КДО

Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: За день несколько раз встретил фразу: «Все (покупатели) ждут осеннего падения цен на недвижимость (выброса объектов в продажу)». Предположим, есть в стране десятки или сотни тысяч людей, которые сидят себе на деньгах и вот так «откладывают спрос». Дело личное. Но чего собственно ждут? Да, сейчас на рынке на десять продавцов — два покупателя. В какой-то момент придут еще пять продавцов и всего один покупатель. Что-то изменится?

КДО daily: А если придут десять продавцов и ни одного покупателя?

Михаил Храмов: Да откуда им взяться?! И тем, и другим? Да, какое-то количество инвестиционных объектов осталось, но, уверяю вас, это те объекты, владельцы которых готовы ждать сколь угодно долго. Появляются и покупатели. Люди закрывают нерентабельные проекты, деньги нужно куда-то вкладывать. Но не думаю, что осенью возможно резкое падение цен или их рост. В лучшем случае, картина только начнет проясняться. Держать деньги в кэше — неумно в любом случае. Проблема сегодня та же, что всегда — ликвидность объекта инвестирования.

КДО daily: Вот о последних и речь. Что можно посоветовать?

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Инвестировать зарубежом глупо и нелепо, если только вы не собираетесь переехать в эту страну. В первую очередь, это глупо, потому, что контролировать активы на большом расстоянии и в чужой правовой системе сложнее, чем у себя дома. Законы местные надо знать. Инвестировать в РФ в 2009 году есть смысл в Москве: и в жилье, и в торгово-офисную недвижимость. Снижение по реальным сделкам произошло, начинать стоит уже этой осенью. Спрос на жилье должен развернуть тренд в октябре-декабре, спрос на мелкую коммерческую недвижимость — в феврале-марте 2010. Это в Москве. Рост аналогичных активов в регионах начнется на полгода-год позже. Т.е. в покупку квартир и офисов в регионах я бы вложился в середине 2010-го.

Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»: Скажем прямо, сегодня частные инвесторы в меньшей степени рассматривают недвижимость как вложение средств, обращаясь к более доходным на сегодняшний день инструментам. На мой взгляд, приобретать квартиру стоит, ориентируясь на собственные потребности и возможности. Основная коррекция цен позади, так называемый «порог входа» существенно снизился, на рынке представлено максимальное количество объектов, темпы снижения цен замедляются. И даже если незначительное снижение цен будет продолжаться до середины или до конца лета, тот выигрыш от ожидания, который получит потенциальный покупатель, отложивший покупку, будет незначительным.

Кирилл Шалин, президент НП «ЦентрРегион»: До сих пор остается непонятным, какая судьба ждет другие объекты инвестирования: акции, облигации, валюты России и других государств, а двушка-трешка — всегда выгодное вложение. Это даже не столько инвестирование денежных средств, сколько обеспечение себе какой-то «заначки» на будущее. Разумеется, при внимательном изучении вариантов.

КДО daily: Как изучать? Заявленные цены продавцов почти не отличаются от докризисных!

Кирилл Шалин: Не совсем так. Если речь идет о жилье бизнес класса, то в июне прошлого года было огромное предложение стоимостью больше $10 а то и $11-12 тыс за метр. Сейчас речь идет о $7-8 тыс. А покупка небольшой однушки-двушки в новом панельном доме действительно может обойтись по ценам, близким к докризисным. В данном случае нужно учитывать, что вследствие кризисных явлений люди переселяются в такие квартиры из более дорогого жилья, решая какие-то свои финансовые проблемы. Поэтому в сегменте эконом класса цены на жилье действительно менее подвержены снижению.

КДО daily: Что бы вы посоветовали тому, у кого есть возможность купить 2-3 квартиры? 5-10?

Кирилл Шалин: Купить одну. Остальные средства вложить в иные объекты инвестирования. Что касается 5-10 квартир, то возможность инвестировать такие средства имеют, как правило, институциональные инвесторы — игроки на рынке недвижимости. Давать советы этой категории покупателей, я бы не стал. Они чувствуют момент, когда нужно вкладывать. И вряд ли проиграют, а, если даже и проиграют, то совсем немного, а когда экономика снова войдет в привычное русло, «отыграют» все. Нужно понимать, что для институциональных инвесторов на первом месте стоит показатель надежности вложенных денег и только на втором — доходности.

КДО daily: Срок вложений?

Кирилл Шалин: Сейчас не время вкладываться на три года, нужно вкладываться на более длительный срок. Тем более, сейчас не время для коротких инвестиций.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: Соглашусь в том, что таких благодатных условий для выбора на рынке не было очень давно. Рынок просел и в условиях практически полного отсутствия сделок скидки на квартиры доходят до 50%.

КДО daily: На что может рассчитывать сегодня инвестор с минимальным бюджетом? Скажем, $50 тыс.

Омар Гаджиев: При данном объеме инвестиций можно сразу исключить московский рынок и практически все Подмосковье. Есть возможность вложиться в небольшие объекты в региональных городах и даже на таких развивающихся рынках, как Болгария, Египет, Тунис. Наиболее реальный вариант — вложение в ПИФН. Плюс этого инструмента как раз и заключается в том, что он дает возможность войти на рынок недвижимости с небольшими инвестициями. Однако к этому решению нужно подходить максимально обдуманно, так как ПИФ — довольно рискованный инструмент.

КДО daily: $100 тыс?

Омар Гаджиев: Мы недавно мониторили рынок и выяснили, что самое дешевое жилье сейчас продается в Кожухово. Там в готовой новостройке можно купить квартиру по 82000 руб. или $2400 тыс. за кв.м. Это предложение от застройщика. Таким образом, на $100 можно купить квартиру в Москве площадью порядка 40 кв м. Однушки такой площади есть, но это единичные предложения. С такой суммой вам будут по карману, например, апартаменты в Анталье площадью 50 кв.м. в комплексе с бассейном и расположенные в 300 метрах от пляжа.

КДО daily: $200 тыс?

Омар Гаджиев: Соответственно — двушка в Кожухово. Выбор готового жилья на московском рынке будет, конечно, сильно ограничен. Однако расширить его можно за счет объектов на первичном рынке на ранних стадиях строительства. Но это тоже довольно рискованно. Рассчитывать на то, что региональные рынки в ближайшей перспективе сильно вырастут, не стоит. Поэтому инвестировать в них можно, если это диктует сумма или другие обстоятельства и вы не доверяете более рискованным инструментам. Можно также рассчитывать и на небольшой рентный доход. При этом при выборе такого рынка, надо рассматривать в первую очередь экономически устойчивые регионы, крупные города (полумиллионники и выше). Сначала в любом случае подтянутся Москва с Питером.

КДО daily: Земля?

Омар Гаджиев: Земля сегодня — самые долгоиграющие инвестиции, рынок земли пострадал больше всего. В ближайшие 2-3 годы мы прогнозируем рецессию в целом на загородном рынке. Оздоровления можно ожидать только через 3-5 лет. Самый динамичный сегмент на загородном рынке — дачи эконом-класса, то есть то, что пользуется максимально массовым спросом.

КДО daily: А если по суммам, озвученным выше?

Омар Гаджиев: На $50 тыс вряд ли можно купить что-то приличное в Подмосковье. Разве что кусочек земли достаточно далеко от Москвы, на непрестижном направлении. И уж тем более на эти деньги ничего не построишь. По сути это все равно, что зарыть деньги в землю. $100 тыс... Вообще-то, имея $100 тыс., я бы предпочел купить городскую недвижимость. Но если вопрос стоит принципиально, то можно купить землю и может быть даже готовый домик в дачном поселке эконом-класса, но опять-таки на значительном удалении от Москвы и таких предложений не будет много. На $200 тыс. уже возможностей больше. Можно купить домик на вторичном рынке в коттеджном организованном поселке на более престижном направлении, с более удобной транспортной доступностью. Но это также единичные предложения.

КДО daily: Зарубеж?

Омар Гаджиев: Если стратегия инвестора заключается не в том, чтобы быстро заработать, а в том, чтобы сохранить сбережения и получить от них реальную полезность, то почему бы нет? Данная недвижимость также может приносить рентный доход. Например, при покупке апартаментов в гостиничном комплексе, можно заключить договор с управляющей компанией о сдаче их в аренду и получать гарантированный доход около 4%.

КДО daily: Так... А если спросить по старой доброй схеме? Районы Москвы, конкретные города Подмосковья?

Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское», компания «Пересвет-Недвижимость»: Как всегда, востребованный район, в основном — Центр, ЗАО, ЮЗАО, квартира и дом в хорошем состоянии и без изношенных коммуникаций. В области —города с развитой социальной и бытовой инфраструктурой, с хорошей транспортной доступностью, желательно в 30 км от МКАД: Мытищи, Люберцы, Одинцово, Красногорск, Видное, Домодедово, Железнодорожный и т.д. Покупать следует однокомнатные и двухкомнатные квартиры не слишком большой площади, соответственно 38-42 кв.м и 50-60 кв.м: они не столь высоки по цене и быстрее продаются. Уже сейчас на первичном рынке складывается дефицит новостроек. Поэтому через два-три года вполне может сложиться повышенный спрос на квартиры бизнес-класса.

КДО daily: Итак, 2-3 года?

Наталья Алиханова: Сейчас трудно назвать оптимальный срок вложений. Вряд ли рынок пойдет в рост через год, но очевидно, что сейчас время покупателя, когда он может максимально снизить цену, и выбрать подходящий вариант. Но следует отметить, что зимой можно было получить значимую скидку даже от вполне адекватной цены ликвидного объекта. Сейчас подобных скидок уже не дают.

Евгения Демёхина, заместитель руководителя отдела маркетинга и рекламы инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: Тем не менее, скидки при заключении сделок могут доходить до 20%. Они охотно предоставляются на квартиры не только в строящихся, но и построенных объектах. При оптовой покупке — двух и более квартир — размер скидки увеличивается. Естественно, это не афишируется и носит индивидуальный характер. 2-3 года — это минимальный срок вложений, на который следует ориентироваться потенциальным инвесторам: прогнозы на 2009-2010 гг. кажутся неясными и неочевидными. Если опираться на прогнозы европейских аналитиков, характеризующих западные рынки недвижимости, возобновление роста доходности ожидается не ранее 2011-2012 гг.

КДО daily: До 20%... Приходится слышать о гораздо больших скидках: кто-то где-то...

Евгения Демёхина: Скажем так, преимущественно в регионах, преимущественно у компаний, которые планируют уход с рынка. В данном случае размер скидок достигает 30-50%. Но следует отметить, что в общем по рынку уже происходит замедление темпов снижения цен. По нашим оценкам, к началу осени на рынке наступит стабилизация с дальнейшим ростом цен на уровне инфляции. Существенный рост рынка возможен при улучшении общеэкономической ситуации.

Сергей Сидоров исполнительный директор НП «Альянс Строителей»: С определенной долей уверенности можно сказать, что инвестировать в недвижимость Москвы по-прежнему более выгодно, чем в региональные объекты. Но в любом случае, на отдачу в краткосрочном периоде рассчитывать не стоит. 3-5 лет, может быть, но не ближайшие 1-2 года. В то же время, кризис не принес ощутимого падения цен на жилую недвижимость. Да, большинство собственников и застройщиков идут на существенный дисконт — от 15% до 40%. Но это касается в основном квартир в новостройках.

КДО daily: Позвольте повторить сказанное Вами: «Кризис не принес ощутимого падения цен на жилую недвижимость»?

Сергей Сидоров: Единства аналитиков и экспертов в оценках стоимости жилья нет, и официальные данные не отражают реальную ситуацию на рынке. Многие аналитические агентства, которые приводят цены в долларах и евро, говорят о резком падении. Но граждане, имеющие на руках рубли, никакого падения не почувствовали. Положительной тенденцией для покупателей можно считать то, что рублевые цены пока хотя бы не растут. А это уже достижение. Если учитывать инфляцию, то в реальном выражении коррекция все же произошла. Тем не менее, по сравнению с другими имеющимися на рынке финансовыми инструментами инвестиции в недвижимость являются одними из самых надежных вложений. Даже несмотря на кризисный период. Думаю, у тех, кто надеется получить отдачу от инвестиций в недвижимость в долгосрочной перспективе, есть неплохие шансы.

КДО daily: Что брать?

Сергей Сидоров: Сегодняшние тенденции наверняка изменят структуру рынка: спрос на элитное жилье и жилье бизнес-класса будет постепенно падать, а на эконом-класс, наоборот, возрастать. Поэтому есть смысл вкладываться именно в недорогое жилье, которое всегда было и будет высоколиквидным.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: Долгосрочные прогнозы зависят от макроэкономической ситуации в мире. Если она будет такая же, как сейчас, то инвестиции в российскую недвижимость от 3-х лет могут дать существенный доход. Впрочем, еще более доходными могут быть инвестиции в жилую недвижимость «бедных» стран (Вьетнам, Камбоджа, Таиланд, Индия, Филлипины, Китай и т.п.), поскольку на фоне кризиса и развития средств связи наблюдается мода на переселение в них из стран «развитого» мира и возможно возникновение целых новых городков и районов экспатов. Что касается инвесторов с суммами от $1 млн. (две и более квартир), то у них есть возможности напрямую выйти на застройщиков, особенно работающих с госзаказом, использовать знакомства в банках, сельских администрациях (для получения земли), городских структурах (распределяющих выморочное жилье), знакомства с бизнесменами, испытывающими существенные сложности с возвратом кредитов (особенно частных) и вынужденных срочно продать недвижимость. У них также есть возможность создать юридические лица за рубежом, в т.ч. в оффшорных зонах, серьезно снизив налоговые и юридические ограничения при инвестициях за рубеж.

КДО daily: А если поближе к родине?

Александр Пыпин: В текущей обстановке обычному человеку, обладающему деньгами на 2-3-комнатную квартиру в Москве стоит обратить внимание на депозиты в банках по которым дают до 18-20% в рублях и до 11-12% в евро или долларах. Конечно, лучше разместить их в разных банках для того, чтобы получить компенсации от Агентства по страхованию вкладов (АСВ). Также перспективным выглядит частное кредитование сельского хозяйства и пищевой промышленности, особенно после того, как вступление в ВТО фактически отложено на многие годы.

КДО daily: Выше прозвучала мысль коллеги, которую можно расценить и как конкретную рекомендацию. Я имею в виду то, что у компаний, которые планируют уход с рынка, скидки максимальные. Но и опасности очевидны. Вы коснулись связей с госструктурами. Не дадите ли конкретные «наводки»?

Александр Пыпин: Можно сразу сказать, что стоит обратить внимание на службу судебных приставов (ФССП), а также на банки. В этих направлениях сейчас могут открыться очень привлекательные возможности инвестиций в жилье. Дело в том, что через ФССП реализуются квартиры в судебном порядке и существует версия, что при наличии связей высока возможность купить эти квартиры по достаточно льготной цене. По крайней мере, сказать, что их продажа происходит с должным оповещением общественности и достаточно публично, я не могу. Если по регионам на сайте ФССП можно еще найти несколько десятков квартир выставленных на торги, то в Москве такой квартиры ни одной найти не удалось.

КДО daily: То есть при наличии правильных отношений...

Александр Пыпин: Но даже те квартиры, что были найдены в регионах, оценены весьма и весьма высоко. В нынешней ситуации такие публичные цены можно назвать «заградительными». Ряд банков средней руки (Абсолют-Банк, GE Money Bank) также выставили публично на сайт предложения по нескольким проблемным кредитам, однако оценка квартир в них по нашему мнению также выше, чем должна быть в текущей рыночной ситуации. Каким образом, кому и с чьей помощью реализуют «проблемные» квартиры остальные банки, включая крупнейшие — Сбербанк и ВТБ 24 остается загадкой.
Полагаю, при наличии правильных отношений в банковской среде высока вероятность получить доступ к квартирам, продаваемым по проблемным кредитам в досудебном порядке.

КДО daily: Извините, прозвучали названия, которые делают рекомендации не прикладными, а несколько абстрактными.

Александр Пыпин: Для кого как. Наша ситуация кардинально отличается от американской, где публичные торги по «дефолтной» недвижимости сейчас очень популярны у частных инвесторов и позволяют купить недвижимости на 5-15% дешевле. У нас же, похоже, выигрывает тот, кто обладает эксклюзивными каналами информации и выигрывает много — возможно, гораздо... гораздо больше 15%.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян