КДО

Возникают и другие вопросы. Да, ставки по ипотеке резко возросли. Но и стоимость квадратного метра так же резко упала и, как прогнозируют некоторые банковские аналитики, упадет в ближайшие месяцы еще на 25-40%. Что, собственно, потеряет тот, кто решит приобрести квартиру по ипотеке сегодня? Потеряет по сравнению с той общей суммой, которую ему пришлось бы отдать за эту квартиру, оформи он заем год назад? Да, брать кредит на падающем рынке считается, по меньшей мере, делом неумным: завтра цена упадет еще больше. Цена на что? На товар, производство которого быстро сокращается? Отсюда «вопрос всех вопросов»: когда ждать перелома ситуации? А если уважающий себя эксперт прямо отвечать на него не станет, то хорошо бы добавить еще хоть несколько новых факторов оценки ситуации к тому множеству, в которых бултыхается рынок. Эти вопросы мы задали экспертам рынка недвижимости. И первым вопросом был: «Так какие же банки реально дают сегодня кредиты?»

Директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп: Никакие. Сегодня ипотечные кредиты не выдает ни один банк. И давать не собирается. Если еще вчера рублевые ставки были в коридоре от 11 до 13% годовых, то уже сегодня они составляют 20% и более. Что означает удвоение ежемесячных платежей заемщиков. За это время зарплаты не выросли ни в два, ни даже в 1,5 раза. Они скорее упали в ряде секторов экономики. Я не говорю про тех, кто вообще потерял работу. Скажем так, серьезные экономисты воздерживаются от прогнозов развития кризиса в первом квартале следующего года. Как, впрочем, и далее. Поэтому, повторю, банки кредитов не дают. В том числе те три банка, которые недавно объявили о снижении ипотечных ставок. На мой взгляд, это просто рекламная акция. Однако кредитов из нее не получится. Т.к. даже после снижения получились 18-19% годовых, что очень далеко от возможностей заемщиков.

Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков: Действительно, рынок ипотеки сократился в разы, если не в десятки раз, а доступность ипотечных кредитов значительно снизилась. По большому счету на рынке остались всего два крупных игрока: Сбербанк и ВТБ. Объем заявок к ним возрос кратно, они вынуждены повышать ставки и ужесточать требования к заемщикам. Снижение ставок представляется мнимым. Речь идет о снижении по отношению к ставкам, сформировавшимся уже во время кризиса. Если указанные ставки на уровне 12-18% сравнить со ставками годовой давности, которые например, предлагались ВТБ24 (9,5-11%) тогда все встает на свои места — банальный маркетинговый ход чтобы привлечь к себе внимание. Да и здравый смысл подсказывает, что банки вряд ли готовы заниматься альтруизмом, ведь единственно возможный теперь источник фондирования для ипотечных кредитов — АИЖК — требует чтобы ставки по выкупаемым кредитам были не ниже 15%.

Руководитель отдела ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кристина Хмель: Да, решение АИЖК ужесточить подход к выкупу кредитных портфелей у своих партнеров повлияло на ситуацию. По полной стоимости агентство готово выкупать лишь кредиты, выданные в среднем под 16% в регионах и 17,5% в Москве. Но ситуацию усугубляет и схема поведения некоторых банков — изменение ипотечной программы таким образом, что при открытой программе кредитования, последняя не является рабочей, то есть потенциальный заемщик, видя условия программы банка, сам отказывается от ипотечной сделки в данном учреждении. Например, один из банков поднял ставки на первичном рынке до 29 % в рублях. Или при приобретении квартиры на первичном рынке обязательным требованием банка является предоставление клиентом в залог уже имеющегося готового жилья.

КДО: Но ведь в стране остались люди, относительно уверенные в своем завтрашнем дне. Предположим, есть «хороший заемщик», который может рассчитывать на одобрение кредита банком. Ему удалось найти адекватного продавца, готового дать хорошую скидку. Что он, собственно, потеряет по сравнению с тем, если бы брал кредит полгода назад? Ставка выросла, но цены-то упали. Может быть, наоборот, выиграет? Скажем, на идеальном примере.

Иван Шульков: Рассмотрим такой пример. Июнь 2008 года. Однокомнатная квартира в районе Измайлово в кирпичном доме «сталинке» площадью 33 кв.м. Кредит в банке ВТБ24 на 15 лет по полностью белой зарплате (по справке 2-НДФЛ). Цена квартиры — $200 тыс. Первоначальный взнос — 30% или $60 тыс. Размер кредита — $140 тыс. Ставка по кредиту в долларах — 10,5%. Размер аннуитетного ежемесячного платежа — $1548. Размер выплат всего — $278 561. С учетом первоначального взноса — $338 561. Из них сумма процентов – 138 561 $. Декабрь 2008 года. Аналогичный объект. Цена квартиры — $160 тыс. Первоначальный взнос — те же 30% или $48 тыс. Размер кредита — $112 тыс. Ставка по кредиту в долларах — 12,85%. Размер аннуитетного ежемесячного платежа — $1 406. Размер выплат всего — $253 086. С учетом первоначального взноса — $301 086. Сумма процентов — $141 086. Таким образом, за счет 20% скидки на квартиру, размер первоначального взноса (в абсолютном выражении) и размер кредита меньше. Размер выплаченных процентов на сопоставимом уровне. Общий размер платежей получается тоже меньше.

КДО: Но?

Иван Шульков: Однако есть следующие «но». Во-первых, качество заемщика оценивается более строго: представители наиболее затронутых кризисом секторов экономики, как банки, строительство, торговля имеют меньше шансов, вероятность положительного решения меньше чем полгода назад. Во-вторых, размер первоначального взноса теперь должен быть не меньше 30%, а это внушительные суммы, которые есть далеко не у каждого заемщика. Год назад можно было обойтись 10%. В-третьих, при девальвирующемся рубле брать кредит в валюте становится невыгодно, при девальвации рубля на 30% в 2009 г. (наиболее вероятный сценарий), размер выплат при пересчете в рубли возрастет пропорционально.

КДО: Вопрос всех вопросов: доколе? Когда ждать если не возврата к прежнему положению, то начала улучшения ситуации?

Иван Шульков Правительством РФ запланировано выделение средств фонду АИЖК в размере 260 млрд. рублей, однако возобновление работы механизма АИЖК позволит поддержать только вторичный рынок недвижимости, который и так более устойчив, чем первичный. Возобновление выдачи банками ипотечных кредитов под новостройки представляется маловероятным. Кроме того, ипотечные заемщики начинают ощущать увеличение выплат по кредиту в результате происходящей девальвации рубля, поскольку более половины всех ипотечных кредитов в Москве выдавались в долларах. Это тревожит.

Илья Шкоп: У банков есть еще одна проблема, которая может отодвинуть ипотеку на второй план. К весне банки пополнятся значительным количеством непрофильных активов. Кризис все глубже вползает в российскую экономику, значительная часть предприятий не могут расплатиться с долгами, в том числе и по кредитам. В итоге, в собственность банкам перейдут непрофильные активы — акции, иные ценные бумаги, оборудование, недвижимость — в таком количестве, на которое они рассчитывать не могли. В случае с переходом в собственность банка чьих-то акций, в том числе контрольных пакетов, происходит смена владельцев бизнеса. Для банка это может быть наименее проблемным решением, поскольку компания будет приносить доход, а на акции со временем можно подыскать покупателя – конкурента компании. Плюс этим активом можно пассивно управлять, не требуется каких-то больших усилий. Кроме того, если кредитная проблема предприятия была исчерпана сменой владельца, то все не так уж и плохо для самого бизнеса и его работников. Если, конечно, компания не обанкротится. Оборудование — крайне неудобный актив. Оно, часто обладает уникальными особенностями, учитывающими специфику конкретного производителя. Продавать его можно сколько угодно долго, в разы потеряв в цене. Тем более хранение этого актива банком требует дополнительных затрат на аренду склада. Поэтому реализация оборудования для банков будет самой проблемной.

КДО: Недвижимость — это худший или лучший актив?

Илья Шкоп: Недвижимость, как товар, более универсальна. Однако недвижимость дешевеет, и продать ее тоже не так-то просто. Ликвидность, как говорится, отсутствует. Правда, ее можно сдать в аренду. Если это не земля, а какое-то строение – квартира, офис, склад и т.д. И в случае, когда банк может себе позволить пересидеть кризис с таким активом «на руках», выход с арендой будет неплох. Пройдет 1-2 года, рынки восстановятся и ту же недвижимость удастся продать в 1,5-2 раза дороже, чем сейчас. Для тех же банков, кому заморозка ликвидности на 1-2 года недопустима, лучше не медлить с продажей, поскольку кризис еще идет, и цены на недвижимость опускаются. В теории можно продать любую вещь и в любые сроки. Все зависит от цены и способа продажи. Но кризис вносит коррективы. Сегодня есть цена, по которой можно продать любую недвижимость за 1 день, за неделю, за 1 месяц. И есть цена, чтобы продать ее за 1 год. Но нет цены, чтобы продать квартиру или магазин, скажем, за 3-4 месяца. Почему? Потому, что цены снижаются. Если ваш актив не продан за месяц, значит, рынок ушел вниз, и по этой цене вы продадите объект только после кризиса. Т.е. либо сразу, либо никак. Такой вот диктат рынка. Стоит отметить, что сегодня наиболее провалившимися в цене являются земля и долевка. Поэтому их лучше всего придержать. Придет время, и они отыграют в цене сильнее другой недвижимости. Меньше всех провалилось готовое жилье, магазины, офисы. Эти объекты можно продать с меньшим дисконтом. Главное, правильно выбрать цену и адресата, кому предложить покупку. Реализация залогов внесет свою лепту в снижение цен. Скорее всего, процесс распродаж займет весь 2009 год.

Кристина Хмель: Давайте посмотрим, как развивались события. До сентября 2007 года рынок ипотеки был на подъеме: банки снижали ставки, улучшали условия кредитования, смягчали требования к заемщику, происходило развитие ипотеки на региональном уровне, увеличивались сроки кредитования. Однако с сентября 2007 года – I квартала 2008-го ипотечный кризис США изменил ситуацию. Банкам стало понятно, что если не пересмотреть требования при выдаче ипотечных кредитов, то американский кризис может повториться и в России. Уже в начале лета банки один за другим стали активно вносить изменения в условия выдачи кредитов. Так, многие повысили размер первоначального взноса с 10% до 30%, ужесточили требования при проверке «серых» заемщиков, увеличили процентные ставки, стали активно применять дополнительное обеспечение, увеличились сопутствующие платежи при получении кредита и т.д. Помимо этого, с целью минимизировать свои риски, банки начали сокращать сроки кредитования. Изменения коснулись и сумм выдаваемых кредитов — они значительно урезались. В конце концов, некоторые банки — ВТБ 24, Абсолют Банк, МДМ Банк — приостановили на неопределенное время кредитование на первичном рынке, и даже отказались от ипотечных программ вовсе, в том числе и на вторичном рынке, например, Хоум Кредит энд Финанс Банк.

КДО: А дустом не пробовали? Живуч ипотечный заемщик...

Кристина Хмель: Вот именно! Потенциальные клиенты, заметив все это, стали активнее принимать решение о приобретении квартир с ипотекой, чтобы успеть получить кредит еще на выгодных условиях. Именно поэтому, в I и II квартале 2008 года продолжался рост сделок с участием кредитных средств банков. Первая половина года была отмечена постоянным увеличением доли ипотечных сделок, достигнув в мае 2008 года рекордных 43%. Практически каждая вторая сделка проходила с использованием кредитных средств банка. Вывод: мы имели нечто, напоминающее фальстарт. Но потенциал для развития ипотеки огромен и он сработает. Из-за отсутствия «дешевых денег», по крайней мере, в первом полугодии 2009 года большинство банков не сможет понижать процентные ставки. Скорее всего, после переоценки инвестиционных программ, средние ставки поднимутся еще. Таким образом, ожидать столь бурного роста кредитования как раньше, в ближайшее время, не приходится. Однако отсутствие достаточного предложения на рынке ипотеки может спровоцировать ужесточение конкуренции, как в банковском секторе, так и на рынке недвижимости, что должно привести к качественному изменению ипотечных программ, рассчитанных именно на российского потребителя.

Беседу вел обозреватель КДО Альберт Акопян