КДО

Для начала восстановим хронологию событий. Выступая 2 июня на конференции Института Адама Смита «Недвижимость в России», директор управления финансирования строительных объектов Сбербанка Алексей Чувин заявил, что осенью у российских банков и девелоперов может наступить очень тяжелая пора.
«Сейчас многие банки в качестве отступных берут недвижимость, которую они кредитовали, – сказал Алексей Чувин. – Если у них возникнут трудности с капиталом, они будут вынуждены сбрасывать эти активы сейчас, не дожидаясь хороших времен. Поэтому предложение проектов на рынке может оказаться значительно больше, чем сейчас».
Кроме того, по словам банкира, осенью нехватка ликвидности вынудит и сами девелоперские компании начать массовую распродажу, что приведет к очередному падению цен на недвижимость.
Эксперт сообщил, что в Сбербанке в настоящее время кредиты строителям составляют 600 млрд руб. (примерно 15% от корпоративного портфеля). Просрочка по этим кредитам равняется 0,7%. При этом из всего портфеля кредитов, выделенных девелоперам, реструктуризированы кредиты на общую сумму 600 млн долларов.
«Банки опубликуют отчеты по просроченным кредитам, и у них могут возникнуть проблемы, - сказал он. – То же будет и у девелоперов. Они, как и банки, будут «сбрасывать» объекты недвижимости, находящиеся в залоге. Девелоперы будут продавать дешево, лишь бы получить хоть какие-то деньги на закрытие ликвидности компании», - сказал А.Чувин.
А.Чувин назвал основной причиной возникновения у девелоперов проблем по кредитам «распыление компаниями денег на проекты, которые не приносят cash-floor», в том числе скупку земельных участков. По его словам, многие девелоперы приобретали проекты и участки за счет коротких денег и облигационных выпусков. И первыми рухнули те, у кого подошли оферты. Проблемой последних лет была также мода на IPO, раздувание бумажных программ и проектов в расчете на размещение. «И этот пузырь тоже лопнул в числе первых», - отметил эксперт. Среди других причин проблем отрасли А.Чувин назвал низкие требования некоторых девелоперов к качеству проектов, месту, концепции, к управлению стоимостью и объектом. Сейчас все эти огрехи, по его словам, начали всплывать, так как рынок уже «не проглатывает» подобные проекты также легко, как до кризиса.
Сославшись на данные мониторинга Сбербанком рынка торговой недвижимости, А. Чувин отметил, что сейчас целый ряд объектов балансирует на грани перехода в фазовую неспособность платить по кредитам. По офисной недвижимости, по словам эксперта, ситуация более сложная так как есть значительное падение арендных ставок по офисам класса А и В. «Сейчас мы приходим к ставкам 2004 года – $500 – 550 за кв. метр», - отметил Чувин.
Все это, по его мнению, приведет к тому, что нынешней осенью «может сложиться ситуация, которая вызовет дополнительную волну, и она захлестнет рынок».


Реакция на столь мрачный прогноз последовала незамедлительно. И уже на следующий день пресс-служба Сбербанка России распространила заявление о том, что директор управления финансирования строительных объектов Сбербанка Алексей Чувин уволен.
Кредитная организация сразу же отреклась от слов бывшего сотрудника, сказав, что «докладчик не является специалистом в области макроэкономики» и его оценки и прогнозы «выражают исключительно его личную точку зрения и ни в какой степени не могут быть официальным мнением Сбербанка России». Алексей Чувин не был уполномочен выступать c докладом на данной конференции от имени Сбербанка России, подчеркнули в пресс-службе.
И поспешили успокоить общественность… «Понимая трудности, которые в настоящее время испытывают девелоперские компании, Сбербанк России отмечает появление положительных тенденций на российском рынке недвижимости и продолжает кредитование отрасли, руководствуясь ранее сформулированными принципами кредитной политики», заявили в пресс-центре банка.

В настоящее время Алексей Чувин находится в отпуске с последующим увольнением «вследствие организационно-штатных мероприятий». Несколько позже глава Сбербанка заявил, что увольнение Алексея Чувина никак не связано с его докладом. По словам Грефа, за две недели до конференции было подписано заявление Чувина на увольнение, т.е. выступая, он уже не возглавлял это управление.

Конечно, не верить Герману Грефу нет никаких объективных причин. И, возможно, что прогноз банкира не был главной причиной его отставки, но то, что эти два факта имеют связь, а точнее одно является следствием другого, тоже не вызывает никаких сомнений.
Безусловно, делать из господина Чувина «великомученика» никто не призывает. В конце концов, не будем забывать, что он и является одним из тех, кто «накачал» банк строительными кредитами. Но надо отдать долг честности и открытости банкира, качествам, которыми, по небезосновательному мнению многих, представители этой профессии, не отличаются. Ну, сделали, ну, вышло как всегда, но предупредил же… Ведь все мы знаем, как поощряют за честное признание. Хотя, по-видимому, эта поговорка не работает во время кризиса.
В конце концов, даже президент предупредил чиновников, что негативных прогнозов сейчас лучше не делать - «языки нужно поумерить».
А помощник президента Аркадий Дворкович, комментируя реакцию главы государства на, мягко говоря, невеселый прогноз главы Минфина Алексей Кудрина, сказал сакраментальную фразу, которая, пожалуй, может претендовать на звание афоризма нынешнего времени: «Быть в своих заявлениях аккуратным - это всегда хорошо, а в кризисный период особенно».
Видимо, стоило прислушаться…

А стоит ли все же прислушаться к словам Алексея Чувина? С этим вопросом мы решили обратиться к главному редактору газеты «Квартир. Дача. Офис» Михаилу Морозову.
И вот, что он ответил:
- Я полностью согласен с прогнозами и выводами Алексея Чувина. Простите, забыл оговориться – теперь, видимо, придется претворять некоторые свои слова и высказываемые мнения фразой «все мои оценки выражают исключительно мою личную точку зрения и ни в какой степени не могут быть официальным мнением газеты КДО». А теперь попробую пояснить свою точку зрения. Забавно, что последние два года именно неназываемые, правда, до сих пор по именам представители аналитической службы Сбербанка будоражили общественность своими заявлениями о грядущем падении цен на московскую недвижимость. Лишь они последние два года предсказывали грядущее падение, которое в итоге и произошло. То есть по объективным ли причинам, угадав, догадавшись, почувствовав, просчитав, да неважно как, но аналитики Сбербанка оказались практически единственными, кто правильно предсказал развитие событий на столичном рынке недвижимости в 2008-2009 годах. Правда, тогда их за это никто не наказывал, но никто и не верил. И, как оказалось, совершенно напрасно.
Да, на первый взгляд может показаться, что катализатором этого процесса стал мировой финансовый кризис. Вот сказал и снова рука дергается – за произносимое вслух слово «кризис» теперь вроде как тоже наказывают. Хорошо, забудем об этом понятии. Потому что, как мне кажется, то, что сейчас происходит на рынке недвижимости, произошло бы и без внешних причин. Почему? Потому что полностью согласен со словами Алексея Чувина о том, что девелоперы понабирали ненужных, малоликвидных и попросту неинтересных земельных активов, инвестиционных контрактов за неадекватные, к тому же заемные деньги. Выданные плюс ко всему по краткосрочным кредитам. Ведь никто из них не занимался анализом рынка. Они просто свято верили, что цены будут расти всегда и все то, что они не понастроят, будет вечно разлетаться, как горячие пирожки. Сегодня кухня закрылась. Как и почему они не почувствовали начало изменений в покупательском спросе и их активности, который, между прочим, пришелся еще на начало 2008 года – скорее вопрос к аналитическим службам девелоперских компаний. Алесксей Чувин лишь подтвердил этот факт и высказал предположение, что обвального сброса активов строительных компаний еще не было, а его пик придется на осень 2009 года. Что, кстати говоря, буквально вчера подтвердил и Даррелл Станафорд, управляющий директор консалтинговой компании CB Richard Ellis, высказавший предположение, что в условиях острой необходимости возвращения кредитов и рефинансирования долгов порядка 70% владельцев и девелоперов торговых и бизнес-центров на территории России будут вынуждены продать часть своих активов. По его мнению, до кризиса многие девелоперы на территории России активно возводили свои объекты, для чего привлекали кредиты. «Поэтому, если у них в настоящий момент в собственности находятся, например, пять объектов, то нужно будет продать два и использовать эти средства для поддержания оставшихся трех». И как только иностранцы не боятся произносить столь крамольные речи?!..

В последнее время ищу ответ на один вроде бы абсолютно простой вопрос – почему все вокруг боятся говорить о падении цен на недвижимость и признавать тот факт, что этот процесс отнюдь не завершился? Что надо менять свою ценовую политику, выходить на рынок с более качественными объектами? Почему у нас в стране уже более пяти лет официально действует 214 ФЗ, по которому вроде бы должны работать все застройщики, однако делает это, по официальным, кстати говоря, данным, не более 7%? Почему никто не следит за его исполнением? И если это так – то к чему все эти разговоры о возможной волне обманутых дольщиков? Почему у девелоперов в результате этого появляется возможность попросту шантажировать официальные органы заявлениями о том, что если им не окажут господдержку, то все получат гораздо большие проблемы с замороженными стройками и акциями протеста обманутых соинвесторов долевого строительства. Которых, кстати, и назвать таковыми будет не совсем корректно, поскольку они не соинвесторы, а бог знает кто, потому покупали не нормальные договора соинвестирования, а различные векселя и тому подобные, простите за выражение, бумажки. По которым, в случае банкротства компании, смогут вернуть свои средства лишь в последнюю очередь. И делали это осознанно. Поэтому их просто жалко. А вот кто и почему это допустил – непонятно. Вот с этими проблемами бы разобраться лучше в первую очередь.

А то, что цены будут падать и дальше у меня лично сомнений нет. Поскольку нет спроса, как бы еще долго и навязчиво не повторяли эту мантру риэлторы – "покупатель вернулся, отложенный спрос возвращается, падение цен остановилось, скоро новый виток спроса". Ведь на рынке по сути проходят лишь альтернативные сделки, для которых абсолютная стоимость объектов недвижимости не имеет принципиального значения. Рынок новостроек умер, потому все боятся покупать из-за риска недостроя. Рынок ипотеки умер, потому брать дорогие кредиты на падающем рынке способны только…Ну, скажем, самые смелые. А самое главное – с рынка ушли и не собираются возвращаться в ближайшее время инвестиционные покупатели. А без них никакого роста и не будет. И цены будут снижаться и дальше, и не только по реальным сделкам, но и предложения. Вот, к примеру, опять же буквально вчерашняя новость о том, что компания «МИЭЛЬ-Новостройки» пересмотрела стратегию продажи в инвестиционных объектах компании. Результатом обновления стало беспрецедентное снижение цен. С 8 июня в прайс-листах компании рублевая цена квадратного метра понижается на 17% и будет соответствовать средней рыночной цене сделки. В результате корректировки, которая проходит в условиях укрепления рубля и замедления темпов инфляции, цены в долларовом исчислении выровняются по отношению к уровню начала марта 2009 года. Изменения цен затронут собственный инвестиционный портфель компании, который представлен объектами бизнес- и эконом-класса в активной завершающейся стадии строительства. «Мы решили отказаться от системы продаж, при которой клиент в каждом конкретном случае должен был договариваться о скидке в 5-10-15%. Пришло время более открытых отношений и прозрачных моделей - мы просто уменьшили заявленную стоимость объекта на размер максимально возможного дисконта -17%. Рынок выходит из кризисного шока, клиенты хотят не торговаться с продавцом, а видеть конечную цену, адекватную макроэкономической обстановке», - комментирует управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Каарма.

И это еще на рынок не вывалились в полном объеме инвестиционные квартиры, приобретенные в 2007 году. И не пришла пора распродаж квартир по просроченным ипотечным договорам. А пик этого процесса может прийтись как раз на осень 2009 года (!)
Напомню лишь несколько официальных фактов. В феврале 2009 года Центробанк обнародовал данные по просроченным кредитам в России. По этим данным, за III квартал 2008 года объем просроченной задолженности по жилищным кредитам в рублях увеличился на 90,6 процента и достиг 6,73 миллиарда рублей. Задолженность по жилищным кредитам в валюте выросла на 84 процента до 6,37 миллиарда рублей. Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в рублях увеличился на 109 процентов и достиг 5,84 миллиарда рублей. В марте помощник президента России Аркадий Дворкович заявил, что объем просроченной задолженности по ипотеке в России в этом году может увеличиться в два раза.
Хотелось бы затронуть еще один вопрос. Строители утверждают, что они уже не могут далее снижать цены на квартиры в своих объектах, поскольку и так уже балансируют на грани самоокупаемости. Попросту не верю в эти заявления по целому ряду причин. Приведу в пример лишь некоторые официальные данные Ассоциации строителей России. По их данным, рублевые цены на вторичное жилье эконом-класса в России с начала года по середину мая снизились в среднем на 11,7 процента, а с начала кризиса осенью 2008 года - на 15,9 процента. Средняя стоимость новостроек c начала года упала на 7 процентов (с начала кризиса — на 10,2 процента). Цена квадратного метра на вторичном рынке составила 42,6 тысячи рублей, на первичном — 38,2 тысячи рублей. В Москве на тот момент «квадрат» вторичного жилья в среднем стоил 134,7 тысячи рублей, квадратный метр в новостройках — 113,9 тысячи рублей. В Санкт-Петербурге эти показатели составляли соответственно 89,8 тысячи рублей и 77,7 тысячи рублей, а в Ростове-на-Дону - 43,2 тысячи и 40,2 тысячи рублей. По данным АСР, себестоимость строительства квадратного метра жилья эконом-класса в России на середину мая составляла в среднем 33,4 тысячи рублей. В Москве этот показатель составляет 57,7 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге — 47,7 тысячи, в Ростове-на-Дону — 30,3 тысячи рублей.
Выдернем из этого сообщения лишь две цифры, бросающиеся в глаза, к тому же приведенные Ассоциацией строителей России, которой мы априори не имеем права не верить. Итак, в Москве округленно квадратный метр жилья в новостройках стоит в среднем 135 тысяч рублей. Верю. По данным АСР, себестоимость строительства квадратного метра жилья эконом-класса в Москве на середину мая составляет в среднем 57,7 тысячи рублей. Верю. И даже не буду делать из этих двух цифр, одна их которых превышает другую более чем в два раза, какие либо выводы. Лишь напомню, что именно за 50-60 тысяч рублей застройщики еще в конце прошлого года были готовы, хоть и со скрипом, оптом продавать квартиры в своих недостроенных домах. Было много лишних слов о давлении. Просто интересно, а готовы ли их покупать у них сегодня по этим ценам? Они то уже наверняка согласны.
А за Алексея Чувина мне лично очень обидно. Не раз слушал его выступления, и всегда мне казалось, что он высказывает очень верные, грамотные и правильные вещи. Не пытаясь обмануть потребителей, предоставляя им некорректную и даже вводящую в заблуждение информацию, которая нередко сыплется из разных источников. Что, между прочим, преследуется законом о защите прав потребителей. Ведь все мы, как мне кажется, живем в свободной стране, где каждый имеет право на получение правдивой информации об истинном положении дел. Но это лишь мое сугубо личное мнение.