнеса выше, чем может предложить среднестатистический продавец. То есть между ценой продавца и покупателя пока сохраняется некая дельта, которая не позволяет свершиться многим сделкам.

КДО daily: И те, и другие — профессионалы. В чем причина «недопонимания»?

Ольга Косенкова: Рассмотрим позицию инвестора. Если по коммерческой недвижимости в докризисный период средняя целевая ставка капитализации была 9-11%, то логично, что в кризис она должна быть несколько выше, пропорционально изменению рыночных условий. Проблема в том, что каждый эти изменения оценивает по-своему. Есть инвесторы, которые увеличили целевые ожидания по уровню доходности в два раза и даже больше — до 20-25%. Однако шансы на реальные сделки есть сейчас только у той категории инвесторов, которая имеет более сдержанные аппетиты — на уровне ставки 15-18%. Именно в этом диапазоне сейчас и совершаются сделки.

КДО daily: Продавцы — бОльшие реалисты?

Ольга Косенкова: Что касается продавцов, то складывается впечатление, что большинство из них сейчас слабо ориентируются в ситуации, так как пытаются продать объекты по докризисной ставке капитализации, в районе 10% и даже меньше. При этом бывает и так, что и по докризисным меркам эта цена завышена.

КДО daily: Похоже на защитную реакцию...

Ольга Косенкова: Да, сейчас поступают запросы на объекты по сильно завышенным ставкам доходности. В основном, от непрофессиональных инвесторов, которые недостаточно сведущи в инвестиционных механизмах и ориентированы на покупку топовых объектов за символическую цену. Собственники же таких объектов совершенно не настроены продавать по демпингу, тем более сторонним покупателям. Если такое и случается, то, как правило, между «своими» дружескими структурами.

КДО daily: В чем же новизна ситуации?

Ольга Косенкова: Действительно, пропасть между интересами продавца и покупателя сохраняется. Но появилось взаимное желание ее преодолеть. Вопрос в том, у кого сдадут нервы. Маловероятно, что только одна сторона пойдет на компромисс. Подвинуться придется как тем, так и другим. Но, скорее всего, в большей мере придется уступить продавцам. К этому их могут подтолкнуть внешние макроэкономические факторы, например, вторая волна кризиса.

КДО daily: Минфин констатирует выход из рецессии.

Ольга Косенкова: Осторожно прогнозирует. Кроме того, в сфере коммерческой недвижимости достраивается и вскоре выйдет на рынок до миллиона кв.м новых площадей.

КДО daily: Московские власти рекомендуют переоборудовать офисы в гостиницы.

Ольга Косенкова: На конечной стадии строительства? Гостиничная недвижимость слишком специфична, чтобы под нее можно было так просто что-то переделать. Если нет задачи из пафосного офиса сделать общежитие для гастарбайтеров...

КДО daily: Вернемся к сделкам, где покупателем выступает не инвестор, а конечный пользователь, «для себя».

Ольга Косенкова: Здесь ситуация более благоприятная, потому что у конечных покупателей нет каких-либо явно-выраженных инвестиционных ожиданий. При оценке соответствия предлагаемого объекта они исходят не из того, какую ставку капитализации он имеет, а из того, насколько этот объект способен удовлетворить их субъективные потребности и вписывается в общий бюджет. Словом, у продавца больше шансов продать объект конечному покупателю, потому что тот готов больше заплатить и с ним проще сторговаться.

КДО daily: Резюме этой части?

Ольга Косенкова: С точки зрения предварительного интереса к объектам (запросов, просмотров, оценки) инвесторы сейчас более активны, но по количеству совершенных сделок более результативны конечные пользователи.

КДО daily: А есть ли смысл покупать офисы для себя или лучше все-таки арендовать?

Ольга Косенкова: Если сравнивать покупку офиса и его аренду в кризис, то во многом выгоднее все-таки арендовать, по крайней мере, в ближайшие года два. Арендодатели сейчас более сговорчивы, чем продавцы недвижимости: многие площади пустуют. Арендные ставки сильно упали и сейчас можно найти весьма интересное предложение. Некоторые арендодатели готовы «сажать» арендаторов даже за символические суммы, покрывающие только операционные расходы, лишь бы не нести убытки за содержание здания. В этом плане найти предложение, удовлетворяющее вашим требованиям по аренде, значительно проще, чем предложение по приобретению. Поэтому, если нет задачи инвестировать в качественную недвижимость на долгосрочную перспективу, то выгоднее все-таки арендовать.

КДО daily: А если есть?

Ольга Косенкова: Если у компании есть деньги и подходящее предложение по выгодной цене, то возможно интереснее будет покупка, так как в данном случае может быть реализован одновременно и инвестиционный интерес — после кризиса здание можно будет продать уже по значительно более выгодной цене.

КДО daily: И все-таки, что мешает говорить о достижении дна?

Ольга Косенкова: Как я уже отметила выше, дисбаланс между ценой спроса и предложения сохраняется, что тормозит усиление активности по сделкам. А это один из наиболее очевидных признаков того, что «дна» мы еще не достигли, и, значит, корректировка цен вниз неизбежна. Большинство участников рынка предпочитает «сбрасывать» сегодня далеко не самые привлекательные объекты, придерживая наиболее «вкусное» у себя. Если же какие-то «лакомые кусочки» и попадают на открытый рынок, то чаще всего по докризисным ценам, что, разумеется, мало у кого сегодня может вызвать интерес.

КДО daily: Последствия?

Ольга Косенкова: Вследствие этого дисбаланса между ценой спроса и ценой предложения (во многом, кстати, подкрепленным наблюдавшимся положительным отскоком в экономике весной), открытого движения на рынке мало. Покупатель и продавец не спешат достигнуть компромисса, и у каждого есть свои аргументы: покупатель, ожидая дальнейшего снижения рынка не готов хоть как-то переплачивать, поминая, что «завтра» он сможет купить еще дешевле, а продавец, веруя в то, что дно уже достигнуто и рынок пошел вверх, не желает снижать «ценник». Если ценовые ожидания инвесторов на сегодняшний день скорректированы в среднем на 50%, то для большинства продавцов предел скидки составляет 30%. Причем для рынка характерна еще одна тенденция — объект выставляется по адекватной цене, но как только к нему появляется какой-то интерес, цены сразу взвинчиваются.

КДО daily: Так что? Симуляция активности и не более того?

Ольга Косенкова: Активность по предварительному интересу выросла, по реальным сделкам — пока еще нет. Очевидно, что мы должны нащупать этот разумный баланс спроса и предложения. Если экономическая ситуация в стране будет развиваться по пессимистическому сценарию, и осенью мы столкнемся с очередной волной кризиса, то компромисса достигать в любом случае придется. И уступать здесь по понятным причинам будет вынужден продавец. Многим, я думаю, все-таки придется расстаться с частью придерживаемых ранее «вкусных» активов — именно за счет них можно будет получить какой-то кэш. При этом, если макроэкономическая ситуация продемонстрирует худший сценарий развития, то здесь уже, конечно, следует ожидать открытого снижения цен на рынке.

КДО daily: Боюсь, ключевое слово — «если». Но хорошо, когда же «дно»?

Ольга Косенкова: О том, когда дно будет достигнуто, сказать с точностью не сможет никто, потому что на это влияет целый ряд субъективных факторов, которые просто непредсказуемы: психологическое поведение участников рынка, действия правительства и другие факторы. При оптимистичном сценарии мы его нащупаем в пределах ближайшего полугодия, при пессимистичном сценарии — намного позже.

КДО daily: Но часть покупателей понимает, что цены уже упали до минимального уровня?

Ольга Косенкова: Не все. В основном, покупатели как раз с этим не согласны. Скорее, это позиция продавцов.

КДО daily: Как обстоят дела со сделками в других секторах рынка — торговом и складском?

Ольга Косенкова: Последняя публичная крупная сделка в торговом сегменте состоялась в ноябре прошлого года — покупка Midland торгового центра «Миллион мелочей» (26 тыс. кв.м в Бибирево). Также сообщалось о несостоявшихся сделках по покупке ТЦ «Щука» и «Атриум» компанией TPS: стороны не сошлись в цене. Все это свидетельствует о разных ожиданиях инвесторов и собственников объектов. Если инвесторы готовы покупать объект как действующий арендный бизнес со ставкой капитализации 15-20%, то владельцы готовы с ним расстаться только по цене, соответствующей ставке не более 12% годовых, в противном случае предпочитают повременить с продажей.

КДО daily: Отмечается ли в этих секторах повышение спроса на покупку недвижимости?

Ольга Косенкова: В торговом сегменте наибольший интерес у инвесторов сейчас вызывает стрит-ритейл. Им интересуются как небольшие частные инвесторы, так и крупные финансовые структуры, которые считают этот сегмент наиболее устойчивым к кризису и быстро восстанавливаемым. Но здесь все самое качественное и интересное пока еще придерживается покупателями. Конечно, такие предложения есть, но их не так много и за них надо бороться. Что касается торговых центров, то тут есть интерес к небольшим «понятным» объектам, с хорошим местоположением и составом арендаторов.

КДО daily: Какие площади интересуют покупателей?

Ольга Косенкова: В офисном сегменте живой интерес проявляется к отдельно стоящим зданиям — особнякам хорошего класса: А или В, в пределах Садового кольца, площадью от 500 кв.м до 2 тыс. кв.м. Интерес к покупке площадей в офисных центрах значительно меньше, как и самих площадей для продажи. Практика их продажи на рынке вообще не столь большая. Все-таки психологически людям комфортнее рассматривать отдельно стоящие здания, тем более что раньше интересные объекты в этом сегменте были практически штучными. В торговом сегменте чаще всего запросы поступают по стрит-ритейлу на объекты в пределах $3-5 млн. Здесь покупатели больше смотрят не на удельную стоимость квадратного метра, а на привлекательность и стоимость всего объекта как такового, поэтому запросы чаще определяются бюджетом.

КДО daily: Каковы сейчас средние цены на офисные и торговые помещения по Москве? По каким ценам проводились уже осуществленные сделки?

Ольга Косенкова: На качественные офисы с центральным местоположением цена может варьироваться очень сильно — от $2,5 тыс. за кв.м до $10 тыс. за кв.м. При этом, не факт, что первое предложение будет хуже, чем второе, иногда даже наоборот. В стрит-ритейле средняя цена составляет $5-6 тыс. за кв.м. Про цены на площади в торговых центрах мы не говорим, потому что в этом сегменте традиционно площади арендуются, а не продаются.

КДО daily: Как соотносится сегодня предложение со спросом во всех секторах рынка в целом?

Ольга Косенкова: Спрос сейчас неактивный, по большей части отложенный. В основном, все прицениваются и ждут продолжения ценовой корректировки. Предложений к продаже на рынке очень много. И если вторая волна кризиса будет более масштабной, то это поспособствует тому, что на рынок выйдет дополнительная часть предложения, причем более качественного. В результате, появится возможность еще большего выбора, что соответственно, приведет и к большему снижению цен на рынке.

Беседовал обозреватель КДО daily Альберт Акопян