КДО

«Такие условия частично укладываются в требования, предъявляемые к банкам проектом все еще не принятого закона о стройсберкассах, — говорит независимый аналитик Ян Загатский. — В частности, разница между накопительной депозитной и будущей кредитной ставкой не может превышать 3 пунктов. То есть, предлагая «накопителю» пониженную ставку, скажем, в 8% годовых, стройсберкасса не может в дальнейшем задрать ставку по кредиту на оставшуюся сумму свыше 11% (8% + 3%). А значит, накапливая под низкий процент, граждане получают возможность и кредитоваться под низкий процент. Эта схема не зависит прямо от инфляции, однако работает при двух условиях: накопление суммы в 50% от стоимости жилья и стабильные цены на недвижимость. С тем и другим в России есть проблемы».

Предложение ВТБ 24 явно претендует на компромиссный характер. После накопления 30%, следующие 30% заемщик оплачивает по схеме, «похожей на стройсберкассовскую» с «небольшим» повышением ставки («на 20% ниже рыночной»), а на последних 40% кредита банк полностью отбивает свою прибыль. Вопрос в том, что угадать «рыночную ипотечную ставку» через несколько лет (после накопления 30% и тем более после погашения еще 30%) невозможно. Не придется ли «накопителю» по низкой депозитной ставке просто забирать свои подешевевшие накопления?

«Возникает сразу множество вопросов относительно подобных новых схем кредитования, — говорит ведущий аналитик «Океанит консалтинг» Олег Борисенок. — На бумаге это конечно может выглядеть очень красиво и стройно, но в реальности все может сильно исказиться. Во-первых, накопить на специальном вкладе за два-три года 30% стоимости жилья способно абсолютное меньшинство граждан. Во-вторых, имеет ли такая схема смысл с точки зрения заемщика? Ведь льготная процентная ставка на часть кредита образуется за счет крайне низкой доходности накопительного депозита. Не проще ли человеку открыть пополняемый депозит на те же несколько лет, но по нормальным рыночным ставкам? Чтобы потом взять кредит в любом банке с приемлемыми условиями: с имеющимися 30% первоначального взноса проблем у него не будет. В-третьих, с нашими темпами инфляции и нестабильностью цен очень велик риск вступить в вечную гонку — человек просто не будет успевать накопить деньги на жилье».

«Процентные ставки в банках растут, цены на жилье не снижаются, — заочно соглашается с коллегой руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Анжелла Дубровская. — Есть риск, что за счет уменьшения предложений жилье в будущем будет дорожать. В настоящее время для улучшения возможностей заемщика требуется, прежде всего, стабильность на финансовом рынке и рынке недвижимости. Более того, необходима законодательная база, которая могла бы защитить потенциального заемщика в случае непредвиденных обстоятельств. Пока же для заемщика это не выгодно».

«Данная схема ипотечного кредитования беспроигрышна для банка, — замечает ведущий специалист ООО «Пересвет-Ипотека» Татьяна Гвоздь. — Она дает возможность привлечь денежные средства от физических лиц по пониженным процентным ставкам, плюс выйти на рынок с кардинально новым продуктом, тем самым стать одним из лидеров на рынке ипотечного кредитования. Кроме того, заемщики, увеличивая сумму вклада в течение двух и более лет, косвенно подтверждают свою платежеспособность, что в нынешних условиях немаловажный фактор». В настоящий момент, предполагает эксперт, когда банки постоянно ужесточают условия кредитования, своеобразные строительные сберкассы ВТБ 24 позволят увеличить количество клиентов. При этом остаются актуальными вопросы моратория и возможности досрочного погашения по таким кредитам. Что же касается долгосрочных перспектив такого рода продуктов, — говорит Т. Гвоздь, — то, на мой взгляд, они могут быть интересными лишь при стабильной экономике, незначительной инфляции в стране, устойчивых процентных ставках по кредитам».

«В принципе это абсолютно нормальный вариант накопления первоначального взноса, — считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. — Такая схема уже использовалась в жилищных кооперативах четыре года назад, правда, должного внимания у потенциальных покупателей не нашла. Причина понятна: инфляция и рост цен на недвижимость не давали возможности спокойно накопить первоначальный взнос». Новое предложение ВТБ 24, допускает эксперт, это попытка помочь потенциальным заемщикам приобрести жилье, но и на этот раз большинство покупателей предпочтут накапливать на первоначальный взнос по другим программам, либо вообще во внебанковской сфере. «Каких то подводных камней я здесь не вижу, — заключает М. Литинецкая. — Просто, таким образом банк хочет заработать. Кредитов выдается все меньше, соответственно банк не получает проценты. Использовать накопительные деньги потенциальных заемщиков банку безопаснее и выгоднее».

«Появление нового ипотечного продукта является позитивным для отрасли, — уверен аналитик ИГ «КапиталЪ» Иван Завадский. — Но в том виде, в котором продукт анонсирован, он не будет очень популярным у потребителей: им предлагается вложить деньги под процент ниже рыночного сейчас для получения возможности взять под более низкий процент в будущем. Но в период кризиса, когда неопределенность высока, клиенты банков предпочтут получить максимальный процент сейчас. Ведь сказать, насколько упадут ставки по ипотеке в будущем сейчас сложно». Сильную сторону продукта, эксперт видит в предложении «готового решения»: когда в банк приходит клиент с целью изучить, какие у него есть варианты решения квартирного вопроса, а ему предложат, в частности, не брать на себя обязательств по ипотеке сейчас, а напротив, накопить на покупку недвижимости в будущем.

«Чтобы оценить все преимущества и недостатки предлагаемой схемы ипотечного кредитования, необходимо знать все ее нюансы, — отмечает начальник управления маркетинга и развития Группы компаний «КОНТИ» Игорь Дуров. — На сегодня можно предположить, что эта схема может быть интересной только для платежеспособных клиентов. Безусловно, схема будет интересна и банкам: она гарантирует поступление «длинных» денег, ведь заемщик должен будет вкладывать средства в течение двух и более лет. С другой стороны этом два года довольно продолжительный срок, если цены будут расти скачкообразно, накопить 30% от стоимости квартиры будет проблематично». Кроме того, указывает эксперт, пока не известно, как будут соотноситься во времени погашение 30% по льготной ставке и 40% по рыночной. Неизвестно, как будет исчисляться последняя.

«Непонятным остается также положение со страхованием вклада, — указывает И. Дуров. — Ведь гарантированный возврат вклада, в случае банкротства банка — это только 700 тыс. руб., гораздо меньше 30% стоимости даже самой дешевой однокомнатной квартиры. Кроме того, если вдруг участник этой программы захочет «выйти» из нее, неизвестно, будет ли банк применять к нему штрафные санкции. Вместе с тем, если данная программа станет альтернативой классической программе, но с плавающей процентной ставкой, привлекательность предложения повысится».

«Кроме того, — резюмирует И. Завадский, — те, кто выберут этот вариант, внесут свою лепту в недопущение неоправданного роста цен на недвижимость».

«Предложение похоже на некий суррогат от немецкой модели ссудо-сберегательных касс, — высказывает свое мнение директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп. — Для банков модель ВТБ24 полезна тем, что пока человек копит 30% стоимости жилья, финансовое учреждение проверяет его надежность, правильно ли он рассчитал свои возможности. Заемщика же данная схема привлекает тем, что процент по его кредиту будет ниже рыночного и решение о выдаче ему кредита гарантировано на 99%. Однако в этой схеме есть один изъян, связанный с ростом цен. В случае роста на 50-100% за 2-3 года накопить первоначальный взнос просто невозможно. Тем более, есть подозрения, что после кризиса рост цен продолжится по причине дефицита жилья на российском рынке недвижимости. К сожалению, результат можно будет увидеть только через 3-5 лет».

В России, по словам эксперта, уже были неоднократные попытки создания ссудо-сберегательных касс. Однако их главной проблемой стала именно невозможность накопления половины стоимости жилья. Поэтому если бы человек копил не 30%, а хотя бы 15-20%, успех был бы более вероятным. «Модель интересная, но реализация ее будет тяжелой, — уверен И. Шкоп. — Введение ее в действие — задел на далекое будущее. Если же она заработает, то может стать частью стабильной системы кредитования по покупке жилья. А длительность накопления необходимых средств делает модель неинтересной для спекулянтов».

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян