КДО

Ошибка первая: Когда у банка полный карт-бланш
Передать банку все полномочия можно одной фразой. Поэтому прежде всего обратите внимание на объем обязательств заемщика и кредитора  –  что обязан делать банк, а что относится к «ведению» клиента.  Особенно это касается штрафов в случае неисполнения условий договора.  А они могут быть различными — от мелких санкций, небольшая пеня за день просрочки, до крупных неприятностей — расторжения договора в одностороннем порядке. 

Иногда встречается фраза «При любом нарушении условий, в том числе и незначительных, банк имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор».  Если соглашение не содержит перечня конкретных условий — подумайте, стоит ли подписывать такую бумагу или может лучше найти более лояльного кредитора.

Перечень обязательств заемщика часто варьируется. Есть, например, обязанность, ежегодно предъявлять сведения из ЖЭКа о состоянии квартиры и зарегистрированных лицах, или ежеквартально — справки о доходе. Иногда кредиторы просят предоставлять информацию об изменении семейного положения или месте жительства. Иногда в дело может вмешаться пресловутый «человеческий фактор»: не собрал вовремя документы, не донес справки до банка… И насколько значительны эти нарушения,  определяет банк. Эти пункты должны быть четко прописаны — иначе кредитор вправе определять штрафные санкции самостоятельно. 

«На первый взгляд это покажется перестраховкой. Но мы не знаем, что будет через пять лет. И кто будет владельцем закладной — неизвестно.  Возможно, банк разорится, а права окажутся у другой организации. Не исключено, что недвижимость поднимется в цене в 2-3 раза – тогда возникнет заинтересованность изъять предмет залога и реализовать его с торгов», — рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования АН «Пенаты» Олег Почепко.

Ошибка вторая: Делайте ваши ставки, господа!
Второй момент – возможность изменения ставки. В большинстве случаев кредиты выдаются по фиксированным ставкам. Есть кредиты с плавающими ставками – здесь процент может быть привязана к ставке рефинансирования, LIBOR или МосПрайм.

Справка:
Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate — лондонская межбанковская ставка предложения. В России LIBOR используется для расчета кредитов в валюте. По этой ставке крупнейшие банки мира выдают кредиты на Лондонской межбанковской бирже. Ставки LIBOR, выданные в разной валюте – фунтах стерлингах, евро или долларах, могут существенно отличаются даже для одинаковых сумм кредитов.

Еще два года назад финансовые аналитики говорили о новых схемах кредитования с использованием LIBOR. Сегодня доля таких договоров значительно сократилась — из-за колебания курса валют ставка часто меняется.

Допустим, вы заключили долларовый договор с «плавающей» ставкой.  Банк ориентируется на курс LIBOR и прибавляет к нему процент, оговоренный  условиями  договора, и определяет ставку на год — 5 % банка и плюс  5 % LIBOR. Если LIBOR снижается до 3% — заемщик выигрывает. Но если LIBOR вырастет до 7-8%, общая ставка возрастет до 12%. При таких условиях пересчет ставки превратиться в лотереею — и неизвестно, на чьей стороне окажется Фортуна.

Но даже при фиксированной ставке, кредитор, в тех или иных условиях, может ее менять.  Посмотрите — при каких условиях это возможно. Один из крупнейших банков стал применять формулировку: «Банк в одностороннем порядке имеет право менять кредитую ставку в случае изменения экономического положения в стране».

Ошибка третья: Отыграться на моратории
Стоит уделить внимание пункту о досрочном погашении кредита.  В некоторых случаях это возможно с первого месяца, а в некоторых только через пять лет — в зависимости от срока моратория. Иначе заемщику придется выплачивать штрафные санкции. Здесь важно понять, насколько они существенны — материальное положение может меняться, и если вы захотите заранее погасить кредит, нужно учитывать эти издержки. 

По разным программам минимальный досрочный платеж варьируется от 500 до 1500 долларов. Кроме того, при каждом взносе сумму долга будут пересчитывать. Это возможно по двум схемам:  уменьшение срока с сохранением суммы платежа, или наоборот – уменьшение платежа с сохранением срока. Далеко не всегда можно использовать оба варианта. Неплохо, чтобы договор содержал моменты, которые предусматривают обе возможности.

Ошибка четвертая, перестраховочная
Кредитное соглашение содержит обязательство по комплексному страхованию. Как правило, оно производится ежегодно. Банк рассчитывает остаток по основному долгу и прибавляет 10% — это общепринятое положение. Вероятно, когда-то оно вводилось для корректировки стоимости жилья на рынке, поэтому задавалась небольшая дельта между ценой на момент заключения сделки и потенциально стоимостью недвижимости. Позже это стало нормой. Если вы берете кредит на 100 тысяч долларов и за год  погашаете 10 тысяч, страховку придется платить из расчета остаток плюс надбавка — 90 тысяч + 10%.

У договоров страхования амплитуда больше, чем у кредитных — перечень страховых случаев составляется на усмотрение каждой конкретной компании. Но само соглашение состоит из трех частей: страхование жизни и работоспособности, непосредственно сделки и приобретаемой недвижимости.
В случае потери временной нетрудоспособности заемщику выплатят убытки — в том случае, если это предусмотрено договором. Но возможны различные механизмы расчета: в одних случаях вы получите 100% компенсацию, в других страховщик вводит  коэффициент, и сумма снижается на 30-40%. 

При сделках с недвижимостью заемщик невнимательно читает комплексный договор —  людей интересует процент страховки, и это понятно. Однако стоимость услуг не всегда адекватна тем рискам, которые страхует заемщик: «Не факт, что за большую стоимость вы получите больший объем перечисленных рисков. И чем больше предусмотрено страховых случаев, тем лучше».

В случае потери работы, увольнения или сокращения, будут незначительные выплаты.  Но этот пункт компания очень редко выносит на обсуждение. Чаще всего этот пункт относится к дополнительной страховке. Сейчас банки идут на уступки: заемщику могут отсрочить платеж на 3-4 месяца, либо значительно снизят выплату или мягко «разбросают» сумму  на дальнейшие платежи.

Ошибка пятая — почти стихийное бедствие
Важнее разобраться с ущербом недвижимости от бытовых форс-мажоров. Допустим, в доме произошла разморозка труб, и система отопления вышла из строя – это должно оплачиваться. Или у соседней шел ремонт, а на стене вашей квартиры появились трещины. Тогда заемщик может потребовать компенсацию от компании. Пожар или наводнения тоже стоит прописать в соглашении. Но если вас зальют те же соседи, компенсацию вряд ли выплатят — этот пункт страховщики в договор не вносят: страховой случай случается слишком часто.
В страховании самой сделки нет ничего экстраординарного. Страховые случаи происходят редко и, как правило, всегда указано, что компания 100% компенсирует долг, если сделка признается недействительной или является ничтожной.

Безошибочные итоги:
Предупрежден — значит, вооружен. Чтобы избежать досадных промахов, лучше сразу взять их на карандаш. Итак, заемщику надо обратить внимание на:
— Порядок пользования и возврат кредита
Банк может потребовать возврат кредита в полном объеме при невыполнении обязательств, если присутствует соответствующая запись. Так надо ли подписывать такой договор? Сумма кредита достаточно крупная, и если это происходит на начальных стадиях выплат, то, скорее всего, у заемщика таких средств не окажется — не рискуйте деньгами.
— Штрафные санкции
Посмотрите, какие документы нужно предоставлять банку и в течение какого периода времени. Не пропустите «штрафные» пункты! 
— Информация о досрочном погашении кредита
Соотнесите срок моратория и возможные санкции за досрочное погашение.
— Процентная ставка
— Требования по увеличению ставки
Всегда должны быть с чем-то связаны: изменениями LIBOR, МосПрайм или ставкой рефинансирования
— Регистрация в купленной квартире собственников и третьих лиц
Если заемщик хочет прописать родственников, он должен согласовать это с банком заранее — чтобы потом не было мучительно хлопотно за ошибочно потраченное время.