КДО

«Российские покупатели в настоящее время находятся в ожидании, чем закончится нестабильность финансового сектора в России. Активность покупателей сейчас невысока, но, тем не менее, очень многие интересуются состоянием зарубежных рынков. Для тех, кто в настоящее время располагает свободными средствами, это подходящий момент присмотреться к объектам на рынке, выбрать подходящий и, поторговавшись с собственником, получить хорошую цену. Возобновление роста цен на зарубежных рынках недвижимости мы прогнозируем на конец 2009 – начало 2010 года. В целом, покупатели элитной зарубежной недвижимости делятся на два типа: те, кто приобретают для себя, и те, кто приобретают с целью инвестирования. Первый тип тяготеет к традиционным рынкам: Лазурный берег, Монако, Лондон. Эти покупатели могут приобретать жилье и во время кризиса, если они нашли подходящий по всем параметрам объект. Во время кризиса особенно нужна помощь консультанта по недвижимости. Хорошо разбираясь в данном рынке и его тенденциях, он поможет определить, не была ли, например, цена на объект изначально завышена, причем как раз на размер такой привлекательной скидки. Инвесторы же пока снизили активность и ждут какой-то определенности в ситуации на рынке, как на локальном (в данном случае — российском), так и на зарубежных», - говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank.

 

Наталья Завалишина, руководитель направления DPM холдинга «МИЭЛЬ»: «По нашим оценкам, рынок недвижимости в Испании испытывает существенное снижение активности. По данным Министерства жилищного строительства этой страны, за последние 12 месяцев количество проданной недвижимости по сравнению с предыдущими 12 месяцами, упало на 25%. Продажи новостроек понизились на 8,5%, а продажи вторичной недвижимости – на 39,3%. По данным оценочных компании, работающих на территории Испании, в целом, по стране за 12 месяцев номинальные цены понизились на 4,6%. В то же время это снижение, в основном, пришлось на 1-ый и 2-ой квартал 2008 года, т.е. снижение не прогрессирует. А россияне действуют, как действовали и до кризиса: кто-то покупает, кто-то ждет. Увеличение потока покупателей зарубежной недвижимости возможно, причем, вероятно, станут популярны некоторые новые направления, к примеру, Египет, Израиль. В Израиле отменили визы на въезд, а Египте сейчас предоставляет возможности получения хорошей прибыли при сравнительно небольших начальных инвестициях. Пожалуй, сегодня можно выделить три крупных группы, внутри которых возможны свои подгруппы. Первая — это инвесторы, готовые осуществлять девелоперские проекты, строительство. Вторая — это тоже инвесторы, которые выкупают существенные объемы уже готового жилья и постепенно продают конечным покупателям. Третья группа — это покупатели небольших апартаментов, как с целью получения дополнительного дохода, если объект приобретается на ранней стадии и позднее перепродается, так и для себя, для собственного проживания, отдыха, обучения. Как правило, первая группа — это самые состоятельные и рисковые покупатели, вторую группу можно назвать группой умеренных рисковиков, и третья — самые консервативные инвесторы, с небольшими суммами инвестиций. В крупной компании вы найдете предложения для всех групп инвесторов. Советы самые обычные: тщательно изучить регион и предполагаемый проект, прежде чем инвестировать в него. В этом лучше всего помогут профессионалы рынка».

 

Ольга Багрова, ведущий консультант департамента зарубежной недвижимости компании «Калинка-Риэлти»: «Эксперты «Калинка-Риэлти» прогнозируют некоторую стагнацию на рынке зарубежной недвижимости на срок от 2 до 4 лет. Вместе с тем, активность инвестиций россиян в зарубежную недвижимость в данный момент возрастает. Наших покупателей, как и прежде, в первую очередь интересует жилая недвижимость высокого класса. Среди прочего, это связано и с тем, что стоимость дорогого жилья во многих странах Европы, в отличие от предложений российского рынка, в наибольшей степени соответствует качеству. На втором месте по востребованности следует коммерческая недвижимость, в этом сегменте наибольшим спросом пользуется гостиничный и ресторанный бизнес. Наиболее благоприятными для инвестиционных вложений и приобретения личного имущества во Франции являются Париж и города Лазурного побережья: Кап-Ферра, Ницца, Канны, Сент-Тропе. Выгодные предложения сейчас могут поступать также из Швейцарии. До недавнего времени закон Lex Friedrich запрещал иностранцам, не располагающим видом на жительство, свободную покупку недвижимости. Теперь земельные участки и недвижимость для коммерческой деятельности и использования в качестве основного места жительства иностранцам доступны. По мнению наших зарубежных партнеров, многих российских инвесторов отличает стремление добиться неоправданно больших скидок, в результате чего выгодный объект уходит. Хотелось бы посоветовать соотечественникам полнее учитывать реалии местного рынка и менталитета, внимательнее относиться к выгодным предложениям. Очевидно, значительных скидок от девелоперов и продавцов можно ожидать в конце года в связи с необходимостью погашения обязательств перед кредиторами».

 

Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость»: «Цены на недвижимость падают не во всех странах. В некоторых они просто прекратили привычный рост. Но принципиально нового в виде обвала рынков, на мой взгляд, ожидать не стоит. Везде ситуация примерно одинаковая: в связи с изменениями в банковском секторе новое строительство не начинается, но объекты, которые уже находятся в стадии строительства постепенно завершаются. Поскольку сегодня спрос сниженный, они будут продаваться дольше, чем это ожидалось ранее, но поскольку новые предложения не будут выходить на рынки в том объеме, как поступали раньше, баланс спроса и предложения не нарушится. Говорить о сроках выхода из кризиса следует применительно к каждой стране. В некоторых странах (например, на рынках, где рост цен был обусловлен общим экономическим подъемом и повышением уровня жизни) нормализации ситуации можно ожидать уже в ближайшем полугодии. Так, например, в Болгарии и Черногории рынок просто переходит из стадии роста в стадию зрелости, уходят спекулянты, а участниками рынка становятся платежеспособные требовательные покупатели из стран СНГ, Скандинавии, Востока. Для стран со стабильной экономикой (Германия, например) вопрос о падении цен следует рассматривать вообще очень конкретно, локально, применительно к каждой земле и городу. Так, например, в Мюнхене и Гармише цены не падают, просто снизилась активность покупателей, а по ощущениям участников рынка, выжидательная позиция, которую заняли клиенты, сменится на постепенный возврат к активности в течение 2-3 месяцев. Активность российских покупателей несколько снизилась, но крупные игроки рынка не должны ощутить снижение числа продаж. Снижение клиентской активности больше ударит по мелким компаниям, поскольку надежность покупки сейчас становится самым актуальным вопросом при выборе объектов. Если говорить о тенденциях последнего времени, то резко увеличилось количество клиентов, желающих вложить сумму до €25 тыс., а самым популярным видом недвижимости сейчас является новое готовое или почти готовое жилье – срок сдачи не позже весны 2009. Покупателям этой категории, я все же посоветовала бы объединиться с родственниками или воспользоваться рассрочкой платежа, но увеличить бюджет покупки. На €25 тыс. можно приобрести очень маленькую квартиру в Болгарии в комплексе эконом-класса. Ликвидность этих объектов очень мала. А перспективы недвижимости эконом-класса в Болгарии не самые радужные. Поэтому лучше потратить €30-40 тыс., но приобрести ликвидный и перспективный объект. Спрос на объекты, сдающиеся в 2010 и 2011 году, снизился. Застройщики в связи с этим меняют условия оплаты, оставляя большой транш на сдачу комплекса «под ключ». Сейчас рынок принадлежит покупателям, этим стоит пользоваться, выбивая при помощи агентства более выгодные условия сделки от продавцов. Я бы не советовала покупать что-то, в ликвидности чего сомневаются эксперты. Главное, не ГДЕ, а ЧТО покупать. В целом же, те покупатели, которые интересовались покупкой для личного пользования, не изменили своих предпочтений, как по странам, так и по бюджету. Россияне традиционно предпочитают качественное жилье на курортах в непосредственной близости от моря».

 

Итак, вне зависимости от кризиса, люди продолжают решать важные для них вопросы, связанные с улучшением жилищных условий, в том числе условий для отдыха своей семьи, и сохранения накоплений. А лучшего способа для сохранения денег, чем недвижимость, пока еще никто не придумал. Здесь вспоминаются результаты опроса, проведенного в октябре ВЦИОМ: 51% россиян считает недвижимость самым надежным способом сохранения денег. А эксперты зарубежного рынка, если в чем-то и едины, так в том, что при любом раскладе, даже упав на 10-20%, цены потом начнут расти и в пятилетней перспективе дадут 100% прирост, что как минимум покроет инфляционные потери. В отношении отечественного рынка недвижимости такой уверенности не наблюдается.

 

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян