КДО

«Проблемы порождаются самими девелоперами: сначала они замахиваются на огромные проекты, берут кредиты, а что потом? — приводит газета «Ведомости» слова замминистра регионального развития Сергея Круглика. — Есть сегмент бизнеса, который приходит в девелоперский бизнес не как в длительное вложение денег, а в прихорашивание и продажу. Нас насторожила, например, перепродажа проекта «Рублево-Архангельское». Ведь так мы можем до бесконечности помогать проекту, кого-то капитализируя. Зачем?»

Слова, почти текстуально совпадающие с тем, что глава московского стройкомплекса Владимир Ресин сказал несколько лет назад по поводу одной компании, не выполнившей своих обязательств перед дольщиками: «Нахватали стройплощадок, а что с ними делать, не знают… пришли тут, отставные полковники, решившие заработать денег». Действительно, приходят в бизнес всякие, деньги зарабатывать, работать мешают. Чиновники Минрегиона, которые по непонятным критериям отбирали одних, как нуждающихся в господдержке, и чиновники мэрии, заключавшие инвестконтракты с другими, здесь, естественно, ни при чем.

«Заявление замминистра Минрегиона, по меньшей мере, странное, — считает генеральный директор Real Estate Consult Михаил Храмов. — Действительно, есть разные бизнесы, есть такие, которые полностью или частично специализируются на открытии проектов — самой сложной стадии любого бизнеса. На рынке всем известно, что компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, продавшей «Рублево-Архангельское», это удается хорошо. Есть сроки реализации стадий проекта, есть квадратные метры, которые должны быть сданы, есть обременения, которые должны быть выполнены. Именно эти критерии должен оценивать Минрегион, а не нюансы прав собственности на компании, управляющие проектами».

С. Круглик признал, что из 22 проектов активно развиваются всего три: «Академический» в Екатеринбурге, «Лесная Поляна» в Кемерове и «Новый город» в Чувашии. Остальные 19 ожиданий кураторов из Минрегиона не оправдали.

Ситуацию вокруг пилотных проектов разъясняет директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков: «В июне 2007 года были объявлены проекты-победители, претендовавшие на получение государственной поддержки в рамках нацпроекта «Доступное жилье». В московском регионе такими проектами стали «Рублево-Архангельское», «А-101» и «Большое Домодедово». Согласно программе государственная поддержка может иметь следующие формы: гарантии по займам для обеспечения участков инфраструктурой; субсидии на возмещение затрат на уплату процентов под строительство коммунальной инфраструктуры; обеспечение микрорайонов автодорогами».

Обязательства самих претендентов по объемам строительства, продолжает эксперт, это не менее 1 млн. кв.м. жилья, по срокам — начало не позднее 2007 года, окончание — не позднее чем через 10 лет; земельный участок должен быть консолидирован в руках одного инвестора. Поскольку реально строительные работы ведутся, как отметил С. Круглик, только по трем проектам, то и финансирование может быть выделено только по данным проектам в виде субсидии на возмещение затрат на уплату процентов под строительство коммунальной инфраструктуры.

«Проекты в Московском регионе находятся на «бумажной» стадии и, по всей видимости, реализовываться в ближайшие два-три года не будут, — уверен И. Шульков. — В частности, до сих пор не известна судьба проекта «Рублево-Архангельское», по непроверенной информации была проведена реконцепция проекта, чтобы проект, неофициальное название которого «город миллионеров», мог соответствовать главной идее нацпроекта – доступное жилье. Компания Coalco планирует продавать предприятие «ГВСУ-Центр», обладающее крупными строительными мощностями, которое приобреталось в надежде на реализацию масштабного проекта «Большое Домодедово» (в частности переговоры о продаже ведутся с компанией «СУ-155»). Бывший акционер и член совета директоров Собинбанка Сергей Кириленко продал свою долю в компании «Масштаб», которая планировала развивать проект «А-101» на Калужском шоссе». Другие проекты, не участвовавшие в программе, но при этом не менее амбициозные, по словам эксперта, «сдуваются» на глазах: «Компания Capital Group вышла из проекта «Остров Истра», расположенного на Истринском водохранилище на территории площадью свыше 1 000 га, уступив свою долю партнеру – компании MCG. Вероятнее всего будут отложены сроки начала реализации компанией «ОПИН» проекта «Большое Завидово» на Иваньковском водохранилище.

«Нацпроект по жилью, пожалуй, самый неудачный и непонятный, говорит ведущий аналитик «Океанит консалтинг» Олег Борисенок. — Он вроде бы есть, о нем много говорят, но никто еще не видел его результатов. Выделены огромные средства, которые где-то варятся, много проектов заявлено, но дальше красивых презентаций дело так и не идет. Государство должно просто создать благоприятные условия и, выражаясь словами президента, «не кошмарить бизнес». Когда же речь идет о господдержке в натуральном выражении, то сразу образуется огромная черная дыра, в которой бесследно пропадает добрая половина выделенных ресурсов. Что касается подготовки участков, подвода инфраструктуры за счет бюджета, то этот метод вообще не эффективен. Как вы думаете, у кого больше денег уйдет на подготовку одной и той же площадки? Правильно, у государства, потому что там и цены завысят и откаты и т.д. Пусть бизнес все делает сам, у себя он воровать не станет».

У директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эсетйт» Сергея Лушкина иное мнение: «Реализация масштабных проектов без поддержки государства практически невозможна. Значительную долю в себестоимости строительства занимают расходы на прокладку инженерных коммуникаций. При массовом строительстве непосредственное возведение районов сопровождается развитием необходимой социальной инфраструктуры и дорожных сетей. Когда подобные расходы несет застройщик, стоимость возведения инфраструктуры перекладывается «на плечи» конечного покупателя. Соответственно, для реализации проектов жилых районов доступных по цене хотя бы «среднему классу», государственная поддержка в области строительства инфраструктуры обязательна. К сожалению, реализация наиболее масштабных проектов в Московской области была возложена на строительные компании, не имевшие значительного опыта строительства в московском регионе, что предопределило длительные сроки подготовки проектной и разрешительной документации».

Эту точку зрения в целом поддерживает руководитель аналитического центра Корпорации «Инком» Дмитрий Таганов: «К сожалению, большинство из заявленных мега-проектов Московского региона — это не более чем популистские заявления, которые делаются с целью подороже перепродать земельный участок. И финансовый кризис здесь совершенно не при чем: многие мега-проекты анонсировались задолго до кризиса, однако никаких намеков на бурную строительную деятельность не наблюдалось. Сейчас, по понятным причинам, государство вряд ли будет в первую очередь заниматься «будущими городами», поскольку необходимо поддерживать банковскую систему, крупные строительные холдинги, возведение социального жилья, топливно-энергетический комплекс, наукоемкие отрасли промышленности. А без помощи государства мега-проекты такого уровня реализованы быть не могут».

Несколько иначе видит проблему представитель инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов: «Вопросы строительства находятся в компетенции местных властей. Прежде всего, в их поддержке нуждаются застройщики. Соответственно от качества проводимой политики в регионе зависит уровень и объемы строительства. Конечно, федеральный центр в лице Минрегиона должен помогать в реализации масштабных проектов, где возможностей областных или краевых властей недостаточно. Но главной задачей министерства должна стать выработка механизмов по стимулированию жилищного строительства в регионах и мер ответственности в случае небольших показателей по объемам вводимых домов в эксплуатацию».

Так или иначе, но задержка с началом строительства большинства пилотных проектов в нынешних условиях кажется объяснимой. А кризис может даже пойти на пользу Минрегиону и региональным властям. По крайней мере, позволит «подчистить» статистику. «Объем ввода жилья в РФ по итогам 2007 года увеличится на 30,4% по сравнению с 2006 годом и составит 66 млн кв. м, — сообщал накануне прошлого нового года и как раз между парламентскими и президентскими выборами С. Круглик. — Результаты превзошли все наши ожидания: прогнозировали, что в этом году рост ввода в строй нового жилья составит 20%, а получились и все 30%». Многоквартирный дом, начиная с предпроектных работ, строится 2-3 года и более. 6 млн кв. м жилья не могут появиться откуда ни возьмись. Тем более что до самого начала думской предвыборной кампании в Минрегионе прогнозировали не более 56 млн. кв. м жилья. 
 

Из года в год в «сданные жилые метры» засчитываются первые нежилые этажи (а потом их посчитают еще раз, уже как коммерческую недвижимость). Из года в год в графу достижений Минрегиона записывается индивидуальное жилье, которое зачастую строится без малейшей поддержки государства: 20 млн кв. м в 2006 году, 26 млн в 2007-м. Из 66 млн. Или все-таки из 56? Из года в год половина жилья сдается не за первые шесть или семь, а за девять месяцев, с января по сентябрь. Притом, что рекламируемые сроки ввода объектов примерно одинаково распределены между всеми кварталами, а обещания: «сдача в IV квартале» срываются так же часто, как остальные. Напомним, в прошлом году по данным Росстата за 9 месяцев было введено 34 млн кв. м. По следующей справке Росстата в январе-ноябре 2007 года было введено в эксплуатацию 44 млн кв. м. Получается, что в декабре было сдано... 12 млн кв. м! Т.е. декабрь показал рост, который в годовом исчислении означал бы 144 млн кв. м — заветный 1 кв. м на человека!

Ситуация напоминает западню приписок, когда часть продукции засчитывается «авансом». Т.е. часть жилья засчитанного за один год, фактически сдается в начале следующего, соответственно, для начала года эти метры — «холостые», сдача вновь проседает, чтобы выровняться за счет приписок в конце года. Похоже, в этом году показать ударные темпы в конце года Минрегиону будет сложновато.

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян